El que veuràs en aquest article
- Poden els estrangers comprar un pis a Andorra?
- Requisits per comprar un pis a Andorra
- Preus de pisos a Andorra per zona
- Procés de compra pas a pas
- Impostos i despeses de compra
- Millors zones per comprar pis a Andorra
- Finançament: hipoteques a Andorra
- Errors comuns en comprar
- Següent pas
- Preguntes freqüents
Comprar un pis a Andorra és una de les millors decisions d'inversió immobiliària que es poden prendre a Europa. Amb una fiscalitat atractiva, alta qualitat de vida i un mercat estable, el Principat atrau cada any més compradors d'Espanya, França i altres països.
Però el procés té particularitats que convé conèixer. Els estrangers necessiten autorització governamental, existeixen requisits específics de residència i els preus varien enormement segons la parròquia. En aquesta guia expliquem tot el necessari per comprar un pis a Andorra amb èxit.
Poden els estrangers comprar un pis a Andorra?
Sí, els estrangers poden comprar propietats a Andorra, però necessiten autorització prèvia del Govern. Aquest és un dels punts que genera més confusió, així que convé aclarir-ho.
Autorització d'inversió estrangera
Qualsevol persona física o jurídica no resident a Andorra que vulgui adquirir un immoble ha de sol·licitar una autorització al Govern d’Andorra. Aquest tràmit es realitza abans de la compra, tarda aproximadament 2 mesos (prorrogable 1 mes més), té una taxa administrativa de 300 € i s'aprova en la gran majoria dels casos.
L'autorització és pràcticament automàtica per a compradors de la Unió Europea, Espanya, França i altres països amb relacions normalitzades amb Andorra. Només es denega en casos excepcionals relacionats amb seguretat nacional o blanqueig de capitals.
Excepcions a l'autorització
No necessiten autorització els residents a Andorra (ja tenen permís tàcit), els nacionals andorrans i les empreses andorranes, encara que els socis siguin estrangers.
Puc comprar sense ser resident?
Sí. Simplement es necessita l'autorització d'inversió estrangera esmentada. Molts compradors adquireixen propietats com a segona residència o com a inversió per a lloguer. Tanmateix, si la intenció és viure a Andorra, caldrà tramitar la residència de manera paral·lela o posterior a la compra.
Requisits per comprar un pis a Andorra
Si sou resident a Andorra
El procés és senzill i similar a comprar a qualsevol altre país. Es necessita passaport o DNI en vigor, permís de residència andorrà, justificant de fons (extractes bancaris) i NRT (Número de Registre Tributari andorrà). No cal cap autorització especial.
Si sou estranger no resident
Documentació necessària
- Passaport en vigor
- Autorització d'inversió estrangera (es tramita prèviament)
- Justificant de l'origen dels fons
- Certificat d'antecedents penals (en alguns casos)
- Poders notarials si no es pot estar present a la signatura
Procés
- Sol·licitar autorització d'inversió estrangera (tasa 300 €)
- En espera d'aprovació (2 mesos, prorrogable 1 mes més)
- Pagar l'impost a la inversió estrangera (vegeu la secció d'impostos)
- Procedir amb la compra
Important: des de l'abril de 2025, els estrangers només poden comprar un màxim de 2 habitatges (o 1 unifamiliar). Vegeu la secció “Impostos i despeses” per a més detalls.
Si sou ciutadà de la UE
El procés és el mateix que per a altres estrangers, però l'autorització es concedeix de manera gairebé automàtica. Espanya i França tenen acords específics que agilitzen el tràmit.
Requisits financers
No hi ha un requisit mínim d'inversió per comprar un pis, però sí que cal demostrar l'origen lícit dels fons, la capacitat per pagar el preu acordat i la solvència per cobrir impostos i despeses associades. Els bancs andorrans són especialment rigorosos amb el compliment normatiu (compliance), per la qual cosa convé preparar documentació detallada sobre l'origen dels diners.
Preus de pisos a Andorra per zona
El preu dels pisos a Andorra varia significativament segons la parròquia i la ubicació específica.
| Parròquia | Preu mitjà €/m² | Pis 80 m² | Tendència |
|---|---|---|---|
| Escaldes-Engordany | 5.689 – 7.135 € | 455.000 – 570.000 € | ↑ Pujant |
| Andorra la Vella | 5.600 – 6.200 € | 448.000 – 496.000 € | ↑ Pujant |
| Ordino | 4.200 – 4.500 € | 336.000 – 360.000 € | Estable |
| La Massana | ~4.221 € | ~338.000 € | ↑ Pujant |
| Encamp | ~4.090 € | ~327.000 € | ↑ Pujant |
| Canillo | ~4.100 € | ~328.000 € | Estable |
| Sant Julià de Lòria | 3.694 – 4.223 € | 296.000 – 338.000 € | Estable |
Preus orientatius de fonts de mercat (2024-2025). Varien segons les característiques específiques de cada propietat. Pot consultar el detall a l'article sobre preus dels pisos a Andorra 2026.
