Acheter un appartement en Andorre : guide complet étape par étape 2026

Acheter un appartement en Andorre est l'une des meilleures décisions d'investissement immobilier que l'on puisse prendre en Europe. Avec une fiscalité attrayante, une haute qualité de vie et un marché stable, la Principauté attire chaque année de plus en plus d'acheteurs d'Espagne, de France et d'autres pays.

Mais le processus présente des particularités qu'il est bon de connaître. Les étrangers ont besoin d'une autorisation gouvernementale, il existe des exigences spécifiques en matière de résidence et les prix varient énormément selon la paroisse. Dans ce guide, nous expliquons tout ce qui est nécessaire pour acheter un appartement en Andorre avec succès.

Les étrangers peuvent-ils acheter un appartement en Andorre ?

Oui, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Andorre, mais ils ont besoin d'une autorisation préalable du Gouvernement. C'est l'un des points qui génère le plus de confusion, il convient donc de le clarifier.

Autorisation d'investissement étranger

Toute personne physique ou morale non résidente en Andorre qui souhaite acquérir un bien immobilier doit demander une autorisation auprès de Gouvernement d'Andorre. Cette démarche s'effectue avant l'achat, prend environ 2 mois (prolongeable d'un mois supplémentaire), est soumise à des frais administratifs de 300 € et est approuvée dans la grande majorité des cas.

L'autorisation est pratiquement automatique pour les acheteurs de l'Union européenne, de l'Espagne, de la France et d'autres pays ayant des relations normalisées avec Andorre. Elle n'est refusée que dans des cas exceptionnels liés à la sécurité nationale ou au blanchiment de capitaux.

Exceptions à l'autorisation

Les résidents d'Andorre (ils disposent déjà d'une autorisation implicite), les ressortissants andorrans et les entreprises andorranes n'ont pas besoin d'autorisation, même si les associés sont étrangers.

Puis-je acheter sans être résident ?

Oui. Il suffit simplement de l'autorisation d'investissement étranger mentionnée. De nombreux acheteurs acquièrent des propriétés comme résidence secondaire ou comme investissement locatif. Cependant, si l'intention est de vivre en Andorre, il sera nécessaire de demander la résidence en parallèle ou après l'achat.

Conditions pour acheter un appartement en Andorre

Si vous êtes résident en Andorre

Le processus est simple et similaire à celui d'un achat dans n'importe quel autre pays. Il faut un passeport ou une carte d'identité en cours de validité, un permis de résidence andorran, un justificatif de fonds (relevés bancaires) et un NRT (Numéro de Registre Tributaire andorran). Aucune autorisation spéciale n'est nécessaire.

Si vous êtes un étranger non-résident

Si vous êtes citoyen de l'UE

Le processus est le même que pour les autres étrangers, mais l'autorisation est accordée de manière presque automatique. L'Espagne et la France ont des accords spécifiques qui simplifient la démarche.

Exigences financières

Il n'y a pas d'exigence d'investissement minimum pour acheter un appartement, mais il faut démontrer l'origine licite des fonds, la capacité à payer le prix convenu et la solvabilité pour couvrir les impôts et les frais associés. Les banques andorranes sont particulièrement rigoureuses en matière de conformité (compliance), il est donc conseillé de préparer une documentation détaillée sur l'origine de l'argent.

Prix des appartements en Andorre par zone

Le prix des appartements en Andorre varie considérablement selon la paroisse et l'emplacement spécifique.

Prix indicatifs des sources du marché (2024-2025). Ils varient selon les caractéristiques spécifiques de chaque bien. Vous pouvez consulter les détails dans l'article sur prix des appartements en Andorre 2026.

Facteurs qui affectent le prix

Le marché immobilier andorran a connu une croissance soutenue ces dernières années, avec des hausses d'une année sur l'autre particulièrement marquées depuis 2023. Vous pouvez consulter appartements à vendre en Andorre pour voir l'offre actuelle.

