Le prix convenu avec le vendeur n'est qu'un point de départ. Entre les taxes, le notaire, l'enregistrement et les démarches administratives, l'acheteur international assume généralement entre 6% et jusqu'à 10% supplémentaires en cas de traitement d'investissement étranger sur le prix d'achat — une marge qui, dans une transaction de 400 000 €, représente entre 24 000 € et 40 000 € qui n'apparaissent dans aucune annonce.
Connaître ce chiffre avant de négocier change l'offre initiale, le budget réel et la viabilité de l'opération.
La vraie panne : ce qui est payé et à qui
IGI — Impôt général indirect
La taxe équivalente à la TVA en Andorre est appliquée sur l'achat de logements de nouvelle construction au taux général de4,5%sur le prix écrit, selon le règlement disponible dans lePortail juridique d'Andorre. Dans les transmissions d'occasion, l'IGI ne s'applique pas à la vente elle-même, mais s'applique à certaines prestations associées.
→Erreur fréquente :Supposons que l'IGI ne s'applique qu'aux nouvelles constructions et ne soit pas budgétisée dans les développements sur plan où le promoteur la répercute entièrement sur l'acheteur.
Imposte des transmissions patrimoniales
Dans la vente et l'achat de biens d'occasion entre particuliers, l'Impost de Transmissions Patrimoniales s'applique. Le type varie en fonction de la valeur du bien et des relations entre les parties, qui peuvent être consultées en détail à travers leGouvernement d'Andorre. A titre de référence indicative, le taux général se situe autour de4%sur la valeur déclarée.
→Informations critiques pour l’acheteur international :La valeur déclarée doit correspondre à la valeur marchande réelle. Les déclarations inférieures au prix du marché génèrent des contrôles et des sanctions administratives.
Frais de notaire
Toutes les ventes et achats en Andorre sont formalisés devant un notaire andorran. Les frais de notaire sont calculés sur la valeur de l'acte et varient généralement entre1 000 € et 4 000 €en fonction du montant de l'opération et de la complexité documentaire. Il n'y a pas de tarif fixe publié ; Il est conseillé de demander un devis préalable au notaire désigné.
Honoraires de conseil immobilier
En Andorre, la commission de courtage immobilier est généralement assumée par le vendeur et non par l’acheteur. Cependant, lorsque l'acheteur engage un personal shopper ou un service de recherche active, tel queService d'achat Versus Andorre— les tarifs sont convenus de manière indépendante et transparente avant de commencer la recherche.
→Panneau d'avertissement :Si une agence immobilière facture l'acheteur sans avoir signé de mandat écrit avec des honoraires clairs, exigez le détail par écrit avant d'aller de l'avant.
Frais de gestion documentaire et de traduction
L'acheteur étranger qui n'opère pas en catalan ou en espagnol supporte généralement des frais supplémentaires pour la traduction assermentée des documents, les apostilles et la gestion consulaire. Ces dépenses, souvent ignorées, peuvent totaliser entre500 € et 2 000 €en fonction du pays d'origine et du volume de la documentation.
Tableau récapitulatif : coût réel par rapport au prix d'achat
| Concept | Type / Montant indicatif | Qui le paie |
| IGI (nouvelle construction) | 4,5% sur le prix écrit | Acheteur |
| Transmissions patrimoniales (2ème main) | ~4% sur la valeur déclarée | Acheteur |
| Frais de notaire | 1 000 € – 4 000 € | Acheteur |
| Investissement étranger (S'applique uniquement aux non-résidents ou résidents résidant en Andorre depuis moins de 3 ans) | 6% – 10% de la valeur de la propriété | Acheteur |
| Gestion de documents / traduction | 500 € – 2 000 € | Acheteur |
| Total estimé sur prix | 4% – 14,5% | Acheteur |
Qu'est-ce qui change s'il y a un financement bancaire
Si l'achat est partiellement financé par une hypothèque auprès d'une banque andorrane, s'ajoutent des frais supplémentaires que l'acheteur doit budgétiser séparément :
- Évaluation bancaire :entre 400 € et 900 € selon l'entité et le bien
- Commission d'ouverture :variable par entité ; certains l'éliminent dans des produits spécifiques
- Assurances vie et habitation liées :habituel comme condition de l’hypothèque ; Son coût annuel doit être intégré au calcul de rentabilité ou de viabilité de l'opération.
Les banques andorranes actives dans le financement hypothécaire comprennent BancSabadell d’Andorra, Crèdit Andorrà et MoraBanc. Les conditions pour les non-résidents diffèrent sensiblement de celles appliquées aux résidents, avec des pourcentages de financement généralement inférieurs à 70 % de la valeur d'expertise.
L'erreur la plus coûteuse
Signer un contratréserve ou dépôtSans avoir préalablement calculé le coût total de l'opération, le prix d'achat majoré de toutes les dépenses associées conduit à deux scénarios tout aussi coûteux : renégocier en désavantage une fois le capital engagé, ou perdre le signal si l'opération n'est pas viable dans le cadre du budget réel.
Le calcul correct part toujours du budget total disponible, duquel sont déduits 5 à 7 % des dépenses pour obtenir le prix d'achat réel maximum.
La prochaine étape
Avec le budget total disponible, la zone d'intérêt et trois critères essentiels du bien, l'équipe duservice d'achatprépare une liste restreinte filtrée où chaque option est déjà validée dans la limite de la viabilité réelle — prix d'achat plus frais inclus.
Dernière mise à jour: 14 juillet 2026
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