Prix des appartements en Andorre en 2026 : analyse par paroisse

Analyse actualisée des prix immobiliers dans la Principauté : données par paroisse, évolution historique et comparative avec d'autres marchés.

Le prix moyen d'un appartement en Andorre en 2026 se situe entre 5 400 et 5 700 €/m² selon les sources les plus récentes. Un appartement de 80 m² coûte entre 430 000 et 500 000 euros en moyenne, avec des différences importantes selon la paroisse : de 4 491 €/m² à Sant Julià de Lòria à plus de 7 400 €/m² à Escaldes-Engordany.

Aperçu général du marché

Le marché immobilier andorran reste à des niveaux records en 2026. Le prix moyen du logement s'établit à environ 5 700 euros le mètre carré selon les dernières données d'Indomio (novembre 2025), soit une hausse de 17,51 % par rapport à l'année précédente. D'autres sources, telles que RID Analytics, font état d'une moyenne nationale de 5 400 €/m², le prix des logements neufs frôlant les 6 200 €/m².

Pour contextualiser, le prix moyen en Andorre dépasse déjà celui de Barcelone, qui se situe autour de 5 150 €/m² en 2026 selon Idealista. Un petit marché qui se négocie comme une grande capitale européenne.

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Évolution historique des prix

La croissance a été soutenue et s'est accélérée ces dernières années. En janvier 2024, le prix moyen en Andorre s'élevait à 4 407 €/m² selon Indomio. En novembre 2025, ce même indicateur s'élevait à 5 719 €/m², soit une hausse de 29% en moins de deux ans.

Si l'on élargit la période considérée, de janvier 2019 (lorsque le prix avoisinait les 3 100 €/m²) à aujourd'hui, le marché a enregistré une plus-value de plus de 80% en sept ans.

Derrière cette croissance se trouvent trois facteurs qui se répètent : une demande internationale soutenue, une offre de terrain constructible structurellement limitée par la géographie, et un système fiscal qui continue d'attirer des professionnels, des entrepreneurs et des personnes à fort patrimoine.

Prix par paroisse en 2026

Les écarts entre les paroisses sont très importants et peuvent dépasser 60% entre la zone la plus chère et la moins chère.

Escaldes-Engordany mène le marché avec des prix moyens de 7 400 €/m² pour les logements achevés et jusqu'à 8 500 €/m² pour les logements neufs selon RID Analytics. Le rapport du Col·legi d'Agents Immobiliaris d'Andorra (AGIA) du premier semestre 2025 la situe à 6 935 €/m² pour les appartements, avec des prix moyens par unité dépassant les 800 000 euros. C'est la paroisse qui connaît la plus forte revalorisation annuelle de la Principauté.

Andorre-la-Vieille enregistre entre 6 086 €/m² (Idealista, janvier 2026) et 6 671 €/m² (Indomio, novembre 2025) selon la source, le rapport de l'AGIA du premier semestre 2025 indiquant 6 018 €/m². La différence entre les sources reflète des méthodologies de calcul et des échantillons de biens immobiliers différents. Les variations internes au sein de la paroisse sont notables :

• Centre : jusqu'à 6 667 €/m²
• Santa Coloma : 4.900-5.000 €/m²
• La Margineda : 3 700 - 3 800 €/m²

Ordino s'impose comme la paroisse la plus exclusive de la Principauté. Selon le rapport de l'AGIA du premier semestre 2025, le prix moyen des appartements dépasse le million d'euros par unité, et l'immobilier résidentiel individuel atteint une moyenne de 3,13 millions d'euros. Le volume des transactions est restreint, ce qui fait que les données varient de manière significative d'une opération à l'autre. En raison de la rareté des transactions publiques dans cette paroisse, les données de prix au m² ne sont pas statistiquement représentatives.

La Massana allie un accès direct aux pistes de Vallnord à un cadre résidentiel familial. Les dernières données disponibles d'Idealista (janvier 2024) indiquaient un prix de 4 221 €/m². Compte tenu de la croissance générale du marché andorran depuis lors (environ 29% selon Indomio), la fourchette actuelle est estimée à plus de 5 400 €/m², bien qu'aucun chiffre officiel n'ait été publié pour 2026.

Canillo c'est la paroisse la plus liée au ski, avec des zones comme Soldeu et El Tarter directement reliées à Grandvalira. Les dernières données d'Idealista (janvier 2024) l'enregistraient autour de 4 100 €/m². Suivant la tendance générale du marché, la fourchette actuelle est estimée au-dessus de 5 200 €/m², en particulier dans les zones proches des pistes. Il n'y a pas de données spécifiques publiées pour 2026.

