Ce que vous verrez dans cet article
- Comment fonctionne le marché immobilier en Andorre
- Quels services offre une agence immobilière en Andorre
- Types de sociétés immobilières sur le marché andorran
- Zones de spécialisation par agence
- Commissions et frais courants
- Que demander avant de contracter
- Erres communes lors du choix d'un agent immobilier
- Étape suivante
- Questions fréquentes
Trouver la bonne agence immobilière en Andorre peut faire la différence entre une transaction réussie et des mois de frustrations. Avec un marché immobilier qui a connu une croissance soutenue ces dernières années et où de plus en plus d’agences opèrent dans le Principauté, savoir ce qu’il faut rechercher et ce qu’il faut demander est fondamental.
Dans cette guide, nous expliquons comment fonctionnent les agences immobilières en Andorre, quels services elles offrent, combien elles facturent et quels critères utiliser pour choisir celle qui correspond le mieux à vos besoins.
Comment fonctionne le marché immobilier en Andorre
Le marché immobilier d’Andorre présente des caractéristiques uniques qui le différencient de l’Espagne ou de la France. Avec une superficie réduite et une offre de propriétés limitée, la demande reste élevée et les prix, stables en hausse.
Caractéristiques du marché andorran
Le Principauté se divise en sept paroisses, chacune avec sa propre personnalité et son propre niveau de prix. La plupart des transactions se concentrent à Andorra la Vella et Escaldes-Engordany, qui représentent une part très significative du marché total.
Contrairement à d'autres pays, en Andorre il n'existe pas un MLS (Multiple Listing Service) centralisé, ce qui signifie que chaque agence immobilière travaille avec sa propre carte de propriétés. Cela rend particulièrement important de choisir une agence ayant accès aux propriétés qui vous intéressent.
Volume du marché
Le prix moyen de l'immobilier en Andorre a enregistré des augmentations interannuelles notables depuis 2023, avec Andorra la Vella et Escaldes-Engordany comme les paroisses les plus chères du pays. Vous pouvez consulter le détail actualisé dans l'article consacré à prix des appartements en Andorre 2026.
Quels services offre une agence immobilière en Andorre
Les agences immobilières en Andorre offrent des services qui vont bien au-delà de la simple présentation des biens immobiliers. Comme de nombreux acheteurs sont étrangers, les agences proposent généralement un service complet comprenant des aspects juridiques et administratifs.
Services de base
- Recherche de propriétés : Accès à votre portefeuille immobilier, organisation de visites et négociation avec les vendeurs. Les agences ayant le plus grand portefeuille disposent généralement entre 30 et 100 propriétés en activité.
- Évaluation immobilière : Une évaluation professionnelle basée sur le marché actuel, les comparatifs récents et les caractéristiques spécifiques de la propriété.
- Gestion documentaire : Préparation des contrats d’achat-vente, coordination avec le notaire et vérification des charges ou dettes sur la propriété.
- Accompagnement lors de la signature : présence lors de la signature devant le notaire, explication des documents et résolution des questions d’ordre dernier moment.
Services premium
Les agences immobilières de haut niveau ajoutent un conseil fiscal (orientation sur les impôts liés à l’achat et à la vente ainsi que sur la planification fiscale pour les non-résidents), une gestion de la résidence (assistance dans le processus de résidence active ou passive), un service après-vente (gestion des fournitures, recommandation de professionnels pour les rénovations) et, pour les investisseurs, une gestion intégrale des locations.
Vous pouvez consulter directement les propriétés disponibles en Andorre.
Types de sociétés immobilières sur le marché andorran
Tous les agences immobilières en Andorre ne sont pas identiques. Selon les besoins de chaque acheteur, un type de service sera plus adapté que l’autre.
Immobiliers de luxe
Des agences petites, généralement avec moins de 10 employés, qui offrent un service très personnalisé. Elles sont généralement spécialisées dans des propriétés de haut standing ou dans des zones spécifiques.
Avantages : contact direct avec le propriétaire ou le directeur, connaissance approfondie de son secteur d’activité, plus de flexibilité lors des négociations. Inconvénients : Un portefeuille plus limité, une capacité opérationnelle moindre, cela peut ne pas couvrir toutes les paroisses. Idéal pour : Des acheteurs de propriétés de luxe qui apprécient le service personnalisé et qui n’ont pas le temps d’attendre.
Immobiliers généralistes
Agences de plus grande taille avec des équipes de 15 à 30 personnes qui couvrent tout le territoire andorran et tous les segments de prix.
Avantages : une large gamme de propriétés, couverture dans toutes les paroisses, équipes spécialisées par type d’immeuble. Inconvénients : je traite moins de personnel, la rotation des agents est plus régulière, les processus sont plus standardisés. Idéal pour : Les acheteurs qui veulent voir de nombreuses options et comparer différentes zones.
Immobiliers internationaux
Franchises ou réseaux présents dans plusieurs pays qui opèrent en Andorre, généralement axés sur le segment de luxe.
