Ce que vous verrez dans cet article
- Les étrangers peuvent-ils acheter un appartement en Andorre ?
- Conditions pour acheter un appartement en Andorre
- Prix des appartements en Andorre par zone
- Processus d'achat étape par étape
- Impôts et frais d'achat
- Meilleures zones pour acheter un appartement en Andorre
- Financement : hypothèques en Andorre
- Erreurs courantes lors de l'achat
- Étape suivante
- Questions fréquentes
Acheter un appartement en Andorre est l'une des meilleures décisions d'investissement immobilier que l'on puisse prendre en Europe. Avec une fiscalité attrayante, une haute qualité de vie et un marché stable, la Principauté attire chaque année de plus en plus d'acheteurs d'Espagne, de France et d'autres pays.
Mais le processus présente des particularités qu'il est bon de connaître. Les étrangers ont besoin d'une autorisation gouvernementale, il existe des exigences spécifiques en matière de résidence et les prix varient énormément selon la paroisse. Dans ce guide, nous expliquons tout ce qui est nécessaire pour acheter un appartement en Andorre avec succès.
Les étrangers peuvent-ils acheter un appartement en Andorre ?
Oui, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Andorre, mais ils ont besoin d'une autorisation préalable du Gouvernement. C'est l'un des points qui génère le plus de confusion, il convient donc de le clarifier.
Autorisation d'investissement étranger
Toute personne physique ou morale non résidente en Andorre qui souhaite acquérir un bien immobilier doit demander une autorisation auprès de Gouvernement d'Andorre. Cette démarche s'effectue avant l'achat, prend environ 2 mois (prolongeable d'un mois supplémentaire), est soumise à des frais administratifs de 300 € et est approuvée dans la grande majorité des cas.
L'autorisation est pratiquement automatique pour les acheteurs de l'Union européenne, de l'Espagne, de la France et d'autres pays ayant des relations normalisées avec Andorre. Elle n'est refusée que dans des cas exceptionnels liés à la sécurité nationale ou au blanchiment de capitaux.
Exceptions à l'autorisation
Les résidents d'Andorre (ils disposent déjà d'une autorisation implicite), les ressortissants andorrans et les entreprises andorranes n'ont pas besoin d'autorisation, même si les associés sont étrangers.
Puis-je acheter sans être résident ?
Oui. Il suffit simplement de l'autorisation d'investissement étranger mentionnée. De nombreux acheteurs acquièrent des propriétés comme résidence secondaire ou comme investissement locatif. Cependant, si l'intention est de vivre en Andorre, il sera nécessaire de demander la résidence en parallèle ou après l'achat.
Conditions pour acheter un appartement en Andorre
Si vous êtes résident en Andorre
Le processus est simple et similaire à celui d'un achat dans n'importe quel autre pays. Il faut un passeport ou une carte d'identité en cours de validité, un permis de résidence andorran, un justificatif de fonds (relevés bancaires) et un NRT (Numéro de Registre Tributaire andorran). Aucune autorisation spéciale n'est nécessaire.
Si vous êtes un étranger non-résident
Documentation nécessaire
- Passeport en cours de validité
- Autorisation d'investissement étranger (soumise à une démarche préalable)
- Justificatif de l'origine des fonds
- Extrait de casier judiciaire (dans certains cas)
- Procurations si l'on ne peut pas être présent lors de la signature
Processus
- Demander l'autorisation d'investissement étranger (frais de 300 €)
- En attente d'approbation (2 mois, prolongeable d'un mois supplémentaire)
- Payer l'impôt sur l'investissement étranger (voir la section sur les impôts)
- Procéder à l'achat
Important : depuis avril 2025, les étrangers ne peuvent acheter qu'un maximum de 2 logements (ou 1 maison individuelle). Voir la section “ Impôts et frais ” pour plus de détails.
Si vous êtes citoyen de l'UE
Le processus est le même que pour les autres étrangers, mais l'autorisation est accordée de manière presque automatique. L'Espagne et la France ont des accords spécifiques qui simplifient la démarche.
Exigences financières
Il n'y a pas d'exigence d'investissement minimum pour acheter un appartement, mais il faut démontrer l'origine licite des fonds, la capacité à payer le prix convenu et la solvabilité pour couvrir les impôts et les frais associés. Les banques andorranes sont particulièrement rigoureuses en matière de conformité (compliance), il est donc conseillé de préparer une documentation détaillée sur l'origine de l'argent.
