El que veuràs en aquest article
- Abans d'enamorar-te del pis: el bàsic que et protegeix
- Comprar: pas a pas de la visita a la signatura
- Què revisar en un habitatge abans de comprar
- Documentació per a comprar
- Llogar: com llegir un contracte sense passar per alt el que és important
- Preguntes clau per a l'agent immobiliari
- El procés de compra a Andorra pas a pas
- Següent pas
- Preguntes freqüents
Comprar o llogar a Andorra sense anar “a cegues” requereix saber quina documentació necessites, què revisar abans de comprometre't i quines clàusules del contracte llegir amb calma.
Aquesta guia posa ordre clar al procés legal per comprar habitatge a Andorra i als tràmits de lloguer, sense tecnicismes innecessaris.
Abans d'enamorar-te del pis: el bàsic que et protegeix
Senyals ràpides d“”això cal mirar-ho bé"
- Pressa del venedor o propietari sense motiu clar: “has de decidir avui”
- Documentació incompleta o difusa: “t'ho envio després”
- Preu molt per sota del mercat, sense justificació raonable
- Respostes evasives sobre despeses de comunitat o estat de l'edifici
- Pressió per pagar reserva sense contracte per escrit
La majoria de conflictes immobiliaris sorgeixen per documentació incompleta o per signar amb pressa, sense haver revisat abans l'essencial.
Allò que convé tenir clar des del minut 1
Definiu abans de començar
- Pressupost real: preu + despeses + marge (8-10% addicional)
- Terminis: quan necessita entrar, quant de temps té per decidir
- Imprescindibles no negociables: pàrquing, orientació, estat, zona
Tenir això clar accelera el procés i evita perdre temps visitant propietats a Andorra que mai encaixaran.
Comprar: pas a pas de la visita a la signatura
Visita amb llista de verificació (no amb il·lusió)
Durant la visita, reviseu sistemàticament:
- Llum natural: entra sol? a quines hores?
- Estat estructural: esquerdes, humitats, desploms
- Instal·lacions: calefacció, aigua calenta, finestres
- Distribució real: passadissos, aprofitament de l'espai
- Soroll: tràfic, veïns, zones comunes
No us hi fieu només de les fotos. La majoria estan fetes amb gran angular i edició professional.
Revisió prèvia i verificació d'informació (due diligence en versió humana)
Abans de fer una oferta ferma, verifiqueu:
Verificació prèvia a l'oferta
- Situació registral: qui és el propietari real, si hi ha càrregues o hipoteques
- Deutes de comunitat: demani certificat d'estar al corrent de pagament
- Cèdula d'habitabilitat: document que acredita que l'habitatge és apte
- Certificat energètic: obligatori i dona pistes sobre futurs consums
- IBI al corrent: impost sobre béns immobles
A Andorra, la nota simple del registre es pot sol·licitar al Registre de la Propietat. Consulteu informació oficial al Govern d’Andorra.
Reserva i arres/dipòsits: què signifiquen i què s'ha de deixar per escrit
Conceptes clau: La tarifa de reserva és una petita quantitat (500–2.000 €) per 'reservar' la propietat durant uns dies; el dipòsit o pagament inicial és una quantitat més gran (normalment 10 % del preu) que formalitza el compromís. L'article sobre reserva i arres a Andorra desenvolupa aquestes clàusules en detall.
Què ha d'incloure el document de l'arres
- Preu total acordat
- Terminis de signatura definitiva
- Condicions de l'operació
- Què passa si el comprador desisteix (normalment perd les arres)
- Què passa si el venedor desisteix (normalment retorna el doble)
- Inventari del que s'inclou (mobles, electrodomèstics)
Tot per escrit. Les promeses verbals no protegeixen ningú.
Firma i lliurament: l'últim repàs abans del “d'acord”
Abans de signar davant de notari: reviseu que el document final coincideix amb el que s'ha acordat en arras, comproveu que tots els subministraments estan donats d'alta, verifiqueu l'estat final de l'habitatge (si és de segona mà), assegureu-vos de tenir totes les claus (porta d'entrada, pis, bústia, traster, pàrquing) i comproveu que el venedor lliura tota la documentació promesa.