Encamp C'est historiquement la paroisse qui affiche la plus forte croissance cumulée en pourcentage : 53,31 % depuis 2019, selon Idealista. Les dernières données de Hogaria.net (décembre 2025) concernant les logements d’occasion l’évaluent à 3 694 €/m², bien que cette source s’appuie sur un échantillon de prix d’offre qui a tendance à être prudent. Indomio l'évaluait à environ 4 090 €/m² en janvier 2024. La tendance est clairement à la hausse, portée par l'accès à Grandvalira en télécabine et par des prix plus abordables que ceux de la capitale.

Sant Julià de Lòria c'est la paroisse la plus accessible de la Principauté. Indomio l'enregistre comme celle ayant le prix le plus bas en novembre 2025, avec une moyenne de 4 491 €/m². Elle partage une frontière avec l'Espagne et offre le meilleur rapport prix-services d'Andorre pour ceux qui privilégient l'accès au marché.

Ordino a un marché très restreint avec peu de transactions. Le prix moyen par unité dépasse le million d'euros, ce qui en fait le segment le plus exclusif du pays.

Quels sont les facteurs qui font varier le prix d'un appartement ?

Au-delà de la paroisse, il y a des variables qui peuvent pas mal modifier le prix final :

• Ancienneté du bâtiment : Les constructions neuves ou entièrement rénovées atteignent des prix supérieurs à ceux des immeubles non rénovés. À Escaldes, la différence entre un logement achevé et une construction neuve dépasse déjà 15%.
• Qualité des finitions : matériaux haut de gamme, domotique, efficacité énergétique certifiée et design contemporain justifient des prix plus élevés.
• Plan et vues : Les appartements dans les étages supérieurs avec vue sur les montagnes sont valorisés au-dessus des rez-de-chaussée ou avec vue sur l'intérieur.
• Orientation : L'orientation sud ou sud-ouest est particulièrement appréciée dans un climat de montagne.
• Suppléments : place de parking, cellier, terrasse ou jardin privé augmentent considérablement la valeur dans toutes les paroisses.

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Comparaison avec les marchés voisins

Andorre dépasse déjà Barcelone en prix moyen par mètre carré, ce qui ne se produisait pas il y a cinq ans.

Ce carrefour reflète un changement structurel : Andorre n'est plus une alternative plus économique aux grandes villes. C'est un marché qui se cote au niveau d'une capitale européenne, avec l'avantage de l'environnement et de la fiscalité.

Marché de la location : prix au m²

Le marché locatif a lui aussi connu une forte hausse. Selon Indomio, la moyenne nationale en novembre 2025 s’élevait à 23,43 euros/m²/mois, soit une augmentation de 12,71 TP3T par rapport à l’année précédente. Le rapport AGIA du premier semestre 2025 faisait état d'un loyer moyen de 25,1 €/m²/mois, le loyer moyen pour un logement entier avoisinant les 3 000 euros par mois.

Par zones, Escaldes-Engordany mène également en matière de location avec 25,05 €/m²/mois selon Indomio. Andorra la Vella tourne autour de 24,18 €/m²/mois. La Massana se distingue au-dessus de la moyenne, avec des loyers moyens de 3 565 euros par mois pour un logement entier selon l'AGIA.

Que se passe-t-il avec les prix en 2026 ?

Le marché maintient la pression à la hausse avec laquelle il a clôturé 2025, bien qu'il y ait des signes de modération. Les facteurs qui soutiennent les prix sont :

• Demande soutenue d'acheteurs internationaux, principalement d'Espagne, de France et d'Amérique latine
• Offre de terrains constructibles structurellement limitée par la géographie de la Principauté
• Attractivité fiscale qui continue d'attirer professionnels, entrepreneurs et retraités

Les facteurs susceptibles de modérer le rythme de croissance comprennent la loi omnibus de 2025, qui introduit des restrictions sur l'investissement étranger, et le processus de négociation de l'Accord d'association avec l'UE, dont l'impact réglementaire est encore incertain. Vous pouvez consulter le texte de référence sur l'investissement étranger dans le Portail juridique d'Andorre.

Si vous avez des questions sur la façon dont la réglementation en vigueur vous affecte, vous pouvez nous consulter directement.

Conclusion et prochaine étape

Acheter un appartement en Andorre en 2026 a un coût réel qui se mesure déjà selon les mêmes paramètres que Barcelone ou les grandes capitales européennes. La différence entre paroisses reste importante : Escaldes-Engordany et Andorre-la-Vieille concentrent les prix les plus élevés, tandis que Sant Julià de Lòria offre le point d'entrée le plus accessible de la Principauté.

Pour des décisions concrètes, les données du marché constituent un point de départ, mais la situation spécifique de chaque bien immobilier peut varier considérablement. Chez Versus Andorra, nous travaillons avec des données réelles et une connaissance du marché local.

Foire aux questions sur les prix des appartements en Andorre 2026