Il existe deux types de rentabilité sur le marché locatif andorran. Celui qui apparaît dans les présentations des promoteurs et celui qui reste sur le compte bancaire de l'investisseur douze mois plus tard. La différence entre les deux se situe généralement entre deux et quatre points de pourcentage, et cette marge est exactement ce qui différencie un investissement rentable d’un investissement qui ne semble l’être que sur le papier.
Ce qui suit est l'analyse par paroisse avec les facteurs que les portails n'incluent pas dans leurs calculs.
Rentabilité brute vs rentabilité nette : le calcul que personne ne fait avant d'acheter
La rentabilité brute est la donnée qui circule dans les annonces et présentations d'investissement. Il est calculé en divisant le revenu annuel par le prix d'achat. C’est un numéro clair, facile à communiquer et presque toujours trompeur.
La rentabilité nette est ce qui compte vraiment. Il s'obtient en soustrayant du revenu brut tous les coûts réels de l'opération :
- Dépenses communautairesannuel
- Périodes de vacance entre locataires (généralement un à deux mois par an sur le marché résidentiel)
- Frais d'entretien et petites réparations (entre 0,5% et 1% de la valeur du bien par an à titre de référence indicative)
- Gestion locative si déléguée à une entreprise
- Fiscalité des revenus du capital immobilier dans le pays de résidence de l'investisseur
Une propriété qui annonce une rentabilité brute de 5% en Andorre peut rester à 2,8% ou 3,2% net une fois ces facteurs appliqués. C’est le véritable chiffre sur lequel prendre la décision.
Analyse par paroisse : où fonctionnent les chiffres et pourquoi
Escaldes-Engordany
La paroisse avec la plus forte densité de demande de locations résidentielles à long terme. La proximité du principal pôle commercial et la connectivité avec Andorre-la-Vieille génèrent une demande constante et stable qui minimise les périodes d'inoccupation.
Profil du marché :locataires avec un contrat de travail stable, faible turnover, contrats d'un à trois ans. La demande dépasse systématiquement l’offre dans les typologies de deux et trois chambres.
Rentabilité indicative :brut entre 6% et 5,5% selon le type et l'état du bien. Net entre 4% et 4,5% en actualisant les facteurs réels.
Ce qui n'apparaît pas dans l'annonce :Les frais de communauté dans les immeubles Escaldes avec équipements communs (piscine, salle de sport, concierge) peuvent dépasser 300 € par mois dans certains programmes, ce qui érode considérablement la marge nette des biens de milieu de gamme.
→ Convient à l'investisseur qui privilégie la stabilité et une faible gestion plutôt que la maximisation du rendement brut. Voirbiens disponibles à Escaldes-Engordany.
Andorre-la-Vieille
Le marché le plus liquide de la Principauté mais aussi le plus compétitif en prix d'achat. Les valeurs plus élevées au mètre carré compriment la rentabilité brute par rapport aux autres paroisses, même si la demande locative est pratiquement permanente.
Profil du marché :forte concentration de travailleurs dans le secteur. Services, commerce et administration. Demande stable tout au long de l'année sans dépendance à la saison.
Rentabilité indicative :brut entre 5% et 5,5% selon la superficie exacte de la paroisse. Net entre 4% et 3,5%.
Ce qui n'apparaît pas dans l'annonce :Le prix d'entrée élevé réduit la marge de rentabilité mais protège mieux le capital dans les scénarios de correction du marché. La liquidité du bien au moment de la vente est supérieure à celle de toute autre commune de la Principauté.
→ Indiqué pour l'investisseur qui privilégie la préservation du capital et la liquidité des actifs plutôt que la performance maximale. Voirpropriétés disponibles à Andorre-la-Vieille.
La Massana
La paroisse qui apparaît le plus fréquemment dans les présentations d'investissement avec des rendements attractifs, et aussi celle qui nécessite le plus de nuances avant de croire à ces chiffres.
Profil du marché :réparti entre locations résidentielles de longue durée dans le centre urbain et locations de vacances ou saisonnières dans les zones de Pal et Arinsal. Deux marchés aux logiques complètement différentes au sein d’une même paroisse.
Rentabilité indicative en centre urbain :brut entre 4,5% et 5,5%. Net entre 3% et 4% avec vacance standard d'un mois par an.
Rentabilité indicative en zone de montagne (Pal/Arinsal) :annoncé brut jusqu'à 7% sur les locations de vacances. Net réel entre 4,5% et 5% après actualisation des périodes sans occupation hors saison, frais de gestion des vacances et entretien des propriétés avec jardins ou aménagements extérieurs.
Ce qui n'apparaît pas dans l'annonce :Les locations de vacances à La Massana connaissent deux pics de demande (saison de ski et randonnées estivales) et des vallées de faible fréquentation au printemps et en automne que les calculs des promoteurs incluent rarement dans leur projection annuelle.
→ Indiqué pour l'investisseur actif désireux de gérer la saisonnalité. Déconseillé à ceux qui recherchent des revenus passifs sans gestion. Voirbiens disponibles à La Massana.
Canillo
La paroisse ayant le plus grand potentiel de rentabilité brute annoncée et la plus grande variabilité de rentabilité nette réelle. La proximité de Grandvalira est le principal argument de vente, et c'est un argument valable, mais uniquement pour un profil d'investisseur très spécifique.
Profil du marché :concentré dans la location de vacances de saison de ski avec extension optionnelle à la montagne l'été. La location résidentielle longue durée existe mais est secondaire par rapport à la location saisonnière.