Un poc signat, ja no hi ha marxa enrere.
Què revisar en un habitatge abans de comprar (llista de comprovació d'inspecció)
Estat real: humitats, finestres, calefacció/aïllament, instal·lacions
Humetats
- Taques als sostres (especialment àtics)
- Parets amb desconxats o molsa
- Cantonades i ampits de finestres
- Banys i cuina (zones humides)
Finestres
- Doble o triple vidre (fonamental a Andorra)
- Tancaments hermètics
- Estat de marcs i segellats
Calefacció
- Tipus de sistema (individual, central, terra radiant)
- Funcionament real (demaneu que l'engeguin)
- Consum estimat (pregunteu al propietari)
Aïllament
- Gruix de les parets exteriors
- Soroll del carrer
- Temperatura interior sense calefacció
Segons el Institut per a la Diversificació i l'Estalvi de l'Energia (IDAE), un aïllament deficient pot fer que el consum d'energia s'enlairi fins a un 40%.
Distribució i ús diari: el que no es nota a les fotos
Passadissos que no s'aprofiten, capacitat real dels armaris de paret, orientació dels dormitoris (sol, soroll), espai i ventilació de la cuina, i ventilació natural o forçada dels banys. Imagineu la vostra rutina diària en aquell habitatge, no només el dia de la visita.
Comunitat i despeses associades: el que després pesa
Demaneu veure les últimes actes de la comunitat (mínim 2 anys), el pressupost anual de despeses, les obres pendents o previstes i si existeixen conflictes recurrents. Una comunitat problemàtica pot fer insuportable un habitatge perfecte.
Documentació per comprar: el que li demanaran i el que hauria de demanar vostè
Documentació del comprador (per anar ràpid)
El que li van a demanar
- DNI o NIE vigent (a Andorra necessitarà NIA si és estranger)
- Justificant d'ingressos: nòmines, declaració de la renda, certificat d'empresa
- Preaprovació bancària: si necessita hipoteca
- Número d'identificació fiscal: per a tràmits tributaris
Tenir-ho preparat des del primer contacte transmet serietat i accelera tot.
Documentació del immoble (per a evitar sorpreses)
El que ha de rebre del venedor
- Escriptura de propietat: document que acredita la titularitat
- Nota simple registral actualitzada: situació legal de l'immoble
- Certificat de càrregues: confirma que no hi ha hipoteques pendents
- Cèdula d'habitabilitat: obligatòria per a la transmissió
- Certificat energètic: obligatori des de fa anys
- Rebuts de l'IBI al corrent: impost sobre béns immobles
- Certificat de comunitat al corrent de pagament: sense deutes pendents
- Estatuts de la comunitat: si és pis o adossat
“Nota simple equivalent”: com demanar el que necessita
A Andorra, el document equivalent a la nota simple espanyola se sol·licita al Registre de la Propietat. Demaneu específicament: titularitat actual, càrregues registrals, hipoteques vigents i qualsevol anotació preventiva. Aquest document és fonamental per conèixer la situació legal real abans de comprometre's.
Llogar: com llegir un contracte sense passar per alt el que és important
Durada, pròrrogues i sortida anticipada
Clàusules clau: durada mínima (normalment 1 any, de vegades 2), tipus de renovació (automàtica o voluntària), preavís exigit (normalment 1-2 mesos abans) i penalització per sortida anticipada (normalment 1-2 mensualitats). L'article sobre contracte de lloguer a Andorra detalla les 15 clàusules que convé revisar.
Llegiu això amb calma. Deixar un lloguer abans d'hora us pot sortir car.
Fiança, garanties i pagaments inicials: què és raonable i què preguntar
Pagaments habituals en signar un lloguer
- Primer mes: per avançat
- Fiança: 1-2 mensualitats (es retorna al final si tot està bé)
- Despeses de gestoria: si hi ha intermediari (opcional)
Total inicial típic: 2-3 mensualitats. Qualsevol petició molt superior (4-5 mesos) mereix una explicació.