Prix des appartements en Andorre par zone
Le prix des appartements en Andorre varie considérablement selon la paroisse et l'emplacement spécifique.
| Paroisse | Prix moyen €/m² | Appartement 80 m² | Tendance |
|---|---|---|---|
| Escaldes-Engordany | 5,689 – 7,135 € | 455 000 – 570 000 € | ↑ Envoi en cours |
| Andorre-la-Vieille | 5 600 – 6 200 € | 448 000 – 496 000 € | ↑ Envoi en cours |
| Ordino | 4,200 – 4,500 € | 336 000 – 360 000 € | → Estable |
| La Massana | ~4.221 € | ~338.000 € | ↑ Envoi en cours |
| Encamp | ~4.090 € | ~327.000 € | ↑ Envoi en cours |
| Canillo | ~4.100 € | ~328.000 € | → Estable |
| Sant Julià de Lòria | 3.694 – 4.223 € | 296.000 – 338.000 € | → Estable |
Precios orientativos de fuentes de mercado (2024-2025). Varían según características específicas de cada propiedad. Puede consultar el detalle en el artículo sobre precios de pisos en Andorra 2026.
Factores que afectan el precio
Aumentan el precio
- Vistas a montaña o valle
- Terraza o balcón grande
- Place de parking incluse
- Obra nueva o reformado recientemente
- Proximidad a servicios y comercios
- Plantas altas con ascensor
- Pisos antiguos sin reformar
- Plantas bajas sin terraza
- Sans parking
- Zonas alejadas del centro
- Orientation nord
- Edificios sin ascensor
El mercado inmobiliario andorrano ha experimentado un crecimiento sostenido en los últimos años, con incrementos interanuales especialmente marcados desde 2023. Puede consultar pisos en venta en Andorra para ver la oferta actual.
Processus d'achat étape par étape
Paso 1: Búsqueda y selección (2-8 semanas)
Definir presupuesto, zona y características deseadas; contactar con 2-3 inmobiliarias de confianza; visitar propiedades que encajen con sus criterios; comparar opciones y negociar precios.
Consejo: no se precipite. Es mejor ver 15-20 pisos y elegir con calma que comprar el primero que guste.
Paso 2: Reserva y contrato de arras (1-2 semanas)
Una vez elegido el piso, se firma un contrato de arras que reserva la propiedad. Debe incluir identificación de comprador y vendedor, descripción de la propiedad, precio acordado, cantidad entregada como señal (habitualmente 10%), plazo para la firma definitiva y condiciones de cancelación. El artículo sobre réservation et arrhes en Andorre detalla estas cláusulas en profundidad. Si el comprador se echa atrás, pierde las arras; si el vendedor cancela, debe devolver el doble.
Paso 3: Due diligence (2-4 semanas)
Período para verificar que todo está en orden antes de la compra definitiva: nota simple del Registre de la Propietat (cargas, hipotecas), certificado de estar al corriente con la comunidad, últimos recibos de suministros, cédula de habitabilidad, inspección técnica del edificio si aplica, y verificación de metros reales frente a los escriturados.
Paso 4: Autorización de inversión extranjera (1-2 meses)
Si no es residente, este paso se realiza en paralelo a la due diligence: formulario de solicitud oficial, pasaporte, justificación del origen de fondos, descripción de la propiedad a adquirir y pago de la tasa administrativa.
Paso 5: Preparación de la firma (1-2 semanas)
Coordinar fecha con notario, preparar la transferencia del dinero restante, reunir documentación final y verificar las últimas condiciones del piso.
Paso 6: Firma ante notario (1 día)
La compraventa se formaliza ante notario público en Andorra: se lee la escritura pública, se verifica la identidad de las partes, se efectúa el pago, se entregan las llaves y se firman todos los documentos. El coste notarial oscila entre el 0,1% y el 0,3% del precio de venta.
Paso 7: Registro de la propiedad (2-4 semanas)
Tras la firma, el notario envía la escritura al Registre de la Propietat. Hasta que no se inscribe, la propiedad no está legalmente a nombre del comprador frente a terceros.
Paso 8: Cambio de titularidad de suministros (1 semana)
Cambio de titular de luz (FEDA) y agua, alta en la comunidad de propietarios y comunicación al Comú correspondiente.
Impôts et frais d'achat
Al comprar un piso en Andorra, los costes varían significativamente según se sea residente o extranjero.
