Rentabilidad del alquiler en Andorra por parroquia: bruta vs. neta
Lo que verás en este artículo
Hay dos tipos de rentabilidad del alquiler en Andorra. La que aparece en las presentaciones de promotores y la que queda en la cuenta bancaria del inversor doce meses después. La diferencia entre ambas oscila habitualmente entre dos y cuatro puntos porcentuales, y ese margen es exactamente lo que separa una inversión rentable de una que solo lo parece sobre el papel.
Lo que sigue es el análisis de la rentabilidad del alquiler en Andorra por zona, con los factores que los portales no incluyen en sus cálculos.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta: el cálculo que nadie hace antes de comprar
La rentabilidad bruta del alquiler es el dato que circula en anuncios y presentaciones de inversión. Se calcula dividiendo la renta anual entre el precio de compra. Es un número limpio, fácil de comunicar y casi siempre engañoso.
La rentabilidad neta del alquiler es lo que realmente importa. Se obtiene restando a los ingresos brutos todos los costes reales de la operación:
- Gastos de comunidad anuales
- Periodos de vacancia entre inquilinos (habitualmente uno a dos meses al año en el mercado residencial)
- Costes de mantenimiento y pequeñas reparaciones (entre el 0,5% y el 1% del valor del inmueble al año como referencia orientativa)
- Gestión del alquiler si se delega en una empresa
- Fiscalidad sobre los rendimientos del capital inmobiliario en el país de residencia del inversor
El dato que debe guiar la decisión: un inmueble que anuncia una rentabilidad bruta del 5% en Andorra puede quedarse en un 2,8% o 3,2% neto una vez aplicados estos factores. Ese es el número real sobre el que tomar la decisión.
Para una referencia fiable sobre los parámetros del mercado inmobiliario andorrano, el Institut Nacional de l’Habitatge (INH) publica estadísticas oficiales de precios y alquileres actualizadas.
Escaldes-Engordany: estabilidad y demanda constante
La parroquia con mayor densidad de demanda de alquiler residencial de largo plazo en Andorra. La proximidad al eje comercial principal y la conectividad con Andorra la Vella generan una demanda constante y estable que minimiza los periodos de vacancia.
Rentabilidad orientativa en Escaldes-Engordany
- Bruta: entre el 5,5% y el 6% según tipología y estado del inmueble
- Neta: entre el 4% y el 4,5% descontando los factores reales
Lo que no aparece en el anuncio: los gastos de comunidad en edificios de Escaldes con instalaciones compartidas (piscina, gimnasio, conserjería) pueden superar los 300 € mensuales en algunas promociones, lo que erosiona significativamente el margen neto en inmuebles de precio medio.
Indicado para el inversor que prioriza estabilidad y baja gestión sobre maximizar el rendimiento bruto.
→ Ver propiedades disponibles en Escaldes-Engordany
Andorra la Vella: el mercado más líquido del Principado
El mercado más líquido del Principado pero también el más competitivo en precio de compra. Los valores por metro cuadrado más altos comprimen la rentabilidad bruta del alquiler respecto a otras parroquias, aunque la demanda de alquiler es prácticamente permanente.
Rentabilidad orientativa en Andorra la Vella
- Bruta: entre el 5% y el 5,5% en función de la zona exacta dentro de la parroquia
- Neta: entre el 3,5% y el 4%
Lo que no aparece en el anuncio: el precio de entrada elevado reduce el margen de rentabilidad pero protege mejor el capital en escenarios de corrección de mercado. La liquidez del activo al momento de vender es superior a la de cualquier otra parroquia del Principado.
Indicado para el inversor que prioriza la preservación de capital y la liquidez del activo sobre el rendimiento máximo.
→ Ver propiedades disponibles en Andorra la Vella
La Massana: dos mercados dentro de una misma parroquia
La parroquia que más frecuentemente aparece en presentaciones de inversión con rentabilidades del alquiler atractivas en Andorra, y también la que más matices requiere antes de creer esos números.
Rentabilidad en núcleo urbano de La Massana
- Bruta: entre el 4,5% y el 5,5%
- Neta: entre el 3% y el 4% con vacancia estándar de un mes al año
Rentabilidad en zona de montaña (Pal / Arinsal)
- Bruta anunciada: hasta el 7% en alquiler vacacional
- Neta real: entre el 4,5% y el 5% descontando periodos sin ocupación fuera de temporada, costes de gestión vacacional y mantenimiento
Lo que no aparece en el anuncio: el alquiler vacacional en La Massana tiene dos picos de demanda (temporada de esquí y verano de senderismo) y valles de baja ocupación en primavera y otoño que los cálculos de promotores raramente incluyen en su proyección anual.
