Prórrogas hasta 2030 · Subidas limitadas · Preaviso de 6 meses · Excepciones legales
La Ley 11/2026 de alquileres de Andorra entrará en vigor, con carácter general, el 1 de enero de 2027. Introduce un calendario progresivo para finalizar las prórrogas extraordinarias de determinados contratos de vivienda habitual firmados hasta 2021.
1. ¿Cuándo terminan las prórrogas?
| Año | Contratos firmados |
|---|---|
| 2027 | 2012 o anteriores |
| 2028 | 2013 a 2015 |
| 2029 | 2016 a 2018 |
| 2030 | 2019 a 2021 |
Importante: los contratos con rentas iguales o inferiores a 6, 7 u 8 €/m² pueden entrar en calendarios anteriores, según los requisitos de la ley. Las fechas de finalización también dependen del vencimiento contractual y del preaviso.
2. ¿Cuánto puede subir el alquiler?
Finalizar una prórroga no permite actualizar automáticamente el alquiler a precio de mercado. El artículo 2 establece los siguientes incrementos máximos para nuevos contratos sujetos a la ley:
| Renta anterior | Subida anual máxima |
|---|---|
| Hasta 7 €/m² | 6 % + IPC |
| Más de 7 hasta 8 €/m² | 5 % + IPC |
| Más de 8 hasta 9 €/m² | 4 % + IPC |
| Más de 9 hasta 10 €/m² | 3 % + IPC |
| Más de 10 hasta 12 €/m² | 2 % + IPC |
| Más de 12 €/m² | 1 % + IPC |
Un piso de 80 m² con un alquiler de 900 € tiene una renta de 11,25 €/m².
Aplicando el artículo 2 y suponiendo un IPC repercutible del 2,5 %, la subida del primer año sería del 4,5 %.
900 € → 940,50 €/mes
En determinados nuevos contratos de 2027, el componente del IPC del primer año está limitado al 2,5 %. Es un límite legal, no una previsión del IPC.
3. ¿Existe otra forma de actualizar la renta?
Sí. El artículo 3 permite que ciertos alquileres inferiores al precio asequible de referencia de su parroquia se aproximen progresivamente a ese valor durante tres anualidades, además del IPC correspondiente.
Por ejemplo, los valores iniciales son 10,70 €/m² en Andorra la Vella y Escaldes, 9,47 €/m² en Encamp y 9,56 €/m² en La Massana. Los precios de las siete parroquias están recogidos en la ley y se actualizan anualmente.
La superficie computable y la renta de vivienda deben calcularse conforme a los criterios legales, sin confundirlas con los metros anunciados comercialmente o el importe de servicios y anexos.
4. Preavisos y contratos excluidos
Preaviso: para resolver los contratos afectados, el propietario deberá respetar un mínimo de seis meses. Las comunicaciones de transición ya pueden realizarse desde 2026.
Principales excepciones al régimen extraordinario: alquileres de vivienda de 2.500 € mensuales o más, viviendas unifamiliares y determinados contratos de residentes sin actividad lucrativa, entre otros supuestos legales.
La duración mínima general de los nuevos contratos de vivienda habitual es de cinco años, con las excepciones legalmente previstas.
Antes de comunicar una finalización o modificar una renta, revisa la fecha del contrato, su vencimiento, el precio por metro cuadrado y las limitaciones aplicables.
Un cálculo incorrecto puede ocasionar conflictos y sanciones.
5. ¿Cómo te afecta la nueva ley?
Entre 2027 y 2030, el mercado del alquiler de Andorra atravesará una transición progresiva. Cada contrato puede tener condiciones distintas y debe analizarse individualmente.
En VERSUS ANDORRA ayudamos a propietarios e inquilinos a comprender estos cambios y a gestionar sus operaciones inmobiliarias.
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versusandorra.com
Actualizado el 30 de octubre de 2026. Fuente: Ley 11/2026 — Portal Jurídic d'Andorra. Información general que no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado.
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE EL ALQUILER EN ANDORRA EN 2027
¿Cuándo entra en vigor la Ley 11/2026 de alquiler en Andorra?
La Ley 11/2026 entra en vigor el 1 de enero de 2027. A partir de esa fecha comienza la salida progresiva de los contratos afectados por las prórrogas forzosas, siguiendo un calendario que se extenderá entre 2027 y 2030.
¿Cuánto pueden subir el alquiler en Andorra en 2027?
Dependerá de cada contrato. La Ley 11/2026 establece diferentes límites de incremento según el precio por metro cuadrado de la renta anterior. Los incrementos previstos van desde el 1% hasta el 6% anual, más el IPC correspondiente. Para los nuevos contratos formalizados en 2027 dentro de este régimen, el componente del IPC del primer año está limitado al 2,5%.
¿Puede el propietario subir el alquiler directamente a precio de mercado?
No necesariamente. Que un contrato deje de estar protegido por una prórroga forzosa no significa que el propietario pueda fijar inmediatamente cualquier precio de mercado. La Ley 11/2026 establece límites y mecanismos progresivos para actualizar la renta de determinados contratos.
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