Avantages : standards internationaux de service, réseau de contacts pour les acheteurs étrangers, marketing international des propriétés. Inconvénients : des commissions généralement plus élevées, moins de connaissance du marché local. Idéal pour : des acheteurs internationaux qui recherchent des propriétés de luxe et apprécient une marque reconnue.
Zones de spécialisation par agence
Chaque paroisse d'Andorre a sa propre dynamique du marché. Choisir une agence immobilière expérimentée dans la zone d'intérêt est essentiel.
Andorre-la-Vieille
La capitale concentre le plus grand volume d’opérations immobilières. C’est ici que pratiquement toutes les agences immobilières du pays opèrent. Que rechercher : des agences avec un bureau physique dans la capitale et une large offre de logements dans le centre. L’article sur acheter un appartement à Andorre-la-Vieille Il approfondit cette paroisse par quartiers.
Escaldes-Engordany
Considérée comme la zone premium d’Andorre, avec des propriétés haut de gamme près de Caldea et du centre commercial. Que rechercher : Immobilières spécialisées dans les propriétés de luxe avec une expérience dans les projets de haute qualité.
La Massana
Parroquia plus orientée vers les familles et les amoureux de la nature, avec accès direct à Vallnord. Que rechercher : des agences spécialisées dans le marché des chalets et des propriétés unifamiliales. L’article sur acheter une maison à La Massana Il détaille ce que l’on doit vérifier dans cette zone.
Canillo et Encamp
Zones proches de Grandvalira, populaires auprès des skieurs et des investisseurs qui louent des propriétés à long terme. Que rechercher : Des agences immobilières expérimentées dans la gestion de locations dans une zone montagneuse.
Ordino et Sant Julià de Lòria
Des paroisses plus tranquilles et traditionnelles, idéales pour ceux qui recherchent le calme. Sant Julià bénéficie de sa proximité avec l'Espagne. Que rechercher : des agences locales ayant leurs racines dans ces communautés.
Vous pouvez explorer les 7 paroisses d'Andorre pour comparer l'offre de chacun.
Commissions et frais courants
Comprendre l’architecture des commissions permet de négocier plus efficacement et d’éviter les surprises.
Commission standard
En Andorre, la commission immobilière habituelle est de 3% à 5% % du prix de vente. Cette commission est généralement payée par le vendeur, mais elle peut varier selon l’accord.
| Prix de vente | Commission 3% | Commission 5% |
|---|---|---|
| 300.000 € | 9.000 € | 15.000 € |
| 500.000 € | 15.000 € | 25.000 € |
| 800.000 € | 24.000 € | 40.000 € |
| 1.000.000 € | 30.000 € | 50.000 € |
Coûts supplémentaires à prendre en considération
Outre les frais immobiliers, l’acheteur doit prévoir le ITP (4% % du prix d’achat d’occasion), les frais notariales (entre 0,1% et 0,3% % du prix), l’enregistrement de la propriété (environ 0,1% % du prix) et, optionnellement, les frais de notaire (500 à 1 500 €). Le total approximatif des frais pour un résident s’élève à 4,5 % à 5% % du prix d’achat.
Exonération de l'ITP pour les résidents
Les résidents d’Andorre qui achètent leur première résidence habituelle peuvent être exemptés de l’ITP jusqu’à certains seuils de prix et dans des conditions spécifiques (destination comme résidence habituelle, période minimale de maintenance, limites de revenus). Il est conseillé de confirmer ces conditions spécifiques auprès d’un conseiller fiscal ou auprès de l’Agence nationale de l’immobilier. Gouvernement d'Andorre.
L'impôt sur l'investissement immobilier étranger a doublé avec l'entrée en vigueur de la Llei de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible (“ Llei Òmnibus II ”), le 13 février 2026, modifiant la Llei 3/2024.
Coûts supplémentaires pour les étrangers
Si vous êtes étranger ou résident qui n’a pas prouvé avoir résidé en Andorre pendant au moins 3 ans au cours des 10 dernières années, vous devez ajouter l’impôt sur l’investissement immobilier étranger :
| Type d'acquisition | Taux d'imposition en vigueur |
|---|---|
| Résidence principale | 6% |
| Résidence secondaire | 10% |
Les types en vigueur depuis le 13 février 2026 (ils étaient auparavant les 3% et le 5%). Consultez toujours la version la plus récente sur Portail juridique d'Andorre.
Exemple : Pour un achat de 500 000 €, un étranger acquérant un logement principal paierait 30 000 € supplémentaires (6%) uniquement pour cette taxe, plus l’ITP du 4% (20 000 €). Coût total approximatif pour les étrangers : environ 10,5% du prix d’achat du logement principal et jusqu’à 14,5% pour le logement secondaire.
Restrictions d'achat (à partir d’avril 2025) : les investisseurs étrangers ne peuvent acquérir que jusqu’à 2 appartements (avec jusqu’à 3 places de parking et 3 débarras chacun), ou 1 maison unifamiliale ou un terrain pour construire une maison. Ils ne peuvent pas acheter des biens immobiliers destinés à l’usage touristique/vacational ni à la spéculation immobilière. La déduction sur l’impôt ne s’applique que si le bien immobilier est destiné à l’hébergement habituel à prix abordable pendant au moins 10 ans ; l’hébergement à prix de marché n’accorde pas cette déduction.