Indicado para el inversor activo dispuesto a gestionar la estacionalidad. No recomendado para quien busca ingresos pasivos sin gestión.
→ Ver propiedades disponibles en La Massana
Canillo: máxima rentabilidad bruta, máxima variabilidad neta
La parroquia con mayor potencial de rentabilidad bruta de alquiler anunciada y mayor variabilidad en la rentabilidad neta real. La proximidad a Grandvalira es el argumento principal de venta — válido solo para un perfil de inversor muy específico.
Rentabilidad orientativa en Canillo
- Bruta anunciada: hasta el 8% en los mejores casos
- Neta real: entre el 3,5% y el 5% en inmuebles bien ubicados con gestión vacacional profesional
Lo que no aparece en el anuncio: los inmuebles de Canillo que no están en las zonas de El Tarter o Soldeu tienen rentabilidades vacacionales significativamente menores. La diferencia de ubicación dentro de la parroquia puede suponer dos puntos porcentuales de rentabilidad neta.
Indicado exclusivamente para el inversor con experiencia en gestión vacacional o dispuesto a delegar en una empresa especializada.
→ Ver propiedades disponibles en Canillo
Encamp: la rentabilidad neta más alta del Principado
La parroquia más infravalorada del análisis de rentabilidad por alquiler en Andorra. Los precios de compra son los más contenidos de las parroquias con buena conectividad, y la demanda de alquiler residencial de largo plazo es estable.
Rentabilidad orientativa en Encamp
- Bruta: entre el 5% y el 6,5%
- Neta: entre el 4,5% y el 5% — el rango neto más alto del Principado en alquiler residencial de largo plazo
Lo que no aparece en el anuncio: la menor liquidez del activo al momento de vender respecto a Escaldes o Andorra la Vella. El inversor que entra en Encamp obtendrá mejor rendimiento anual pero tardará más en encontrar comprador cuando decida salir.
Indicado para el inversor que maximiza el rendimiento anual y tiene un horizonte de inversión largo.
→ Ver propiedades disponibles en Encamp
Sant Julià de Lòria y Ordino: mercados específicos para perfiles concretos
Sant Julià de Lòria
Demanda de alquiler vinculada principalmente a la proximidad con España. Precios de compra contenidos, pero la demanda es más sensible a variaciones económicas transfronterizas. Rentabilidad bruta orientativa entre el 4% y el 5%, neta entre el 3% y el 4%.
→ Ver propiedades disponibles en Sant Julià de Lòria
Ordino
Mercado residencial tranquilo con alta demanda de perfil familiar y de calidad de vida. Rentabilidad bruta entre el 5% y el 5,5%, neta entre el 3,8% y el 4%. Según el Govern d’Andorra, Ordino tiene normativa restrictiva de construcción que limita la oferta y protege el valor patrimonial de los inmuebles existentes.
→ Ver propiedades disponibles en Ordino
La tabla que nadie publica: rentabilidad del alquiler en Andorra por parroquia
Datos orientativos basados en análisis del mercado real. Los rangos varían según estado del inmueble, tipología, planta y zona exacta dentro de cada parroquia.
| Parroquia | Rent. bruta orientativa | Rent. neta orientativa | Perfil inversor |
|---|---|---|---|
| Escaldes-Engordany | 5,5% – 6% | 4% – 4,5% | Estabilidad / Buena rentabilidad / Mayor inversión inicial |
| Andorra la Vella | 5% – 5,5% | 3,5% – 4% | Preservación de capital / Inversión segura / Alta liquidez |
| La Massana (núcleo) | 4,5% – 5,5% | 3% – 4% | Mixto residencial / Colegios internacionales |
| La Massana (montaña) | Hasta 7% bruta | 4% – 5,5% | Inversor activo vacacional / Gestión estacional |
| Canillo | Hasta 8% bruta | 3,5% – 5% | Vacacional con gestión profesional / Grandvalira |
| Encamp | 5% – 6,5% | 4,5% – 5% | Rendimiento máximo / Largo plazo / Precios contenidos |
| Sant Julià de Lòria | 4% – 5% | 3% – 4% | Perfil transfronterizo / Tranquilidad / Perfil local |
| Ordino | 5% – 5,5% | 3,8% – 4% | Calidad de vida / Familiar / Preservación patrimonial |
Las tres señales de alerta que indican que una rentabilidad anunciada no es real
🚩 Señal 1: El cálculo no incluye vacancia
Cualquier proyección de rentabilidad que asuma ocupación del 100% durante los doce meses del año no refleja el mercado real. En alquiler residencial en Andorra, uno a dos meses de vacancia al año es la referencia estándar. En vacacional, los periodos sin ocupación son significativamente mayores fuera de temporada.