Rentabilité indicative :annoncé brut allant jusqu'à 8% dans le meilleur des cas. Réel net entre 3,5% et 5% dans des propriétés bien situées par rapport aux pistes, avec gestion professionnelle des vacances et taux d'occupation élevé en saison.
Ce qui n'apparaît pas dans l'annonce :Les propriétés de Canillo qui ne se trouvent pas dans les zones d'El Tarter ou de Soldeu ont des rendements de vacances nettement inférieurs à ceux annoncés dans les présentations. La différence de localisation au sein de la paroisse peut représenter deux points de pourcentage de rentabilité nette.
→ Indiqué exclusivement pour les investisseurs ayant une expérience en gestion de vacances ou désireux de déléguer à une entreprise spécialisée. La marge est rapidement détruite sans gestion active de l’occupation. Voirbiens disponibles à Canillo.
Camper
La paroisse la plus sous-évaluée dans l'analyse de la rentabilité locative. Les prix d'achat sont les plus contenus dans les communes disposant d'une bonne connectivité, et la demande de locations résidentielles à long terme est stable grâce à sa position centrale entre Andorre-la-Vieille et les zones de montagne.
Profil du marché :les travailleurs des secteurs de la logistique, de la technologie et des services qui privilégient le prix de la location plutôt que l’emplacement central. Contrats à long terme, faible turnover.
Rentabilité indicative :brut entre 5% et 6,5%. Net entre 4,5% et 5% — la fourchette nette la plus élevée de la Principauté pour les locations résidentielles longue durée.
Ce qui n'apparaît pas dans l'annonce :la moindre liquidité de l'actif au moment de la vente par rapport à Escaldes ou Andorre-la-Vieille. L'investisseur qui entre à Encamp obtiendra un meilleur rendement annuel mais mettra plus de temps à trouver un acheteur lorsqu'il décidera de partir.
→ Convient à l'investisseur qui maximise les rendements annuels et qui a un horizon d'investissement à long terme. Voirbiens disponibles à Encamp.
Sant Julià de Lòria et Ordino
Deux paroisses avec des marchés locatifs de moindre volume et des caractéristiques spécifiques qui les rendent adaptées à des profils très spécifiques.
Sant Julia de Lòria :demande locative liée principalement à la proximité de l'Espagne. Les prix d'achat sont contenus, mais la demande de location est plus sensible aux variations économiques transfrontalières. Voirbiens disponibles à Sant Julià de Lòria.
Ordino :Marché résidentiel calme avec une forte demande de profils familiaux et de qualité de vie luxueuse. Des rendements modérés, des prix élevés mais avec des actifs qui conservent bien leur valeur dans le temps. Voirpropriétés disponibles à Ordino.
Le tableau que personne ne publie : rentabilité comparée par paroisse
| Paroisse | Louer. brut indicatif | Louer. net indicatif | Profil d'investisseur |
| Escaldes-Engordany | 6% – 5,5% | 4% – 4,5% | Bonne rentabilité/stabilité/plus grand investissement |
| Andorre-la-Vieille | 5% – 5,5% | 3,5% – 4% | Préservation du capital / Investissement sûr |
| La Massana (noyau) | 4,5% – 5,5% | 3% – 4% | Résidentiel Mixte |
| La Massana (montagne) | Jusqu'à 7% brut | 4% – 5,5% | Investisseur en vacances actives |
| Canillo | Jusqu'à 8% brut | 3,5% – 5% | Vacances avec la direction |
| Camper | 5% – 6,5% | 4,5% – 5% | Performance maximale / long terme / Marché en croissance / Baisse des prix. |
| Sant Julià de Lòria | 4% – 5% | 3% – 4% | Profil transfrontalier / Tranquillité / Profil plus local |
| Ordino | 5% – 5,5% | 3,8% – 4% | Qualité de vie/famille |
Données d'orientation préparées à partir des statistiques de transactions du Institut National de l'Habitat d'Andorreet les prix observés sur le marché. Ils ne constituent pas une garantie de rentabilité future.
Les trois signes avant-coureurs qui indiquent qu’une rentabilité annoncée n’est pas réelle
1. Le calcul n’inclut pas les postes vacants.Toute projection de rentabilité qui suppose une occupation à 100 % pendant les douze mois de l'année ne reflète pas le marché réel. En location résidentielle, un à deux mois de vacance par an est la référence standard. En vacances, les périodes sans occupation sont nettement plus importantes hors saison.
2. Les dépenses communautaires ne sont pas ventilées.Dans les propriétés avec installations communes, les dépenses communautaires peuvent représenter entre 15 % et 25 % du revenu brut annuel. Si la projection ne les inclut pas explicitement, le nombre est incomplet.
3. Le prix d'achat utilisé dans le calcul est le prix catalogue et non le prix de clôture.Les opérations en Andorre clôturent fréquemment en dessous du prix publié, en particulier dans les propriétés ayant plus de six mois sur le marché. Utiliser le prix catalogue comme base de calcul surestime la rentabilité réelle qu'obtiendra l'acheteur qui négocie bien.
Comment avancer avec un investissement éclairé
La rentabilité nette réelle d'un bien spécifique dépend de facteurs qui n'apparaissent sur aucun portail : l'état technique du bien, l'historique de la communauté de propriétaires, le profil de la demande locative dans cette rue spécifique et le prix réel auquel l'opération peut être clôturée.
Partageant le budget d'investissement disponible, la paroisse d'intérêt et le profil de rentabilité recherché - résidentiel stable, vacances actives ou mixte -, l'équipe duservice d'achatfiltre le marché et ne présente que les options dont la rentabilité nette est calculée sur des données réelles et non sur des projections de catalogue.
Dernière mise à jour: 30 juillet 2026
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