Ce que vous verrez dans cet article
- IGI — Impôt général indirect
- Impôt sur les transmissions patrimoniales
- Frais de notaire
- Frais de conseil en immobilier
- Frais de gestion et de traduction de documents
- Tableau récapitulatif : coût réel par rapport au prix d'achat
- Ce qui change s'il y a un financement bancaire
- L'erreur qui coûte le plus cher
- L'étape suivante
- Questions fréquentes
Le prix convenu avec le vendeur n'est qu'un point de départ. Entre les taxes, les frais de notaire, d'enregistrement et les démarches administratives, l'acheteur international qui acquiert un logement en Andorre doit généralement s'acquitter de frais supplémentaires compris entre 4% et 14,5% du prix d'achat — une fourchette qui, pour une transaction de 400 000 €, peut représenter entre 16 000 € et 58 000 €, des montants qui ne figurent dans aucune annonce.
Connaître les frais réels d'achat d'un logement en Andorre avant de négocier modifie l'offre initiale, le budget réel et la viabilité de l'opération.
Le vrai détail : ce qui est payé et à qui
IGI — Impôt général indirect
En Andorre, la taxe équivalente à la TVA s'applique à l'achat d'un logement neuf au taux général de 4,51 TP3T sur le prix inscrit dans l'acte notarié, conformément à la réglementation disponible sur le Portail juridique d'Andorre. En cas de transmissions de seconde main, l'IGI ne s'applique pas à la vente en soi, mais il s'applique à certains services associés.
Supposer que l'IGI s'applique uniquement aux constructions neuves et ne pas le budgétiser dans les promotions sur plans, où le promoteur le répercute intégralement sur l'acheteur.
Impôt sur les transmissions patrimoniales
Dans l'achat-vente de biens immobiliers de seconde main entre particuliers, l'Impôt sur les Mutations Patrimoniales s'applique. Le taux varie selon la valeur du bien et la relation entre les parties, consultable en détail via le Gouvernement d'Andorre. À titre indicatif, le taux général se situe aux alentours de 4% par rapport à la valeur déclarée.
La valeur déclarée doit correspondre à la valeur réelle du marché. Les déclarations inférieures au prix du marché entraînent des inspections et des sanctions administratives.
Frais de notaire
Tout achat et vente en Andorre est formalisé devant un notaire andorran. Les honoraires notariés sont calculés sur la valeur de l'acte et oscillent habituellement entre 1 000 € et 4 000 € selon le montant de l'opération et la complexité documentaire. Il n'existe pas de tarif fixe publié ; il convient de demander un devis préalable au notaire désigné.
Frais de conseil en immobilier
En Andorre, la commission d'intermédiation immobilière est généralement prise en charge par le vendeur, et non par l'acheteur. Cependant, lorsque l'acheteur retient les services d'un chasseur immobilier ou d'une recherche active — comme le service d'achat de Versus Andorra — les honoraires sont convenus de manière indépendante et transparente avant d'entamer la recherche.
Si une agence immobilière facture l'acheteur sans avoir signé de mandat écrit avec des honoraires clairs, exigez le détail par écrit avant d'aller plus loin.
Frais de gestion et de traduction de documents
L'acheteur étranger qui n'utilise pas couramment le catalan ou l'espagnol supporte des coûts supplémentaires de traduction assermentée de documents, d'apostilles et de démarches consulaires. Ces frais, souvent ignorés, peuvent s'élever entre 500 € et 2 000 € selon le pays d'origine et le volume des documents.
Tableau récapitulatif : coût réel par rapport au prix d'achat
| Concept | Type / Montant indicatif | Qui paie |
|---|---|---|
| IGI (nouvelle construction) | 4,51 TP3T sur le prix inscrit au registre | Acheteur |
| Mutations patrimoniales (2e main) | ~4% sur la valeur déclarée | Acheteur |
| Frais de notaire | 1 000 € – 4 000 € | Acheteur |
| Investissement étranger (résidents depuis moins de 3 ans ou non-résidents uniquement) | 6% – 10% de la valeur du bien immobilier | Acheteur |
| Gestion documentaire / traduction | 500 € – 2.000 € | Acheteur |
| Total estimé sur le prix d'achat | 4% – 14,5% | Acheteur |
Ce qui change s'il y a un financement bancaire
Si l'achat est partiellement financé par une hypothèque auprès d'une banque andorrane, des frais supplémentaires s'ajoutent que l'acheteur doit budgétiser séparément :
Frais supplémentaires liés à l'hypothèque
- Évaluation bancaire : entre 400 € et 900 € selon l'établissement et le bien immobilier
- Frais de dossier : variable par entité ; certaines la suppriment pour des produits spécifiques
- Assurance vie et habitation liée : habituelle comme condition de l'hypothèque ; son coût annuel doit être intégré dans le calcul de la rentabilité ou de la viabilité de l'opération
Parmi les banques andorranes proposant des prêts hypothécaires, on peut citer BancSabadell d’Andorra, Crèdit Andorrà et MoraBanc. Les conditions applicables aux non-résidents diffèrent considérablement de celles appliquées aux résidents, avec des taux de financement généralement inférieurs à 70% de la valeur d’expertise.
L'erreur qui coûte le plus cher
Signer un contrat de réservation ou d'arrhes ne pas avoir calculé préalablement le coût total de l'opération — prix d'achat majoré de tous les frais associés — conduit à deux scénarios tout aussi coûteux : négocier en position de faiblesse une fois le capital engagé, ou perdre l'acompte si l'opération n'est pas viable dans le cadre du budget réel.
Le calcul correct part toujours du budget total disponible, dont on déduit entre 5% et 7% de frais pour obtenir le prix d'achat maximal réel.
L'étape suivante
Con el presupuesto total disponible, la zona de interés y tres criterios imprescindibles del inmueble, el equipo del service d'achat prepara una shortlist filtrada donde cada opción ya está validada dentro del rango de viabilidad real — precio de compra más gastos incluidos.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de comprar vivienda en Andorra
Combien coûte au total l'achat d'un logement en Andorre en plus du prix ?
Entre 41 TP3T et 14,51 TP3T supplémentaires sur le prix d'achat, selon qu'il s'agit d'un bien neuf ou d'occasion et selon que l'acheteur doit ou non obtenir une autorisation d'investissement étranger. Pour une transaction de 400 000 €, cela représente entre 16 000 € et 58 000 € de taxes, de frais de notaire et de démarches administratives.
Quels sont les impôts payés lors de l'achat d'un logement en Andorre ?
L'IGI (4,51 TP3T) pour les logements neufs, ou l'Impôt sur les transmissions patrimoniales (environ 41 TP3T) pour les logements d'occasion. À cela s'ajoutent les frais de notaire et, dans le cas des non-résidents ou des personnes résidant en Andorre depuis moins de trois ans, l'autorisation d'investissement étranger, dont le coût supplémentaire varie entre 61 TP3T et 101 TP3T de la valeur du bien immobilier.
En Andorre, les frais d'achat d'un logement sont-ils payés par l'acheteur ou par le vendeur ?
Pratiquement tous les frais — impôts, notaire, gestion documentaire et investissement étranger — sont à la charge de l'acheteur. La commission d'intermédiation immobilière fait exception : en Andorra, elle est généralement payée par le vendeur, sauf si l'acheteur engage de manière indépendante un service de recherche active ou un *personal shopper*.
