Hi ha dos tipus de rendibilitat al mercat de lloguer andorrà. La que apareix a les presentacions de promotors i la que queda al compte bancari de l'inversor dotze mesos després. La diferència entre totes dues oscil·la habitualment entre dos i quatre punts percentuals, i aquest marge és exactament el que separa una inversió rendible d'una que només ho sembla sobre el paper.
El que segueix és l'anàlisi per parròquia amb els factors que els portals no inclouen als càlculs.
Rendibilitat bruta vs. rendibilitat neta: el càlcul que ningú fa abans de comprar
La rendibilitat bruta és la dada que circula a anuncis i presentacions d'inversió. Es calcula dividint la renda anual entre el preu de compra. És un número net, fàcil de comunicar i gairebé sempre enganyós.
La rendibilitat neta és allò que realment importa. S'obté restant als ingressos bruts tots els costos reals de l'operació:
- Despeses de comunitatanuals
- Períodes de vacances entre llogaters (habitualment un a dos mesos a l'any al mercat residencial)
- Costos de manteniment i petites reparacions (entre el 0,5% i l'1% del valor de l'immoble a l'any com a referència orientativa)
- Gestió del lloguer si es delega a una empresa
- Fiscalitat sobre els rendiments del capital immobiliari al país de residència de l'inversor
Un immoble que anuncia una rendibilitat bruta del 5% a Andorra es pot quedar en un 2,8% o 3,2% net una vegada aplicats aquests factors. Aquest és el nombre real sobre el qual prendre la decisió.
Anàlisi per parròquia: on funcionen els números i per què
Escaldes-Engordany
La parròquia amb més densitat de demanda de lloguer residencial de llarg termini. La proximitat a l'eix comercial principal i la connectivitat amb Andorra la Vella generen una demanda constant i estable que minimitza els períodes de vacances.
Perfil del mercat:llogaters amb contracte laboral estable, rotació baixa, contractes d'un a tres anys. La demanda supera de manera consistent l'oferta en tipologies de dues i tres habitacions.
Rendibilitat orientativa:bruta entre el 6% i el 5,5% segons la tipologia i l'estat de l'immoble. Neta entre el 4% i el 4,5% descomptant els factors reals.
El que no apareix a l'anunci:les despeses de comunitat en edificis d'Escaldes amb instal·lacions compartides (piscina, gimnàs, consergeria) poden superar els 300 € mensuals en algunes promocions, cosa que erosiona significativament el marge net en immobles de preu mitjà.
→ Indicat per a linversor que prioritza estabilitat i baixa gestió sobre maximitzar el rendiment brut. Veurepropietats disponibles a Escaldes-Engordany.
Andorra la Vella
El mercat més líquid del Principat, però també el més competitiu en preu de compra. Els valors per metre quadrat més alts comprimeixen la rendibilitat bruta respecte d'altres parròquies, encara que la demanda de lloguer és pràcticament permanent.
Perfil del mercat:alta concentració de treballadors del sector. Serveis, comerç i administració. Demanda estable durant tot l´any sense dependència de la temporada.
Rendibilitat orientativa:bruta entre el 5% i el 5,5% en funció de la zona exacta dins de la parròquia. Neta entre el 4% i el 3,5%.
El que no apareix a l'anunci:el preu d'entrada elevat redueix el marge de rendibilitat, però protegeix millor el capital en escenaris de correcció de mercat. La liquiditat de l'actiu al moment de vendre és superior a qualsevol altra parròquia del Principat.
→ Indicat per a linversor que prioritza la preservació de capital i la liquiditat de lactiu sobre el rendiment màxim. Veurepropietats disponibles a Andorra la Vella.
La Massana
La parròquia que més freqüentment apareix en presentacions d'inversió amb rendibilitats atractives, i també la que requereix més matisos abans de creure aquests números.
Perfil del mercat:dividit entre lloguer residencial de llarg termini al nucli urbà i lloguer vacacional o de temporada a les zones de Pal i Arinsal. Dos mercats amb lògiques completament diferents dins de la mateixa parròquia.
Rendibilitat orientativa en nucli urbà:bruta entre el 4,5% i el 5,5%. Neta entre el 3% i el 4% amb vacances estàndards d'un mes a l'any.
Rendibilitat orientativa a zona de muntanya (Pal/Arinsal):bruta anunciada de fins al 7% de lloguer de vacances. Neta real entre el 4,5% i el 5% una vegada descomptats els períodes sense ocupació fora de temporada, els costos de gestió de vacances i el manteniment de propietats amb jardí o instal·lacions exteriors.
El que no apareix a l'anunci:el lloguer de vacances a La Massana té dos pics de demanda (temporada d'esquí i estiu de senderisme) i valls de baixa ocupació a la primavera i tardor que els càlculs de promotors rarament inclouen a la seva projecció anual.
→ Indicat per a linversor actiu disposat a gestionar lestacionalitat. No recomanat per a qui cerca ingressos passius sense gestió. Veurepropietats disponibles a La Massana.
Canillo
La parròquia amb més potencial de rendibilitat bruta anunciada i més variabilitat en la rendibilitat neta real. La proximitat a Grandvalira és l'argument principal de venda, i és un argument vàlid, però només per a un perfil d'inversor molt específic.
Perfil del mercat:concentrat de lloguer vacacional de temporada d'esquí amb extensió opcional a l'estiu de muntanya. El lloguer residencial de llarg termini existeix, però és secundari respecte al de vacances.
