El que veuràs en aquest article
- Com funciona el mercat immobiliari a Andorra
- Quins serveis ofereix una immobiliària a Andorra
- Tipus d'immobiliàries al mercat andorrà
- Zones d'especialització per agència
- Comissions i costos habituals
- Què preguntar abans de contractar
- Errors comuns en triar immobiliària
- Següent pas
- Preguntes freqüents
Trobar la immobiliària adequada a Andorra pot marcar la diferència entre una compra reeixida i mesos de frustracions. Amb un mercat immobiliari que ha crescut de manera sostinguda en els darrers anys i cada vegada més agències operant al Principat, saber què buscar i què preguntar és fonamental.
En aquesta guia expliquem com funcionen les immobiliàries a Andorra, quins serveis ofereixen, quant cobren i quins criteris utilitzar per triar la que millor s'adapti a les seves necessitats.
Com funciona el mercat immobiliari a Andorra
El mercat immobiliari d'Andorra té característiques úniques que el diferencien d'Espanya o França. Amb una superfície reduïda i una oferta de propietats limitada, la demanda es manté alta i els preus, estables a l'alça.
Característiques del mercat andorrà
El Principat es divideix en set parròquies, cadascuna amb la seva pròpia personalitat i rang de preus. La majoria de transaccions es concentren a Andorra la Vella i Escaldes-Engordany, que representen una part molt significativa del mercat total.
A diferència d'altres països, a Andorra no existeix un MLS (Multiple Listing Service) centralitzat, la qual cosa significa que cada immobiliària treballa amb la seva pròpia cartera de propietats. Això fa especialment important triar una agència amb accés a les propietats que interessen.
Volum de mercat
El preu mitjà de l'habitatge a Andorra ha registrat increments interanuals notables des del 2023, amb Andorra la Vella i Escaldes-Engordany com les parròquies més cares del país. Podeu consultar el detall actualitzat a l'article sobre preus dels pisos a Andorra 2026.
Quins serveis ofereix una immobiliària a Andorra
Les immobiliàries a Andorra ofereixen serveis que van molt més enllà de mostrar propietats. Com que molts compradors són estrangers, les agències solen oferir un servei integral que inclou aspectes legals i administratius.
Serveis bàsics
- Cerca de propietats: accés a la seva cartera d'immobles, organització de visites i negociació amb venedors. Les agències amb una cartera més gran solen tenir entre 30 i 100 propietats actives.
- Valoració d'immobles: taxació professional basada en el mercat actual, comparables recents i característiques específiques de la propietat.
- Gestió documental: redacció de contractes d'arras, coordinació amb la notaria i verificació de càrregues o deutes sobre la propietat.
- Acompanyament en la signatura: presència en la signatura davant de notari, explicació de documents i resolució de dubtes d'última hora.
Serveis prèmium
Les immobiliàries de més alt nivell afegeixen assessoria fiscal (orientació sobre impostos de compravenda i planificació fiscal per a no residents), gestió de residència (ajuda amb el procés de residència activa o passiva), servei postvenda (gestió de subministraments, recomanació de professionals per a reformes) i, per a inversors, gestió integral de lloguers.
Podeu consultar directament les propietats disponibles a Andorra.
Tipus d'immobiliàries al mercat andorrà
No totes les immobiliàries a Andorra són iguals. Depenent de les necessitats de cada comprador, convindrà més un tipus o un altre.
Immobiliàries botiga
Agències petites, generalment amb menys de 10 treballadors, que ofereixen un servei molt personalitzat. Sovint s'especialitzen en propietats d'alt standing o en zones específiques.
Avantatges: tracte directe amb el propietari o director, coneixement profund del seu nínxol, major flexibilitat en negociacions. Desavantatges: cartera més limitada, menor capacitat operativa, poden no cobrir totes les parròquies. Ideal per a: compradors de propietats prèmium que valoren el tracte personal i no tenen pressa.
Immobiliàries generalistes
Agències de major mida amb equips de 15-30 persones que cobreixen tot el territori andorrà i tots els segments de preu.
Avantatges: àmplia cartera de propietats, cobertura a totes les parròquies, equips especialitzats per tipus d'immoble. Desavantatges: tracte menys personal, rotació d'agents, processos més estandaritzats. Ideal per a: compradors que volen veure moltes opcions i comparar diferents zones.
Immobiliàries internacionals
Franquícies o xarxes amb presència en diversos països que operen a Andorra, habitualment centrades en el segment de luxe.