Impuestos base
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es del 4% y se aplica a viviendas de segunda mano (el 3% corresponde al Comú y el 1% al Govern). El Impost General Indirecte (IGI) es del 4,5% y se aplica a viviendas de obra nueva.
| Prix de l'appartement | ITP (4%) | IGI (4,5%) |
|---|---|---|
| 300.000 € | 12.000 € | 13.500 € |
| 400.000 € | 16.000 € | 18.000 € |
| 500.000 € | 20.000 € | 22.500 € |
| 700.000 € | 28.000 € | 31.500 € |
| 1.000.000 € | 40.000 € | 45.000 € |
Otros gastos
| Concept | Coste aproximado |
|---|---|
| Notaría | 0,1% – 0,3% |
| Registre de la Propietat | ~0,1% |
| Gestoría (opcional) | 500 € – 1.500 € |
| Autorisation d'investissement étranger | 300 € |
Exonération de l'ITP pour les résidents
Los residentes en Andorra que compran su primera vivienda habitual pueden estar exentos del ITP hasta ciertos umbrales de precio y bajo condiciones específicas (destino a residencia habitual y permanente, período mínimo de mantenimiento, límites de ingresos). Dado que estos requisitos concretos pueden variar, conviene confirmarlos directamente con un asesor fiscal o en el Gouvernement d'Andorre antes de planificar la operación.
El impuesto sobre inversión extranjera inmobiliaria se duplicó con la entrada en vigor de la Llei de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible (“Llei Òmnibus II”), el 13 de febrero de 2026, modificando la Llei 3/2024.
Impuesto a la inversión extranjera (obligatorio para extranjeros)
Si es extranjero o residente que no acredita al menos 3 años de residencia efectiva en Andorra durante los últimos 10 años, debe pagar adicionalmente el Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària (IEI):
| Type d'acquisition | Tipo impositivo vigente |
|---|---|
| Résidence principale | 6% |
| Résidence secondaire | 10% |
Tipos vigentes desde el 13 de febrero de 2026 (antes eran del 3% y el 5% respectivamente). Consulte siempre la versión más actualizada en el Portail juridique d'Andorre, ya que esta normativa se ha modificado varias veces desde 2024.
Límites de compra para extranjeros (desde abril de 2025): máximo 2 pisos/apartamentos (con hasta 3 plazas de parking y 3 trasteros cada uno), o 1 vivienda unifamiliar o parcela para construirla.
Interdictions : los inversores extranjeros no pueden comprar inmuebles para uso turístico/vacacional ni para reventa especulativa. Bonificación: puede aplicar si el inmueble se destina a alquiler de vivienda habitual a precio asequible durante un mínimo de 10 años; el alquiler a precio de mercado no da derecho a esta bonificación.
Resumen de gastos totales (ejemplo sobre 500.000 €)
| Concept | Residente (primera vivienda, con exención) | Extranjero (primera vivienda) |
|---|---|---|
| Prix de l'appartement | 500.000 € | 500.000 € |
| ITP | 0 € (exento) / 20.000 € si no aplica exención | 20.000 € |
| Impuesto inversión extranjera (IEI) | — | 30.000 € |
| Tasa autorización | — | 300 € |
| Notaría | 1.000 € | 1.000 € |
| Registro | 500 € | 500 € |
| Gestoría | 800 € | 800 € |
| Total gastos adicionales | ~0,5% – 4,5% | ~10,5% |
Cifras orientativas recalculadas con los tipos vigentes desde febrero de 2026. Para una segunda vivienda de un extranjero, el IEI sube al 10%, elevando el total adicional a en torno al 14,5%.
Meilleures zones pour acheter un appartement en Andorre
Andorra la Vella: para quienes buscan comodidad
La capital ofrece todos los servicios a pie: comercios, restaurantes, colegios y transporte. Perfil ideal: profesionales, familias que valoran la comodidad, inversores en alquiler de larga duración. Precio medio: 5.600 – 6.200 €/m². El artículo sobre comprar piso en Andorra la Vella desarrolla esta parroquia por barrios.
Escaldes-Engordany: para quienes buscan premium
La zona más exclusiva, con propiedades de alto standing, el spa Caldea y los mejores restaurantes. Perfil ideal: compradores de alto poder adquisitivo, segundas residencias de lujo, inversores premium. Precio medio: 5.689 – 7.135 €/m². Puede ver la oferta en Escaldes-Engordany.
La Massana: para amantes de la naturaleza
Acceso directo a Vallnord, entorno más verde y tranquilo. Perfil ideal: familias con niños, esquiadores, quienes buscan equilibrio entre campo y ciudad. Precio medio: ~4.221 €/m².
Encamp: la opción accesible con potencial
Precios más moderados con buenas conexiones y telecabina directa a Grandvalira. Perfil ideal: primeros compradores, inversores que buscan rentabilidad, esquiadores frecuentes. Precio medio: ~4.090 €/m².
Canillo: paraíso del esquí
El corazón de Grandvalira. Menos servicios urbanos pero acceso inmejorable a las pistas. Perfil ideal: inversores en alquiler de larga duración, esquiadores apasionados, segundas residencias. Precio medio: ~4.100 €/m². Recuerde: desde abril de 2025 los inversores extranjeros no pueden comprar para uso turístico/vacacional.