Factors que afecten el preu
Pugen el preu
- Vistes a la muntanya o a la vall
- Terrassa o balcó gran
- Plaça de pàrquing inclosa
- Obra nova o reformat recentment
- Proximitat a serveis i comerços
- Plantes altes amb ascensor
- Pis antics sense reformar
- Plantes baixes sense terrassa
- Sense pàrquing
- Zones allunyades del centre
- Orientació nord
- Edificis sense ascensor
El mercat immobiliari andorrà ha experimentat un creixement sostingut en els darrers anys, amb increments interanuals especialment marcats des del 2023. Podeu consultar pisos en venda a Andorra per veure l'oferta actual.
Procés de compra pas a pas
Pas 1: Cerca i selecció (2-8 setmanes)
Definir pressupost, zona i característiques desitjades; contactar amb 2-3 immobiliàries de confiança; visitar propietats que encaixin amb els vostres criteris; comparar opcions i negociar preus.
Consell: no es precipiti. És millor veure 15-20 pisos i triar amb calma que comprar el primer que agradi.
Pas 2: Reserva i contracte d'arres (1-2 setmanes)
Un cop s'ha triat el pis, es signa un acord de dipòsit per reservar la propietat. Ha d'incloure les dades del comprador i del venedor, una descripció de la propietat, el preu acordat, l'import pagat com a dipòsit (normalment 10%), el termini per signar el contracte definitiu i les condicions de cancel·lació. L'article sobre reserva i arres a Andorra detalla aquestes clàusules en profunditat. Si el comprador se'n desdiu, perd les arres; si el venedor cancel·la, ha de tornar el doble.
Pas 3: Due diligence (2-4 setmanes)
Període per verificar que tot està en ordre abans de la compra definitiva: nota simple del Registre de la Propietat (càrregues, hipoteques), certificat d'estar al corrent amb la comunitat, últims rebuts de subministraments, cèdula d'habitabilitat, inspecció tècnica de l'edifici si escau, i verificació de metres reals enfront dels escripturats.
Pas 4: Autorització d'inversió estrangera (1-2 mesos)
Si no sou resident, aquest pas es realitza en paral·lel a la *due diligence*: formulari de sol·licitud oficial, passaport, justificació de l'origen de fons, descripció de la propietat a adquirir i pagament de la taxa administrativa.
Pas 5: Preparació de la signatura (1-2 setmanes)
Coordinar la data amb el notari, preparar la transferència de la resta de diners, reunir la documentació final i verificar les últimes condicions del pis.
Pas 6: Signatura davant notari (1 dia)
La venda es formalitza davant d'un notari públic a Andorra: es llegeix l'escriptura, es verifiquen les identitats de les parts, es fa el pagament, es lliuren les claus i es signen tots els documents. Les despeses notarials oscil·len entre el 0,11 % i el 0,31 % del preu de venda.
Pas 7: Registre de la propietat (2-4 setmanes)
Després de la signatura, el notari envia l'escriptura al Registre de la Propietat. Fins que no s'inscriu, la propietat no està legalment a nom del comprador enfront de tercers.
Pas 8: Canvi de titularitat dels subministraments (1 setmana)
Canvi de titular de la llum (FEDA) i aigua, alta a la comunitat de propietaris i comunicació al Comú corresponent.
Impostos i despeses de compra
En comprar un pis a Andorra, els costos varien significativament segons si es/s'és resident o estranger.
Impostos base
L'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) és del 4% i s'aplica a les propietats de segona mà (el 3,1% va a l'administració local i l'1,1% al govern regional). L'Impost General Indirecte (IGI) és del 4,5 % i s'aplica a les propietats de nova construcció.
| Preu del pis | ITP (4%) | IGI (4,51 TP3T) |
|---|---|---|
| 300.000 € | 12.000 € | 13.500 € |
| 400.000 € | 16.000 € | 18.000 € |
| 500.000 € | 20.000 € | 22.500 € |
| 700.000 € | 28.000 € | 31.500 € |
| 1.000.000 € | 40.000 € | 45.000 € |
Altres despeses
| Concepte | Cost aproximat |
|---|---|
| Notaria | 0,1% – 0,3% |
| Registre de la Propietat | ~0,1% |
| Gestoria (opcional) | 500 € – 1.500 € |
| Autorització d'inversió estrangera | 300 € |
Exempció d'ITP per a residents
Els residents a Andorra que compren el seu primer habitatge habitual poden estar exempts de l'ITP fins a certs llindars de preu i sota condicions específiques (destinació a residència habitual i permanent, període mínim de manteniment, límits d'ingressos). Atès que aquests requisits concrets poden variar, convé confirmar-los directament amb un assessor fiscal o a l' Govern d’Andorra abans de planificar l'operació.