Avantatges: estàndards de servei internacionals, una xarxa de contactes per a compradors de l'estranger, màrqueting immobiliari internacional. Desavantatges: comissions generalment més altes, menor coneixement del mercat local. Ideal per a: compradors internacionals que busquen propietats de luxe i valoren una marca reconeguda.
Zones d'especialització per agència
Cada parròquia d'Andorra té la seva pròpia dinàmica de mercat. És essencial triar un agent immobiliari amb experiència a la zona que t'interessi.
Andorra la Vella
La capital concentra el major volum de transaccions. Aquí operen pràcticament totes les immobiliàries del país. Què cercar: agències amb oficina física a la capital i àmplia cartera de pisos al centre. L'article sobre comprar pis a Andorra la Vella aprofundeix en aquesta parròquia per barris.
Escaldes-Engordany
Considerada la zona prèmium d'Andorra, amb propietats d'alt estànding a prop de Caldea i el centre comercial. Què cercar: immobiliàries especialitzades en propietats de luxe amb experiència en obra nova d'alta gamma.
La Massana
Parròquia més orientada a famílies i amants de la natura, amb accés directe a Vallnord. Què cercar: agències amb coneixement del mercat de xalets i propietats unifamiliars. L'article sobre comprar casa a La Massana detalla què revisar en aquesta zona.
Canillo i Encamp
Zones properes a Grandvalira, populars entre esquiadors i inversors en lloguer de llarga durada. Què cercar: immobiliàries amb experiència en gestió de lloguers a zona de muntanya.
Ordino i Sant Julià de Lòria
Parròquies més tranquil·les i tradicionals, ideals per a aquells que busquen privadesa. Sant Julià té l'avantatge de la seva proximitat a Espanya. Què cercar: agències locals amb arrels en aquestes comunitats.
Podeu explorar les 7 parròquies d'Andorra per comparar l'oferta de cadascuna.
Comissions i costos habituals
Comprendre l'estructura de comissions ajuda a negociar millor i evitar sorpreses.
Comissió estàndard
A Andorra, la comissió immobiliària habitual és del 3% al 5% sobre el preu de venda. Aquesta comissió la paga generalment el venedor, tot i que pot variar segons l'acord.
| Preu de venda | Comissió 3% | Comissió 5% |
|---|---|---|
| 300.000 € | 9.000 € | 15.000 € |
| 500.000 € | 15.000 € | 25.000 € |
| 800.000 € | 24.000 € | 40.000 € |
| 1.000.000 € | 30.000 € | 50.000 € |
Despeses addicionals a considerar
A banda de la comissió de la immobiliària, el comprador ha de preveure l'ITP (4% sobre el valor de compra en segona mà), la notaria (entre el 0,1% i el 0,3% del preu), el registre de la propietat (aproximadament el 0,1% del valor) i, opcionalment, la gestoria (500-1.500 €). El total aproximat de despeses per a un resident ronda entre el 4,5% i el 5% del preu de compra.
Exempció d'ITP per a residents
Els residents a Andorra que compren el seu primer habitatge habitual poden estar exempts de l'ITP fins a certs llindars de preu i sota condicions específiques (destinació a residència habitual, període mínim de manteniment, límits d'ingressos). Convé confirmar aquests requisits concrets amb un assessor fiscal o al Govern d’Andorra.
L'impost sobre inversió estrangera immobiliària es va duplicar amb l'entrada en vigor de la Llei de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible (“Llei Òmnibus II”), el 13 de febrer de 2026, modificant la Llei 3/2024.
Costos addicionals per a estrangers
Si sou estranger o resident que no acredita almenys 3 anys de residència efectiva a Andorra durant els darrers 10 anys, heu d'afegir l'Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària:
| Tipus d'adquisició | Tipus impositiu vigent |
|---|---|
| Primer habitatge | 6% |
| Segona residència | 10% |
Tipus vigents des del 13 de febrer de 2026 (abans eren del 3% i el 5%). Consulteu sempre la versió més recent al Portal Jurídic d’Andorra.
Exemple: Per a una compra de 500.000 €, un estranger que compra una primera vivenda pagaria 30.000 € (6 %) addicionals només d'aquest impost, a més de l'ITP del 4 % (20.000 €). Cost total aproximat per a ciutadans estrangers: al voltant del 10,51 TP3T del preu de compra per a una primera vivenda, i fins al 14,51 TP3T per a una segona vivenda.