Est-ce que la commission peut être négociée ?
Oui, surtout dans les propriétés de grande valeur (plus de 800 000 €), dans des transactions rapides où le vendeur a urgence, chez des clients qui achètent plusieurs propriétés, ou lorsque le vendeur et l'acheteur utilisent la même agence.
Que demander avant de contracter
À propos de l'agence
- Combien d’années ils opèrent en Andorre ? Recherchez des agences ayant au moins 5 ans d’expérience sur le marché.
- Combien d'immeubles avez-vous actuellement en portefeuille ? Une agence active devrait avoir entre 30 et 100 propriétés.
- Ils possèdent-ils des propriétés exclusives ? Cela indique généralement une relation de confiance avec les propriétaires.
- Qui sera mon agent désigné ? Le fait de connaître le interlocuteur direct est important pour la communication.
Sur le processus
- Quel est votre processus de recherche ? Il doit inclure une analyse des besoins avant de présenter des propriétés aléatoires.
- Quelles vérifications effectuent-ils sur les propriétés ? Ils doivent confirmer les charges, les dettes de copropriété et la situation juridique.
- Offrent-ils des conseils fiscaux ? Cela est particulièrement important pour les étrangers.
- Ils aident dans le processus de résidence ? Vous pouvez économiser beaucoup de temps si vous venez de l'extérieur d'Andorre.
Sur la législation en vigueur
Connaissez-vous l’impôt sur l’investissement étranger et ses taux actualisés ? Êtes-vous au courant de la Loi Omnibus (limite de 2 logements pour les étrangers, interdiction d’utilisation touristique, définition de “ investisseur étranger ” en fonction de l’année de résidence)? Un organisme sérieux devrait pouvoir expliquer ces points sans hésitation.
Sur les coûts
Quelle est sa commission et qui la paie ? Y a-t-il des frais supplémentaires pour des services comme les traductions ou les démarches spécifiques ? En clarifiant tout d’emblée, on évite les malentendus.
Erres communes lors du choix d'un agent immobilier
Engager la société immobilière la moins chère peut s’avérer coûteuse : elle peut consacrer moins de ressources à la recherche ou ne pas proposer une vérification légale. Évaluez la valeur totale du service, et non seulement la commission.
Une agence immobilière spécialisée dans les appartements centraux peut ne pas être la meilleure option pour un chalet à la périphérie. Demandez spécifiquement son expérience dans le type de propriété et la zone que vous souhaitez.
Travailler avec 5 ou 6 agences immobilières simultanément est souvent contre-productif : information doublée et moins de pouvoir de négociation. Sélectionnez au maximum 2-3 agences.
Une agence professionnelle n'aura aucun problème à vous fournir des références de clients précédents. Demandez au moins 2-3 références avant de vous engager.
Si une agence immobilière prend des jours pour répondre pendant le processus initial, imaginez comment cela sera lorsque des problèmes surgiront lors de l’achat. Évaluez la capacité de réponse dès le premier contact.
Vous recherchez des propriétés en Andorre ?
Dans Versus Andorra, nous connaissons chaque paroisse, chaque rue et chaque occasion du marché. Vous pouvez voir toutes les propriétés disponibles o parler avec un conseiller sans engagement.
Mentions légales Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données relatives aux prix sont indicatives et peuvent varier. La législation andorrane sur l'investissement étranger a été modifiée à plusieurs reprises depuis 2024 et est susceptible d'être encore modifiée. Nous vous recommandons de consulter des professionnels spécialisés avant de prendre toute décision d'investissement immobilier en Andorre.
Questions fréquentes sur la façon de choisir un agent immobilier en Andorre
Est-il obligatoire d’utiliser un agent immobilier pour acheter à Andorre ?
Cela n’est pas obligatoire légalement, mais il est fortement recommandé. Le marché andorran présente des particularités (langue, réglementation en matière de résidence, système fiscal) qui rendent très difficile la navigation sans assistance professionnelle, surtout pour les acheteurs étrangers.
Combien facture une agence immobilière en Andorre ?
La commission standard oscille entre 3% et 5% % du prix de vente, généralement à la charge du vendeur. Pour une propriété de 500 000 €, cela représente entre 15 000 € et 25 000 €. Les acheteurs étrangers doivent également prendre en compte l’impôt sur l’investissement étranger (6% % pour une première résidence, 10% % à partir de février 2026), ce qui augmente les coûts totaux de l’achat à 10,5%-14,5% % du prix.
Comment savoir si un agent immobilier en Andorre est fiable ?
Verifiez leur ancienneté sur le marché (minimum 5 ans recommandé), demandez des références de clients précédents, vérifiez s’ils ont un bureau physique en Andorre et assurez-vous qu’ils sont enregistrés comme entreprise dans le Principat. Les avis Google peuvent également fournir des indications utiles.