🚩 Señal 2: Los gastos de comunidad no están desglosados
En inmuebles con instalaciones compartidas, los gastos de comunidad pueden representar entre el 15% y el 25% de los ingresos brutos anuales. Si la proyección no los incluye de forma explícita, el número es incompleto. La Cambra de Comerç, Indústria i Serveis d’Andorra (CCIS) ofrece información sobre las obligaciones de los propietarios.
🚩 Señal 3: El precio de compra usado es el de catálogo
Las operaciones en Andorra frecuentemente se cierran por debajo del precio publicado, especialmente en inmuebles con más de seis meses en el mercado. La normativa sobre transmisiones patrimoniales está recogida en el Portal Jurídic d’Andorra.
Cómo avanzar con una inversión fundamentada en rentabilidad real
La rentabilidad neta real del alquiler en Andorra de una propiedad concreta depende de factores que no aparecen en ningún portal: el estado técnico del inmueble, el historial de la comunidad de propietarios, el perfil de demanda de alquiler en esa calle específica y el precio real al que se puede cerrar la operación.
Compartiendo el presupuesto de inversión disponible, la parroquia de interés y el perfil de rentabilidad buscado — residencial estable, vacacional activo o mixto —, el equipo filtra el mercado y presenta únicamente opciones con rentabilidad neta calculada sobre datos reales, no sobre proyecciones de catálogo.
Envíe presupuesto + parroquia de interés + perfil de rentabilidad buscado, y reciba una selección filtrada con rentabilidad neta real.
Solicitar selección filtrada por rentabilidad real →Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad del alquiler en Andorra
¿Cuál es la rentabilidad media del alquiler en Andorra?
La rentabilidad bruta media oscila entre el 4,5% y el 6,5% según la parroquia y la tipología del inmueble. La rentabilidad neta real, una vez descontados gastos de comunidad, vacancia, mantenimiento y fiscalidad, se sitúa habitualmente entre el 3% y el 5%.
¿Qué parroquia de Andorra ofrece mejor rentabilidad de alquiler?
Encamp ofrece la rentabilidad neta más alta en alquiler residencial de largo plazo, con rangos entre el 4,5% y el 5% neto. Escaldes-Engordany destaca por la estabilidad y baja vacancia. Canillo puede superar el 8% bruto en vacacional, pero la rentabilidad neta depende críticamente de la gestión profesional de la ocupación.
¿Cuánto se gana con un piso de alquiler en Andorra?
Un inmueble de 400.000 € en Escaldes con una rentabilidad neta del 4% genera aproximadamente 16.000 € anuales después de gastos. El mismo inmueble anunciado con un 6% bruto puede quedarse en 3,5% neto si los gastos de comunidad son elevados.
¿Es rentable invertir en alquiler vacacional en Andorra?
Puede serlo en Canillo y La Massana (zona Pal/Arinsal). La rentabilidad neta real en vacacional bien gestionado se sitúa entre el 4% y el 5,5%. Sin gestión profesional de la ocupación, el margen se destruye rápidamente durante los periodos de baja temporada.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta en el alquiler de Andorra?
La diferencia habitualmente oscila entre dos y cuatro puntos porcentuales. La rentabilidad bruta divide la renta anual entre el precio de compra sin descontar ningún gasto. La rentabilidad neta resta gastos de comunidad, vacancia, mantenimiento, gestión e impuestos.
¿Cuáles son los gastos reales de un piso de alquiler en Andorra?
Los principales gastos son: comunidad (entre 100 € y 300 € mensuales), vacancia (uno a dos meses al año), mantenimiento (0,5% a 1% del valor del inmueble anual), gestión de alquiler si se delega (entre el 8% y el 12% de la renta), y fiscalidad sobre rendimientos del capital inmobiliario en el país de residencia del inversor.
¿Necesito ser residente en Andorra para invertir en alquiler?
No. Los no residentes pueden comprar propiedades en Andorra y destinarlas al alquiler. La fiscalidad sobre los rendimientos se aplica en el país de residencia fiscal del inversor. Desde el servicio de asesoría se puede orientar sobre los aspectos fiscales y legales aplicables a cada perfil de inversor.