L'impost sobre inversió estrangera immobiliària es va duplicar amb l'entrada en vigor de la Llei de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible (“Llei Òmnibus II”), el 13 de febrer de 2026, modificant la Llei 3/2024.
Impost sobre la inversió estrangera (obligatori per a estrangers)
Si és estranger o resident que no acredita al menos 3 anys de residència efectiva a Andorra durant els darrers 10 anys, ha de pagar addicionalment l'Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària (IEI):
| Tipus d'adquisició | Tipus impositiu vigent |
|---|---|
| Primer habitatge | 6% |
| Segona residència | 10% |
Les tarifes entren en vigor el 13 de febrer de 2026 (anteriorment 3% i 5%, respectivament). Consulteu sempre la versió més actualitzada a la Portal Jurídic d’Andorra, ja que aquesta normativa s'ha modificat diverses vegades des de 2024.
Límits de compra per a estrangers (des de l'abril de 2025): màxim 2 pisos/apartaments (amb fins a 3 places de pàrquing i 3 trasters cadascun), o 1 habitatge unifamiliar o parcel·la per construir-lo.
Prohibicions: Els inversors estrangers no poden comprar immobles per a ús turístic/vacacional ni per a revenda especulativa. Bonificació: pot aplicar-se si l'immoble es destina a lloguer d'habitatge habitual a preu assequible durant un mínim de 10 anys; el lloguer a preu de mercat no dona dret a aquesta bonificació.
Resum de despeses totals (exemple sobre 500.000 €)
| Concepte | Resident (primer habitatge, amb exempció) | Estranger (primer habitatge) |
|---|---|---|
| Preu del pis | 500.000 € | 500.000 € |
| ITP | 0 € (exempt) / 20.000 € si no s'aplica l'exempció | 20.000 € |
| Impost d'inversió estrangera (IEI) | — | 30.000 € |
| Taxa d'autorització | — | 300 € |
| Notaria | 1.000 € | 1.000 € |
| Registre | 500 € | 500 € |
| Gestoria | 800 € | 800 € |
| Total de despeses addicionals | ~0,5% – 4,5% | ~10,5% |
Xifres indicatives recalculades amb els tipus vigents a partir de febrer de 2026. Per a una segona residència propietat d'un nacional estranger, l'IEI puja al 101 TP3T, elevant l'import addicional total a uns 14,5 TP3T.
Millors zones per comprar pis a Andorra
Andorra la Vella: per a qui busca comoditat
La capital ofereix tots els serveis a peu: comerços, restaurants, col·legis i transport. Perfil ideal: professionals, famílies que valoren la comoditat, inversors en lloguer de llarga durada. Preu mitjà: 5.600 – 6.200 €/m². L'article sobre comprar pis a Andorra la Vella desenvolupa aquesta parròquia per barris.
Escaldes-Engordany: per a aquells que busquen premium
La zona més exclusiva, amb propietats d'alt *standing*, el balneari Caldea i els millors restaurants. Perfil ideal: compradors d'alt poder adquisitiu, segones residències de luxe, inversors prèmium. Preu mitjà: 5.689 – 7.135 €/m². Podeu veure l'oferta a Escaldes-Engordany.
La Massana: per a amants de la natura
Accés directe a Vallnord, entorn més verd i tranquil. Perfil ideal: famílies amb nens, esquiadors, aquells que busquen un equilibri entre el camp i la ciutat. Preu mitjà: ~4.221 €/m².
Encamp: l'opció accessible amb potencial
Preus més moderats amb bones connexions i telecabina directe a Grandvalira. Perfil ideal: primers compradors, inversors que busquen rendibilitat, esquiadors freqüents. Preu mitjà: ~4.090 €/m².
Canillo: paradís de l'esquí
El cor de Grandvalira. Menys serveis urbans però accés immillorable a les pistes. Perfil ideal: inversors en lloguer de llarga durada, esquiadors apassionats, segones residències. Preu mitjà: ~4.100 €/m². Recordi: a partir d'abril de 2025 els inversors estrangers no poden comprar per a ús turístic/vacacional.