Processus d'achat étape par étape

Étape 1 : Recherche et sélection (2 à 8 semaines)

Définir le budget, la zone et les caractéristiques souhaitées ; contacter 2 à 3 agences immobilières de confiance ; visiter des biens qui correspondent à vos critères ; comparer les options et négocier les prix.

Étape 2 : Réservation et contrat de compromis de vente (1 à 2 semaines)

Une fois l'appartement choisi, on signe un contrat de réservation qui bloque le bien. Il doit inclure l'identification de l'acheteur et du vendeur, la description du bien, le prix convenu, le montant versé comme acompte (généralement 10%), le délai pour la signature définitive et les conditions d'annulation. L'article sur réservation et arrhes en Andorre détaille ces clauses en profondeur. Si l'acheteur se rétracte, il perd l'acompte ; si le vendeur annule, il doit rembourser le double.

Étape 3 : Due diligence (2-4 semaines)

Période pour vérifier que tout est en ordre avant l'achat définitif : note simple du Registre de la Propriété (charges, hypothèques), certificat d'être à jour avec la copropriété, dernières factures de services publics, certificat d'habitabilité, inspection technique du bâtiment le cas échéant, et vérification des mètres réels par rapport à ceux des actes.

Étape 4 : Autorisation d'investissement étranger (1-2 mois)

Si vous n'êtes pas résident, cette étape est réalisée en parallèle avec la due diligence : formulaire de demande officiel, passeport, justification de l'origine des fonds, description de la propriété à acquérir et paiement des frais administratifs.

Étape 5 : Préparation de la signature (1-2 semaines)

Coordonner la date avec le notaire, préparer le virement du reste de l'argent, rassembler les documents finaux et vérifier les dernières conditions de l'appartement.

Étape 6 : Signature devant notaire (1 jour)

La vente est conclue devant un notaire en Andorre : l'acte notarié est lu, l'identité des parties est vérifiée, le paiement est effectué, les clés sont remises et tous les documents sont signés. Les frais de notaire varient entre 0,11 TP3T et 0,31 TP3T du prix de vente.

Étape 7 : Inscription de la propriété (2-4 semaines)

Après la signature, le notaire envoie l'acte au Registre de la Propriété. Tant qu'il n'est pas inscrit, la propriété n'est pas légalement au nom de l'acheteur vis-à-vis des tiers.

Étape 8 : Changement de titulaire des contrats d'énergie (1 semaine)

Changement de titulaire de l'électricité (FEDA) et de l'eau, enregistrement auprès de la communauté des propriétaires et communication au Comú correspondant.

Impôts et frais d'achat

Lors de l'achat d'un appartement en Andorre, les coûts varient considérablement selon que l'on soit résident ou étranger.

Impôts de base

L'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) est de 4% et s'applique aux logements de seconde main (3% vont au Comú et 1% au Govern). L'impôt général indirect (IGI) est de 4,5% et s'applique aux logements neufs.

Autres dépenses

Exonération de l'ITP pour les résidents

Les résidents en Andorre qui achètent leur première résidence principale peuvent être exonérés de l'ITP jusqu'à certains seuils de prix et sous des conditions spécifiques (affectation à la résidence principale et permanente, période minimale de conservation, limites de revenus. Étant donné que ces exigences spécifiques peuvent varier, il est conseillé de les confirmer directement auprès d'un conseiller fiscal ou auprès du Gouvernement d'Andorre avant de planifier l'opération.

Taxe sur l'investissement étranger (obligatoire pour les étrangers)

Si vous êtes étranger ou résident ne justifiant pas d'au moins 3 ans de résidence effective en Andorre au cours des 10 dernières années, vous devez payer en plus l'Impôt sur l'Investissement Étranger Immobilier (IEI) :

Taux en vigueur depuis le 13 février 2026 (ils étaient auparavant de 3 % et 5 % respectivement). Consultez toujours la version la plus récente sur le Portail juridique d'Andorre, étant donné que cette réglementation a été modifiée à plusieurs reprises depuis 2024.