Sant Julià de Lòria: la puerta a España
La parroquia más meridional, a 10 minutos de La Seu d’Urgell. Perfil ideal: compradores con presupuesto ajustado, quienes trabajan entre Andorra y España. Precio medio: ~3.694 €/m².
Financement : hypothèques en Andorre
Los bancos andorranos ofrecen hipotecas tanto a residentes como a no residentes, aunque con condiciones diferentes.
| Concept | Residentes | No residentes |
|---|---|---|
| Financiación máxima | 80% del valor | 60-70% del valor |
| Délai maximal | 25-30 años | 15-20 años |
| Taux d'intérêt | 2,5% – 4% | 3% – 4,5% |
| Edad máxima al finalizar | 70-75 años | 65-70 años |
Los principales bancos que ofrecen hipotecas en Andorra son Crèdit Andorrà, MoraBanc, Andbank y BancSabadell d’Andorra. El artículo sobre hipoteca para no residentes en Andorra detalla la documentación y el proceso paso a paso.
¿Merece la pena pedir hipoteca en Andorra?
Las ventajas son tipos competitivos, un proceso relativamente ágil y la ausencia de impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la hipoteca. Las desventajas son requisitos de documentación estrictos, menor financiación para no residentes y la necesidad de abrir cuenta en un banco andorrano.
Erreurs courantes lors de l'achat
Comprar un piso con cargas ocultas, embargos o problemas de herencia no resueltos. Solucione esto solicitando siempre la nota simple del Registro actualizada.
Los metros anunciados a veces incluyen terrazas o trasteros, o no coinciden con la realidad. Verifique los metros útiles reales y compárelos con la escritura.
Calcular solo el precio de compra y encontrarse con miles de euros adicionales en impuestos y gastos. Presupueste un margen adicional sobre el precio.
Comprar el primer piso que gusta sin comparar otras opciones. Vea al menos 10-15 propiedades antes de decidir.
Entrar en una comunidad conflictiva, con derramas pendientes o mal gestionada. Pida las últimas actas y verifique que no hay derramas aprobadas ni conflictos.
Comprar pensando en vivir en Andorra y descubrir después que no se cumplen los requisitos de residencia. Infórmese primero si su intención es residir.
Muchos compradores extranjeros desconocen las actualizaciones normativas de 2024-2026 y se encuentran con un impuesto adicional que no habían contemplado, o descubren que no pueden comprar más de 2 viviendas. Infórmese sobre la Llei 3/2024 (modificada en 2026) y la Llei Òmnibus antes de iniciar el proceso.
¿Listo para encontrar tu piso en Andorra?
En Versus Andorra conocemos cada zona, cada calle y cada oportunidad. Puede ver pisos disponibles o solicitar asesoramiento personalizado sans engagement.
Mentions légales este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Los datos de precios son orientativos y pueden variar. La legislación andorrana sobre inversión extranjera se ha modificado varias veces desde 2024 y está sujeta a nuevos cambios. Recomendamos consultar con profesionales especializados antes de tomar decisiones de inversión inmobiliaria en Andorra.
Preguntas frecuentes sobre comprar piso en Andorra
Quels sont les impôts payés lors de l'achat d'un appartement en Andorre ?
Les résidents installés depuis plus de 3 ans paient l'ITP (4%, logement d'occasion) ou l'IGI (4,5%, logement neuf), auxquels s'ajoutent les frais de notaire et d'enregistrement : environ 4,5% supplémentaires. Les étrangers doivent en outre ajouter l’Impôt sur l’Investissement Immobilier Étranger, de 6% pour la première résidence et de 10% pour la deuxième (taux en vigueur à partir de février 2026), ce qui porte le montant total supplémentaire à environ 10,51 TP3T à 14,51 TP3T du prix d’achat.
Ai-je besoin d'une résidence pour acheter un appartement en Andorre ?
Non. Les étrangers ont seulement besoin d'une autorisation d'investissement étranger, qui est accordée de manière routinière dans la grande majorité des cas. Si l'intention est de vivre en Andorre, la résidence doit être demandée indépendamment de l'achat.
Combien de propriétés un étranger peut-il acheter en Andorre ?
Depuis avril 2025, les investisseurs étrangers sont soumis à des limites strictes : un maximum de 2 étages ou appartements (avec jusqu'à 3 places de parking et 3 caves chacun), ou 1 maison unifamiliale ou un terrain pour la construire. En outre, ils ne peuvent pas acheter à des fins touristiques ou de vacances, ni pour de la revente spéculative.