Sant Julià de Lòria: la porta a Espanya
La parròquia més meridional, a 10 minuts de la Seu d'Urgell. Perfil ideal: compradors amb pressupost ajustat, que treballen entre Andorra i Espanya. Preu mitjà: ~3.694 €/m².
Finançament: hipoteques a Andorra
Els bancs andorrans ofereixen hipoteques tant a residents com a no residents, tot i que amb condicions diferents.
| Concepte | Residents | No residents |
|---|---|---|
| Finançament màxim | 80% del valor | 60-70% de valor |
| Termini màxim | 25-30 anys | 15-20 anys |
| Tipus d'interès | 2,5% – 4% | 3% – 4,5% |
| Edat màxima en finalitzar | de 70 a 75 anys | 65-70 anys |
Els principals bancs que ofereixen hipoteques a Andorra són Crèdit Andorrà, MoraBanc, Andbank i BancSabadell d’Andorra. L'article sobre hipoteca per a no residents a Andorra detalla la documentació i el procés pas a pas.
Val la pena demanar una hipoteca a Andorra?
Els avantatges són tipus competitius, un procés relativament àgil i l'absència d'impost d'actes jurídics documentats sobre la hipoteca. Els inconvenients són requisits de documentació estrictes, menor finançament per a no residents i la necessitat d'obrir un compte en un banc andorrà.
Errors comuns en comprar
Comprar un pis amb càrregues ocultes, embargaments o problemes d'herència no resolts. Solucioneu això sol·licitant sempre la nota simple del Registre actualitzada.
Els metres anunciats a vegades inclouen terrasses o trasters, o no coincideixen amb la realitat. Verifiqueu els metres útils reals i compareu-los amb l'escriptura.
Calcular només el preu de compra i trobar-se amb milers d'euros addicionals en impostos i despeses. Pressupoteu un marge addicional sobre el preu.
Comprar el primer pis que agrada sense comparar altres opcions. Vegeu almenys 10-15 propietats abans de decidir.
Entrar en una comunitat conflictiva, amb vessaments pendents o mal gestionada. Demaneu les últimes actes i verifiqueu que no hi ha vessaments aprovats ni conflictes.
Comprar pensant a viure a Andorra i descobrir després que no es compleixen els requisits de residència. Informeu-vos primer si la vostra intenció és residir.
Molts compradors estrangers desconeixen les actualitzacions normatives del 2024-2026 i es troben amb un impost addicional que no havien contemplat, o descobreixen que no poden comprar més de 2 habitatges. Informeu-vos sobre la Llei 3/2024 (modificada el 2026) i la Llei Òmnibus abans d'iniciar el procés.
A punt per trobar el teu pis a Andorra?
A Versus Andorra coneixem cada zona, cada carrer i cada oportunitat. Pot veure pisos disponibles o demanar assessorament personalitzat sense compromís.
Avís legal: Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal, fiscal o financer. Les dades de preus són orientatives i poden variar. La legislació andorrana sobre inversió estrangera s'ha modificat diverses vegades des del 2024 i està subjecta a nous canvis. Recomanem consultar amb professionals especialitzats abans de prendre decisions d'inversió immobiliària a Andorra.
Preguntes freqüents sobre comprar pis a Andorra
Quins impostos es paguen en comprar un pis a Andorra?
Els residents que han viscut-hi més de 3 anys paguen l'ITP (41 TP3T, habitatge de segona mà) o l'IGI (4,5 TP3T, habitatge de nova construcció), més les despeses de notari i de registre: al voltant d'un 4,5 TP3T addicional. Els estrangers també han d'afegir l'Impost sobre la Inversió Immobiliària Estrangera, del 6 % per a una primera vivenda i del 10 % per a una segona (tipus vigents des del febrer de 2026), la qual cosa eleva el cost total addicional a aproximadament del 10,51 TP3T al 14,51 TP3T del preu de compra.
Necessito residència per comprar un pis a Andorra?
No. Els estrangers només necessiten una autorització d'inversió estrangera, que es concedeix de manera rutinària en la gran majoria dels casos. Si la intenció és viure a Andorra, la residència s'ha de tramitar de manera independent a la compra.
Quantes propietats pot comprar un estranger a Andorra?
Des d'abril de 2025, els inversors estrangers tenen límits estrictes: màxim 2 pisos o apartaments (amb fins a 3 places de pàrquing i 3 trasters cadascun), o 1 habitatge unifamiliar o parcel·la per construir-lo. A més, no poden comprar per a ús turístic o vacacional ni per a revenda especulativa.