Limites d'achat pour les étrangers (à partir d'avril 2025) : maximum 2 étages/appartements (avec jusqu'à 3 places de parking et 3 débarras chacun), ou 1 maison unifamiliale ou un terrain pour la construire.

Résumé des dépenses totales (exemple sur 500 000 €)

Chiffres indicatifs recalculés avec les taux en vigueur à compter de février 2026. Pour une résidence secondaire appartenant à un étranger, l'IEI passe à 10%, ce qui porte le total supplémentaire à environ 14,5%.

Meilleures zones pour acheter un appartement en Andorre

Andorra la Vella : pour ceux qui recherchent le confort

La capitale offre tous les services à pied : commerces, restaurants, écoles et transports. Profil idéal : les professionnels, les familles qui privilégient le confort, les investisseurs dans la location à long terme. Prix moyen : 5 600 – 6 200 €/m². L'article sur acheter un appartement à Andorre-la-Vieille développe cette paroisse par quartiers.

Escaldes-Engordany : pour ceux qui recherchent le haut de gamme

Le quartier le plus exclusif, avec des propriétés de haut standing, le spa Caldea et les meilleurs restaurants. Profil idéal : acheteurs à fort pouvoir d'achat, résidences secondaires de luxe, investisseurs haut de gamme. Prix moyen : 5 689 – 7 135 €/m². Vous pouvez consulter l'offre sur Escaldes-Engordany.

La Massana : pour les amoureux de la nature

Accès direct à Vallnord, environnement plus verdoyant et calme. Profil idéal : familles avec enfants, skieurs, ceux qui cherchent un équilibre entre campagne et ville. Prix moyen : ~4,221 €/m².

Encamp : l'option abordable avec du potentiel

Prix plus modérés avec de bonnes connexions et télécabine directe à Grandvalira. Profil idéal : les premiers acheteurs, les investisseurs en quête de rentabilité, les skieurs assidus. Prix moyen : ~4 090 €/m².

Canillo : paradis du ski

Le cœur de Grandvalira. Moins de services urbains, mais un accès imbattable aux pistes. Profil idéal : investisseurs en location longue durée, skieurs passionnés, résidences secondaires. Prix moyen : ~4.100 €/m². Rappel : à partir d'avril 2025, les investisseurs étrangers ne peuvent pas acheter à des fins touristiques ou de vacances.

Sant Julià de Lòria : la porte de l'Espagne

La paroisse la plus au sud, à 10 minutes de La Seu d’Urgell. Profil idéal : acheteurs au budget serré qui travaillent entre Andorre et l'Espagne. Prix moyen : ~3,694 €/m².

Financement : hypothèques en Andorre

Les banques andorranes proposent des hypothèques aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents, bien qu'avec des conditions différentes.

Les principales banques proposant des hypothèques en Andorre sont Crèdit Andorrà, MoraBanc, Andbank et BancSabadell d’Andorra. L'article sur prêt hypothécaire pour non-résidents en Andorre détaille la documentation et le processus étape par étape.

Vaut-il la peine de demander un prêt hypothécaire en Andorre ?

Les avantages sont des taux compétitifs, un processus relativement rapide et l'absence d'impôt sur les actes juridiques documentés sur l'hypothèque. Les inconvénients sont des exigences de documentation strictes, un financement moindre pour les non-résidents et la nécessité d'ouvrir un compte dans une banque andorrane.

Erreurs courantes lors de l'achat

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Chez Versus Andorra, nous connaissons chaque quartier, chaque rue et chaque opportunité. Vous pouvez voir les appartements disponibles o demander un conseil personnalisé sans engagement.

Questions fréquentes sur l'achat d'un appartement en Andorre