Rendibilitat orientativa:bruta anunciada de fins al 8% en els millors casos. Neta real entre el 3,5% i el 5% en immobles ben ubicats respecte a les pistes, amb gestió de vacances professional i ocupació alta en temporada.
El que no apareix a l'anunci:els immobles de Canillo que no són a les zones del Tarter o Soldeu tenen rendibilitats de vacances significativament menors que les anunciades a les presentacions. La diferència dubicació dins de la parròquia pot suposar dos punts percentuals de rendibilitat neta.
→ Indicat exclusivament per a l'inversor amb experiència en gestió de vacances o disposat a delegar en una empresa especialitzada. El marge es destrueix ràpidament sense una gestió activa de locupació. Veurepropietats disponibles a Canillo.
Encamp
La parròquia més infravalorada de lanàlisi de rendibilitat per lloguer. Els preus de compra són els més continguts de les parròquies amb bona connectivitat, i la demanda de lloguer residencial de llarg termini és estable gràcies a la posició central entre Andorra la Vella i les zones de muntanya.
Perfil del mercat:treballadors dels sectors de la logística, la tecnologia i els serveis que prioritzen el preu del lloguer a la ubicació central. Contractes a llarg termini, baixa rotació.
Rendibilitat orientativa:bruta entre el 5% i el 6,5%. Neta entre el 4,5% i el 5% — el rang net més alt del Principat de lloguer residencial de llarg termini.
El que no apareix a l'anunci:la menor liquiditat de l'actiu al moment de vendre respecte a Escaldes o Andorra la Vella. L'inversor que entra a Encamp obtindrà millor rendiment anual però trigarà més a trobar comprador quan decideixi sortir-ne.
→ Indicat per a linversor que maximitza el rendiment anual i té un horitzó dinversió llarg. Veurepropietats disponibles a Encamp.
Sant Julià de Lòria i Ordino
Dues parròquies amb mercats de lloguer de menor volum i característiques específiques que les fan adequades per a perfils molt concrets.
Sant Julià de Lòria:demanda de lloguer vinculada principalment a la proximitat amb Espanya. Preus de compra continguts, però la demanda de lloguer és més sensible a variacions econòmiques transfrontereres. Veurepropietats disponibles a Sant Julià de Lòria.
Ordino:mercat residencial tranquil amb molta demanda de perfil familiar i de qualitat de vida de luxe. Rendibilitats moderades, preus alts però amb actius que mantenen bé el valor en el temps. Veurepropietats disponibles a Ordino.
La taula que ningú publica: rendibilitat comparada per parròquia
| Parròquia | Rent. bruta orientativa | Rent. neta orientativa | Perfil inversor |
| Escaldes-Engordany | 6% – 5,5% | 4% – 4,5% | Bona Rendibilitat / Estabilitat / Major Inversió |
| Andorra la Vella | 5% – 5,5% | 3,5% – 4% | Preservació de capital / Inversió Segura |
| La Massana (nucli) | 4,5% – 5,5% | 3% – 4% | Mixt residencial |
| La Massana (muntanya) | Fins a 7% bruta | 4% – 5,5% | Inversor actiu de vacances |
| Canillo | Fins a 8% bruta | 3,5% – 5% | Vacacional amb gestió |
| Encamp | 5% – 6,5% | 4,5% – 5% | Rendiment màxim / llarg termini / Mercat en creixement / preus més reduïts. |
| Sant Julià de Lòria | 4% – 5% | 3% – 4% | Perfil transfronterer / Tranquil·litat / Perfil més Local |
| Ordino | 5% – 5,5% | 3,8% – 4% | Qualitat de vida / familiar |
Dades orientatives elaborades a partir d'estadístiques de transaccions del Institut Nacional de l’Habitatge d’Andorrai preus de mercat observats. No constitueixen garantia de rendibilitat futura.
Els tres senyals d'alerta que indiquen que una rendibilitat anunciada no és real
1. El càlcul no inclou vacances.Qualsevol projecció de rendibilitat que assumeixi ocupació del 100% durant els dotze mesos de l?any no reflecteix el mercat real. En lloguer residencial, un a dos mesos de vacances a l'any és la referència estàndard. En vacances, els períodes sense ocupació són significativament més grans fora de temporada.
2. Les despeses de comunitat no estan desglossades.A immobles amb instal·lacions compartides, les despeses de comunitat poden representar entre el 15% i el 25% dels ingressos bruts anuals. Si la projecció no els inclou de manera explícita, el número és incomplet.
3. El preu de compra utilitzat en el càlcul és el de catàleg, no el de tancament.Les operacions a Andorra sovint es tanquen per sota del preu publicat, especialment en immobles amb més de sis mesos al mercat. Usar el preu de catàleg com a base del càlcul sobreestima la rendibilitat real que obtindrà el comprador que negocia bé.
Com avançar amb una inversió fonamentada
La rendibilitat neta real d'una propietat concreta depèn de factors que no apareixen a cap portal: l'estat tècnic de l'immoble, l'historial de la comunitat de propietaris, el perfil de demanda de lloguer al carrer específic i el preu real al qual es pot tancar l'operació.
Compartint el pressupost d'inversió disponible, la parròquia d'interès i el perfil de rendibilitat cercat —residencial estable, de vacances actiu o mixt—, l'equip delservei de comprafiltra el mercat i presenta únicament opcions amb rendibilitat neta calculada sobre dades reals, no pas sobre projeccions de catàleg.
Última actualització: 30 de juliol del 2026
T'ha resultat útil aquest article?
Comparteix-lo amb qui pugui interessar
