Rendibilitat del lloguer a Andorra per parròquia: bruta vs. neta
El que veuràs en aquest article
Hi ha dos tipus de rendibilitat del lloguer a Andorra. La que apareix a les presentacions de promotors i la que queda al compte bancari de l'inversor dotze mesos després. La diferència entre ambdues oscil·la habitualment entre dos i quatre punts porcentuals, i aquest marge és exactament el que separa una inversió rendible d'una que només ho sembla sobre el paper.
El següent és l'anàlisi de la rendibilitat del lloguer a Andorra per zona, amb els factors que els portals no inclouen en els seus càlculs.
Rendibilitat bruta vs. rendibilitat neta: el càlcul que ningú no fa abans de comprar
La rendibilitat bruta del lloguer és la dada que circula en anuncis i presentacions d'inversió. Es calcula dividint la renda anual entre el preu de compra. És un nombre net, fàcil de comunicar i gairebé sempre enganyós.
La rendibilitat neta del lloguer és el que realment importa. S'obté restant als ingressos bruts tots els costos reals de l'operació:
- Despeses de comunitat anuals
- Períodes de vacant entre inquilins (habitualment un a dos mesos a l'any en el mercat residencial)
- Despeses de manteniment i reparacions menors (entre 0,51 TP3T i 11 TP3T del valor de la propietat per any, com a orientació aproximada)
- Gestió del lloguer si es delega en una empresa
- Fiscalitat sobre els rendiments del capital immobiliari al país de residència de l'inversor
La dada que ha de guiar la decisió: un immoble que anuncia una rendibilitat bruta del 5% a Andorra pot quedar-se en un 2,8% o 3,2% net un cop aplicats aquests factors. Aquest és el nombre real sobre el qual s'ha de prendre la decisió.
Per a una referència fiable sobre els paràmetres del mercat immobiliari andorrà, el Institut Nacional de l’Habitatge (INH) publica estadístiques oficials de preus i lloguers actualitzades.
Escaldes-Engordany: estabilitat i demanda constant
La parròquia amb major densitat de demanda de lloguer residencial de llarga durada a Andorra. La proximitat a l'eix comercial principal i la connectivitat amb Andorra la Vella generen una demanda constant i estable que minimitza els períodes de vacància.
Rendibilitat orientativa a Escaldes-Engordany
- Bruta: entre 5,51 TP3T i 61 TP3T, en funció del tipus i de l'estat de la propietat
- Neta: entre el 4% y el 4,5% descontant els factors reals
El que no apareix a l'anunci: les despeses de comunitat en edificis d'Escaldes amb instal·lacions compartides (piscina, gimnàs, consergeria) poden superar els 300 € mensuals en algunes promocions, la qual cosa erosiona significativament el marge net en immobles de preu mitjà.
Indicat per a l'inversor que prioritza l'estabilització i la baixa gestió per sobre de maximitzar el rendiment brut.
→ Veure propietats disponibles a Escaldes-Engordany
Andorra la Vella: el mercat més líquid del Principat
El mercat més líquid del Principat però també el més competitiu en preu de compra. Els valors per metre quadrat més alts comprimeixen la rendibilitat bruta del lloguer respecte a altres parròquies, tot i que la demanda de lloguer és pràcticament permanent.
Rendibilitat orientativa a Andorra la Vella
- Bruta: entre 5% i 5,5%, segons la ubicació exacta dins de la parròquia
- Neta: entre el 3,5% i el 4%
El que no apareix a l'anunci: el pre d'entrada elevat redueix el marge de rendibilitat però protegeix millor el capital en escenaris de correcció de mercat. La liquiditat de l'actiu al moment de vendre és superior a la de qualsevol altra parròquia del Principat.
Indicat per a l'inversor que prioritza la preservació de capital i la liquiditat de l'actiu per sobre del rendiment màxim.
→ Veure propietats disponibles a Andorra la Vella
La Massana: dos mercats dins d'una mateixa parròquia
La parròquia que més freqüentment apareix en presentacions d'inversió amb rendibilitats del lloguer atractives a Andorra, i també la que més matisos requereix abans de creure aquests números.
Rendibilitat al nucli urbà de la Massana
- Bruta: entre 4,5% i 5,5%
- Neta: entre el 3% y el 4% con vacancia estàndard d'un mes a l'any
Rendibilitat en zona de muntanya (Pal / Arinsal)
- Bruta anunciada: fins al 7% en lloguer de vacances
- Neta real: entre el 4,5% i el 5% descontant períodes sense ocupació fora de temporada, costos de gestió vacacional i manteniment
El que no apareix a l'anunci: el lloguer vacacional a La Massana té dos pics de demanda (temporada d'esquí i estiu de senderisme) i valls de baixa ocupació a la primavera i la tardor que els càlculs de promotors rarament inclouen en la seva projecció anual.