Límits de compra (des de l'abril del 2025): els inversors estrangers només poden adquirir un màxim de 2 pisos/apartaments (amb fins a 3 places de pàrquing i 3 trasters cadascun), o 1 habitatge unifamiliar o parcel·la per construir-lo. No poden comprar immobles per a ús turístic/vacacional ni per a revenda especulativa. La bonificació sobre l'impost només s'aplica si l'immoble es destina a ler lloguer d'habitatge habitual a preu asequible durant un mínim de 10 anys; el lloguer a preu de mercat no dóna dret a aquesta bonificació.
Es pot negociar la comissió?
Sí, especialment en propietats d'alt valor (més de 800.000 €), operacions ràpides on el venedor té urgència, clients que compren diverses propietats, o quan comprador i venedor fan servir la mateixa agència.
Què preguntar abans de contractar
Sobre l'agència
- Quants anys fa que opereu a Andorra? Busqueu agències amb almenys 5 anys al mercat.
- Quantes propietats tenen actualment en cartera? Una agència activa hauria de tenir entre 30 i 100 propietats.
- Teniu propietats en exclusiva? Sol indicar relació de confiança amb els propietaris.
- Qui serà el meu agent assignat? Conèixer l'interlocutor directe és important per a la comunicació.
Sobre el procés
- Com és el seu procés de cerca? Ha d'incloure una anàlisi de necessitats abans de mostrar propietats a l'atzar.
- Quines verificacions feu sobre les propietats? Han de confirmar càrregues, deutes de comunitat i situació legal.
- Ofereixen assessoria fiscal? Especialment important per a estrangers.
- Ajudeu amb el procés de residència? Pot estalviar molt de temps si veniu de fora d'Andorra.
Sobre la legislació vigent
Coneixeu l'impost a la inversió estrangera i els seus tipus actualitzats? Esteu al dia sobre la Llei Òmnibus (límit de 2 habitatges per a estrangers, prohibició d'ús turístic, definició d“”inversor estranger" segons els anys de residència)? Una agència seriosa ha de poder explicar aquests punts sense dubtar.
Sobrecostos
Quina és la seva comissió i qui la paga? Hi ha cap cost addicional per serveis com traduccions o gestions específiques? Clarir-ho des del principi evita malentesos.
Errors comuns en triar immobiliària
Contractar la immobiliària més barata pot sortir car: pot dedicar menys recursos a la cerca o no oferir verificació legal. Avalueu el valor total del servei, no només la comissió.
Una immobiliaria experta en pisos cèntrics pot no ser la millor opció per a un xalet als afores. Pregunteu específicament per la seva experiència en el tipus de propietat i zona que interessa.
Treballar amb 5 o 6 immobiliàries simultàniament sol ser contraproduent: informació duplicada i menys poder de negociació. Seleccioni 2-3 agències màxim.
Una agència professional no tindrà cap problema a facilitar contactes de clients anteriors. Demaneu almenys 2-3 referències abans de comprometre-us.
Si una immobiliària triga dies a respondre durant el procés inicial, imagineu com serà quan sorgeixin problemes durant la compra. Avalueu la capacitat de resposta des del primer contacte.
Busques propietats a Andorra?
A Versus Andorra coneixem cada parròquia, cada carrer i cada oportunitat del mercat. Pot veure totes les propietats disponibles o parlar amb un assessor sense compromís.
Avís legal: Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal, fiscal o financer. Les dades de preus són orientatives i poden variar. La legislació andorrana sobre inversió estrangera s'ha modificat diverses vegades des del 2024 i està subjecta a nous canvis. Recomanem consultar amb professionals especialitzats abans de prendre decisions d'inversió immobiliària a Andorra.
Preguntes freqüents sobre com triar immobiliària a Andorra
És obligatori utilitzar una immobiliària per comprar a Andorra?
No és obligatori legalment, però és altament recomanable. El mercat andorrà té particularitats (idioma, normativa de residència, sistema fiscal) que fan molt difícil navegar sense ajuda professional, especialment per a compradors estrangers.
Quant cobra una immobiliària a Andorra?
La comissió estàndard oscila entre el 3% i el 5% del preu de venda, normalment a càrrec del venedor. Per a una propietat de 500.000 €, això representa entre 15.000 € i 25.000 €. Els compradors estrangers també han de tenir en compte l'impost a la inversió estrangera (6% en primera residència, 10% en segona des de febrer de 2026), la qual cosa eleva els costos totals de compra al 10,5%-14,5% del preu.
Com sé si una immobiliària a Andorra és de confiança?
Verifiqueu la vostra antiguitat al mercat (mínim 5 anys recomanable), demaneu referències de clients anteriors, comproveu que tenen oficina física a Andorra i assegureu-vos que estan donats d'alta com a empresa al Principat. Les ressenyes a Google també poden donar pistes útils.
