El que veuràs en aquest article
- IGI — Impost General Indirecte
- Impost de Transmissions Patrimonials
- Honoraris notarials
- Honoraris d'assessorament immobiliari
- Despeses de gestió i traducció documental
- Taula resum: cost real sobre el preu de compra
- El que canvia si hi ha finançament bancari
- L'error que surt més car
- El pas següent
- Preguntes freqüents
El preu acordat amb el venedor és només el punt de partida. Entre impostos, despeses notarials, registres i costos administratius, un comprador internacional que adquireix una propietat a Andorra normalment assumeix entre un 4% i fins a un 14,5% addicional sobre el preu de compra — un marge que, en una transacció de 400.000 €, pot ascendir entre 16.000 € i 58.000 € i que no apareix en cap anunci immobiliari.
Conèixer les despeses reals de comprar un habitatge a Andorra abans de negociar canvia l'oferta inicial, el pressupost real i la viabilitat de l'operació.
El desglossament real: què es paga i a qui
IGI — Impost General Indirecte
L'equivalent de l'IVA a Andorra s'aplica a la compra de propietats de nova construcció al tipus estàndard del 4,51 TP3T del preu registrat, d'acord amb la normativa disponible a la Portal Jurídic d’Andorra. En transmissions de segona mà, l'IGI no s'aplica sobre la compravenda en si, sinó sobre certs serveis associats.
Assumir que l'IGI només aplica en obra nova i no pressupostar-lo en promocions sobre plànol, on el promotor el repercuteix íntegrament al comprador.
Impost de Transmissions Patrimonials
En la compravenda d'immobles de segona mà entre particulars, s'aplica l'Impost de Transmissions Patrimonials. El tipus varia segons el valor de l'immoble i la relació entre les parts, consultable en detall a través del Govern d’Andorra. Com a orientació aproximada, la tarifa estàndard és d'aproximadament 41 TP3T del valor declarat.
El valor declarat s'ha d'alinear amb el valor real de mercat. Les declaracions per sota del preu de mercat generen inspeccions i sancions administratives.
Honoraris notarials
Tota compravenda a Andorra es formalitza davant de notari andorrà. Els honoraris notarials es calculen sobre el valor de l'escriptura i oscil·len habitualment entre 1.000 € i 4.000 € depenent de l'import de l'operació i la complexitat documental. No existeix aranzel fix publicat; convé sol·licitar un pressupost previ al notari designat.
Honoraris d'assessorament immobiliari
A Andorra, la comissió d'intermediació immobiliària l'assumeix habitualment el venedor, no el comprador. No obstant això, quan el comprador contracta un servei de personal shopper o cerca activa — com ara el servei de compra de Versus Andorra — els honoraris es pacten de forma independent i transparent abans d'iniciar la cerca.
Si una immobiliària cobra al comprador sense haver signat un mandat escrit amb honoraris clars, exigiu el detall per escrit abans d'avançar.
Despeses de gestió i traducció documental
El comprador estranger que no opera habitualment en català o castellà incorre en costos addicionals de traducció jurada de documentació, apostilles i gestió consular. Aquestes despeses, freqüentment ignorades, poden sumar entre 500 € i 2.000 € depenent del país d'origen i el volum de documentació.
Taula resum: cost real sobre el preu de compra
| Concepte | Tipus / Import orientatiu | Qui ho paga |
|---|---|---|
| IGI (obra nova) | 4,51 TP3T del preu registrat | Comprador |
| Transmissions Patrimonials (segona mà) | ~41 TP3T del valor declarat | Comprador |
| Honoraris notarials | 1.000 € – 4.000 € | Comprador |
| Inversió estrangera (només no residents o residents amb menys de 3 anys a Andorra) | 6% – 10% del valor de la propietat | Comprador |
| Gestió documental / traducció | 500 € – 2.000 € | Comprador |
| Total estimat sobre el preu de compra | 4% – 14,5% | Comprador |
El que canvia si hi ha finançament bancari
Si la compra es finança parcialment mitjançant hipoteca amb un banc andorrà, se sumen costos addicionals que el comprador ha de pressupostar per separat:
Despeses addicionals amb hipoteca
- Taxació bancària: entre 400 € i 900 € segons l'entitat i l'immoble
- Comissió d'obertura: variable per entitat; algunes l'eliminen en productes específics
- Assegurança de vida i llar vinculada: habitualment com a condició de la hipoteca; el seu cost anual s'ha d'integrar en el càlcul de rendibilitat o viabilitat de l'operació
Els bancs andorrans que ofereixen finançament hipotecari inclouen Banc Sabadell d'Andorra, Crèdit Andorrà i MoraBanc. Els termes i condicions per als no residents difereixen significativament dels aplicats als residents, amb ràtios préstec-valor generalment inferiors al 70 % de la valoració.
L'error que surt més car
Signar un contracte de reserva o arras sense haver calculat prèviament el cost total de l'operació —preu de compra més totes les despeses associades— porta a dos escenaris igualment costosos: renegociar en desavantatge un poc compromès el capital, o perdre el senyal si l'operació no és viable dins del pressupost real.
El càlcul correcte sempre es basa en el pressupost total disponible, del qual es dedueix entre 5% i 7% per arribar al preu de compra real màxim.
El pas següent
Amb el pressupost total disponible, la zona d'interès i tres criteris imprescindibles de l'immoble, l'equip del servei de compra prepara una llista curta filtrada on cada opció ja està validada dins del rang de viabilitat real — preu de compra més despeses incloses.
Preguntes freqüents sobre les despeses de comprar habitatge a Andorra
Quant costa en total comprar un habitatge a Andorra a més del preu?
Entre el 4,1 % i un 14,51 % addicional del preu de compra, segons que l'immoble sigui de nova construcció o de segona mà i si el comprador ha de sol·licitar una llicència d'inversió estrangera. Per a una transacció de 400.000 €, això equival a entre 16.000 € i 58.000 € en impostos, despeses notarials i costos administratius.
Quins impostos es paguen en comprar un habitatge a Andorra?
L'IGI (4,51 %) sobre immobles de nova construcció, o l'Impost de Transmissions Patrimonials (al voltant del 4 %) sobre immobles de segona mà. A això s'hi sumen les despeses notarials i, en el cas dels no residents o dels qui fa menys de tres anys que són a Andorra, l'autorització d'inversió estrangera, amb un cost addicional d'entre el 0,61 % i l'1,01 % del valor de l'immoble.
Qui paga les despeses de compra d'un habitatge a Andorra, el comprador o el venedor?
Pràcticament totes les despeses —impostos, notaria, gestió documental i inversió estrangera— les assumeix el comprador. La comissió d'intermediació immobiliària n'és l'excepció: a Andorra la sol pagar el venedor, tret que el comprador contracti de manera independent un servei de cerca activa o personal shopper.