Indicat per a l'inversor actiu disposat a gestionar la estacionalitat. No recomanat per a qui busca ingressos passius sense gestió.
→ Veure propietats disponibles a La Massana
Canillo: màxima rendibilitat bruta, màxima variabilitat neta
La parròquia amb major potencial de rendibilitat bruta de lloc de lloguer anunciada i major variabilitat en la rendibilitat neta real. La proximitat a Grandvalira és l'argument principal de venda — vàlid només per a un perfil d'inversor molt específic.
Rendibilitat orientativa a Canillo
- Bruta anunciada: fins al 8% en els millors casos
- Neta real: entre el 3,5% i el 5% en immobles ben ubicats amb gestió vacacional professional
El que no apareix a l'anunci: els immobles de Canillo que no estan a les zones d'El Tarter o Soldeu tenen rendibilitats vacacionals significativament menors. La diferència d'ubicació dins de la parròquia pot suposar dos punts percentuals de rendibilitat neta.
Indicat exclusivament per a l'inversor amb experiència en gestió de vacances o disposat a delegar en una empresa especialitzada.
→ Veure propietats disponibles a Canillo
Encamp: la rendibilitat neta més alta del Principat
La parròquia més infravalorada de l'anàlisi de rendibilitat per lloguer a Andorra. Els preus de compra són els més continguts de les parròquies amb bona connectivitat, i la demanda de lloguer residencial de llarg termini és estable.
Rendibilitat orientativa a Encamp
- Bruta: entre 5% i 6,5%
- Neta: entre el 4,5% y el 5% — el rango neto más alto del Principado en alquiler residencial de largo plazo
El que no apareix a l'anunci: la menor liquiditat de l'actiu al moment de vendre respecte a Escaldes o Andorra la Vella. L'inversor que entra a Encamp obtindrà més rendiment anual, però posarà més temps a trobar comprador quan decideixi sortir.
Indicat per a l'inversor que maximitza el rendiment anual i té un horitzó d'inversió llarg.
→ Veure propietats disponibles a Encamp
Sant Julià de Lòria i Ordino: mercats específics per a perfils concrets
Sant Julià de Lòria
Demanda de lloguer vinculada principalment a la proximitat amb Espanya. Preus de compra continguts, però la demanda és més sensible a variacions econòmiques transfrontereres. Rendibilitat bruta orientativa entre el 4% i el 5%, neta entre el 3% i el 4%.
→ Veure propietats disponibles a Sant Julià de Lòria
Ordino
Mercat residencial tranquil amb una alta demanda d'un perfil familiar i de qualitat de vida. Rentabilitat bruta entre el 5% i el 5,5%, neta entre el 3,8% i el 4%. Segons el Govern d’Andorra, Ordino té una normativa restrictiva de construcció que limita l'oferta i protegeix el valor patrimonial dels immobles existents.
→ Veure propietats disponibles a Ordino
La taula que ningú no publica: rendibilitat del lloguer a Andorra per parròquia
Dades orientatives basades en anàlisis del mercat real. Els rangs varien segons l'estat de l'immoble, la tipologia, la planta i la zona exacta dins de cada parròquia.
| Parròquia | Renda bruta orientativa | Renda neta orientativa | Perfil d'inversor |
|---|---|---|---|
| Escaldes-Engordany | 5,5% – 6% | 4% – 4,5% | Estabilitat / Bona rendibilitat / Major inversió inicial |
| Andorra la Vella | 5% – 5,5% | 3,5% – 4% | Preservació de capital / Inversió segura / Alta liquiditat |
| La Massana (nucli) | 4,5% – 5,5% | 3% – 4% | Mixt residencial / Col·legis internacionals |
| La Massana (muntanya) | Fins a 71 TP3T bruts | 4% – 5,5% | Inversor actiu vacacional / Gestió estacional |
| Canillo | Fins al 8% de marge brut | 3,5% – 5% | Vacacional amb gestió professional / Grandvalira |
| Encamp | 5% – 6,5% | 4,5% – 5% | Màxim rendiment / Llarg termini / Preus continguts |
| Sant Julià de Lòria | 4% – 5% | 3% – 4% | Perfil transfronterís / Tranquil·litat / Perfil local |
| Ordino | 5% – 5,5% | 3,8% – 4% | Qualitat de vida / Familiar / Preservació patrimonial |
Les tres senyals d'alerta que indiquen que una rendibilitat anunciada no és real
🚩 Senyal 1: El càlcul no inclou la vacant
Qualsevol projecció de rendibilitat que assumeixi una ocupació del 100% durant els dotze mesos de l'any no reflecteix el mercat real. En el lloguer residencial a Andorra, d'un a dos mesos de vacants a l'any és la referència estàndard. En el vacacional, els períodes sense ocupació són significativament més grans fora de temporada.