Reparacions i manteniment: de qui és responsabilitat què
Normalment el propietari assumeix estructura, instal·lacions generals i electrodomèstics inclosos; l'inquilí, petites reparacions, manteniment diari, bombetes i neteja. Ha de quedar especificat en el contracte. Si no ho està, negocieu abans de signar.
Inventari, estat del pis i lliurament de claus (ordenat o problemes)
Si l'habitatge està moblat, exigiu un inventari detallat amb l'estat de cada element, fotos datades de tot (protegeix ambdues parts), marca, model i estat dels electrodomèstics, i els desperfectes previs documentats. A la sortida, es compara amb aquest inventari: sense ell, qualsevol desperfecte es pot atribuir al llogater.
Preguntes clau a l'agent immobiliari (per no perdre el temps)
Preguntes que aclareixen el “per què” del preu i de l'estat
Sobre el preu: per què ven el propietari? quant de temps fa que està en venda? hi ha hagut baixades de preu? quins comparables giustifiquen aquest preu?
Sobre l'estat: Quan es va fer l'última reforma? Hi ha obres pendents a l'edifici? Quina antiguitat tenen les instal·lacions?
Preguntes sobre despeses, comunitat i condicions reals
Quant és exactament la comunitat mensual i què inclou? Hi ha despeses extraordinàries previstes? Quant consumeix aproximadament de calefacció a l'hivern? Hi ha pàrquing i traster inclosos o van a part? Quina orientació té exactament?
Preguntes sobre terminis, reserves i què passa si alguna cosa es torça
Quina documentació necessita per reservar? Quant de temps té per decidir després de visitar? Què passa si el finançament no tira endavant? Hi ha altres interessats actualment? Quant tarda normalment tot el procés?
Un agent professional respon totes aquestes preguntes sense evasives. Si us dona llargues, és un senyal d'alerta.
El procés de compra a Andorra pas a pas
Aquestes són les fases habituals i els terminis d'una compravenda estàndard a Andorra:
| Fase | Durada estimada | Què passa |
|---|---|---|
| Cerca i selecció | 2–8 setmanes | Visites, comparativa, decisió |
| Contracte de reserva / arres | 1-3 dies | Senyal, bloqueig de l'immoble |
| Deguda diligència | De 2 a 4 setmanes | Verificació registral, càrregues, cèdula |
| Autorització d'inversió estrangera | 30 dies hàbils | Només per a no residents |
| Signatura davant notari | 1 dia | Escriptura pública, pagament ITP/IGI |
| Inscripció al Registre | De 2 a 4 setmanes | Canvi de titularitat oficial |
Terminis orientatius per a una compravenda estàndard a Andorra.
Explica'ns el teu cas i et diem quina documentació preparar
Digues-nos si compraràs o llogaràs, en quina zona i els teus terminis, i des de Contra Andorra us expliquem quina documentació preparar, què revisar abans de signar i com evitar sorpreses d'última hora.
Pots explorar propietats disponibles a Andorra ja verificades, comparar pisos, àtics, cases adossades o xalets, o revisar les característiques de les 7 parròquies d'Andorra.
O contactar directament per a una gestió personalitzada per WhatsApp, trucada o visita.
Preguntes freqüents sobre el procés legal per comprar habitatge a Andorra
Quant tarda el procés de compra d'un habitatge a Andorra?
El procés de compra a Andorra dura entre 2 i 4 mesos des de la signatura del contracte de reserva fins a l'escriptura davant de notari. Si es necessita autorització d'inversió estrangera, el termini s'amplia uns 30 dies hàbils addicionals.
Quins impostos es paguen en comprar un habitatge a Andorra?
En adquirir una propietat de segona mà, cal pagar l'ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) a un tipus del 4,51 % sobre el preu que figura en l'escriptura. Per a immobles de nova construcció s'aplica l'IGI (IVA andorrà) del 4,5%. A més, s'hi afegeixen els honoraris notarials i les despeses d'inscripció al Registre de la Propietat.
Quins documents ha de lliurar el venedor abans de signar a Andorra?
Com a mínim: l'escriptura de propietat, la nota simple registral actualitzada, el certificat de càrregues, la cèdula d'habitabilitat, el certificat energètic, els rebuts de l'IBI al corrent i el certificat d'estar al dia amb la comunitat de propietaris.