🚩 Senyal 2: Les despeses de comunitat no estan desglossades
En immobles amb instal·lacions compartides, les despeses de comunitat poden representar entre l'15% i el 25% dels ingressos bruts anuals. Si la projecció no els inclou de manera explícita, el nombre és incomplet. La Cambra de Comerç, Indústria i Serveis d’Andorra (CCIS) ofereix informació sobre les obligacions dels propietaris.
🚩 Senyal 3: El preu de compra usat és el de catàleg
Les operacions a Andorra freqüentment es tancaran per sota del preu publicat, especialment en immobles amb més de sis mesos al mercat. La normativa sobre transmissions patrimonials està recollida en el Portal Jurídic d’Andorra.
Com avançar amb una inversió basada en la rendibilitat real
La rendibilitat neta real del lloguer a Andorra d'una propietat concreta depèn de factors que no apareixen en cap portal: l'estat tècnic de l'immoble, l'historial de la comunitat de propietaris, el perfil de demanda de lloguer en aquell carrer específic i el preu real al qual es pot tancar l'operació.
Compartint el pressupost d'inversió disponible, la parròquia d'interès i el perfil de rendibilitat buscat — residencial estable, vacacional actiu o mixt —, l'equip filtra el mercat i presenta únicament opcions amb rendibilitat neta calculada sobre dades reals, no sobre projeccions de catàleg.
Envieu pressupost + parròquia d'interès + perfil de rendibilitat buscat, i rebeu una selecció filtrada amb rendibilitat neta real.
Sol·licitar selecció filtrada per rendibilitat real →Preguntes freqüents sobre la rendibilitat del lloguer a Andorra
Quina és la rendibilitat mitjana del lloguer a Andorra?
El rendiment brut mitjà oscil·la entre el 4,5% i el 6,5%, segons la parròquia i el tipus de propietat. El rendiment net real, després de deduir les despeses de servei, els costos de vacants, el manteniment i els impostos, sol ser entre 3% i 5%.
Quina parròquia d'Andorra ofereix millor rendibilitat de lloguer?
Encamp ofereix la rendibilitat neta més alta en lloguer residencial a llarg termini, amb rangs entre el 4,5% i el 5% net. Escaldes-Engordany destaca per l'estabilitat i la baixa vacança. Canillo pot superar el 8% brut en vacacional, però la rendibilitat neta depèn críticament de la gestió professional de l'ocupació.
Quant es guanya amb un pis de lloguer a Andorra?
Un immoble de 400.000 € a Escaldes amb una rendibilitat neta del 4% genera aproximadament 16.000 € anuals després de despeses. El mateix immoble anunciat amb un 6% brut pot quedar-se en 3,5% net si les despeses de comunitat són elevades.
És rendible invertir en lloguer vacacional a Andorra?
Pot ser-ho a Canillo i la Massana (zona de Pal/Arinsal). La rendibilitat neta real en lloguer de vacances ben gestionat se situa entre el 4% i el 5,5%. Sense una gestió professional de l'ocupació, el marge es destrueix ràpidament durant els períodes de temporada baixa.
Quina diferència hi ha entre rendibilitat bruta i neta en el lloguer a Andorra?
La diferència habitualment oscil·la entre dos i quatre punts percentuals. La rendibilitat bruta divideix la renda anual entre el preu de compra sense descomptar cap despesa. La rendibilitat neta resta despeses de comunitat, de vocació, manteniment, gestió i impostos.
Quines són les despeses reals d'un pis de lloguer a Andorra?
Les despeses principals són: les despeses de gestió (entre 100 € i 300 € al mes), els costos de vacants (d'un a dos mesos a l'any), el manteniment (entre el 0,5 % i l'11 % del valor anual de la propietat), comissions de gestió de lloguer si es subcontracta (entre el 8% i el 12% de la renda), i impost sobre els ingressos d'inversió immobiliària al país de residència de l'inversor.
No, no necessites ser resident a Andorra per invertir en lloguer.
No. Els no residents poden comprar propietats a Andorra i destinar-les al lloguer. La fiscalitat sobre els rendiments s'aplica al país de residència fiscal de l'inversor. Des del servei d'assessorament es pot orientar sobre els aspectes fiscals i legals aplicables a cada perfil d'inversor.
