Hay dos tipos de rentabilidad en el mercado de alquiler andorrano. La que aparece en las presentaciones de promotores y la que queda en la cuenta bancaria del inversor doce meses después. La diferencia entre ambas oscila habitualmente entre dos y cuatro puntos porcentuales, y ese margen es exactamente lo que separa una inversión rentable de una que solo lo parece sobre el papel.
Lo que sigue es el análisis por parroquia con los factores que los portales no incluyen en sus cálculos.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta: el cálculo que nadie hace antes de comprar
La rentabilidad bruta es el dato que circula en anuncios y presentaciones de inversión. Se calcula dividiendo la renta anual entre el precio de compra. Es un número limpio, fácil de comunicar y casi siempre engañoso.
La rentabilidad neta es lo que realmente importa. Se obtiene restando a los ingresos brutos todos los costes reales de la operación:
- Gastos de comunidad anuales
- Periodos de vacancia entre inquilinos (habitualmente uno a dos meses al año en el mercado residencial)
- Costes de mantenimiento y pequeñas reparaciones (entre el 0,5% y el 1% del valor del inmueble al año como referencia orientativa)
- Gestión del alquiler si se delega en una empresa
- Fiscalidad sobre los rendimientos del capital inmobiliario en el país de residencia del inversor
Un inmueble que anuncia una rentabilidad bruta del 5% en Andorra puede quedarse en un 2,8% o 3,2% neto una vez aplicados estos factores. Ese es el número real sobre el que tomar la decisión.
Análisis por parroquia: dónde funcionan los números y por qué
Escaldes-Engordany
La parroquia con mayor densidad de demanda de alquiler residencial de largo plazo. La proximidad al eje comercial principal y la conectividad con Andorra la Vella generan una demanda constante y estable que minimiza los periodos de vacancia.
Perfil del mercado: inquilinos con contrato laboral estable, rotación baja, contratos de uno a tres años. La demanda supera consistentemente a la oferta en tipologías de dos y tres habitaciones.
Rentabilidad orientativa: bruta entre el 6% y el 5,5% según tipología y estado del inmueble. Neta entre el 4% y el 4,5% descontando los factores reales.
Lo que no aparece en el anuncio: los gastos de comunidad en edificios de Escaldes con instalaciones compartidas (piscina, gimnasio, conserjería) pueden superar los 300 € mensuales en algunas promociones, lo que erosiona significativamente el margen neto en inmuebles de precio medio.
→ Indicado para el inversor que prioriza estabilidad y baja gestión sobre maximizar el rendimiento bruto. Ver propiedades disponibles en Escaldes-Engordany.
Andorra la Vella
El mercado más líquido del Principado pero también el más competitivo en precio de compra. Los valores por metro cuadrado más altos comprimen la rentabilidad bruta respecto a otras parroquias, aunque la demanda de alquiler es prácticamente permanente.
Perfil del mercado: alta concentración de trabajadores del sector. Servicios, comercio y administración. Demanda estable durante todo el año sin dependencia de la temporada.
Rentabilidad orientativa: bruta entre el 5% y el 5,5 % en función de la zona exacta dentro de la parroquia. Neta entre el 4 % y el 3,5%.
Lo que no aparece en el anuncio: el precio de entrada elevado reduce el margen de rentabilidad pero protege mejor el capital en escenarios de corrección de mercado. La liquidez del activo al momento de vender es superior a la de cualquier otra parroquia del Principado.
→ Indicado para el inversor que prioriza la preservación de capital y la liquidez del activo sobre el rendimiento máximo. Ver propiedades disponibles en Andorra la Vella.
La Massana
La parroquia que más frecuentemente aparece en presentaciones de inversión con rentabilidades atractivas, y también la que más matices requiere antes de creer esos números.
Perfil del mercado: dividido entre alquiler residencial de largo plazo en el núcleo urbano y alquiler vacacional o de temporada en las zonas de Pal y Arinsal. Dos mercados con lógicas completamente distintas dentro de la misma parroquia.
Rentabilidad orientativa en núcleo urbano: bruta entre el 4,5% y el 5,5%. Neta entre el 3% y el 4% con vacancia estándar de un mes al año.
Rentabilidad orientativa en zona de montaña (Pal/Arinsal): bruta anunciada de hasta el 7% en alquiler vacacional. Neta real entre el 4,5% y el 5% una vez descontados los periodos sin ocupación fuera de temporada, los costes de gestión vacacional y el mantenimiento de propiedades con jardín o instalaciones exteriores.
Lo que no aparece en el anuncio: el alquiler vacacional en La Massana tiene dos picos de demanda (temporada de esquí y verano de senderismo) y valles de baja ocupación en primavera y otoño que los cálculos de promotores raramente incluyen en su proyección anual.
→ Indicado para el inversor activo dispuesto a gestionar la estacionalidad. No recomendado para quien busca ingresos pasivos sin gestión. Ver propiedades disponibles en La Massana.
Canillo
La parroquia con mayor potencial de rentabilidad bruta anunciada y mayor variabilidad en la rentabilidad neta real. La proximidad a Grandvalira es el argumento principal de venta, y es un argumento válido — pero solo para un perfil de inversor muy específico.
Perfil del mercado: concentrado en alquiler vacacional de temporada de esquí con extensión opcional al verano de montaña. El alquiler residencial de largo plazo existe pero es secundario respecto al vacacional.
Rentabilidad orientativa: bruta anunciada de hasta el 8% en los mejores casos. Neta real entre el 3,5% y el 5% en inmuebles bien ubicados respecto a las pistas, con gestión vacacional profesional y ocupación alta en temporada.
Lo que no aparece en el anuncio: los inmuebles de Canillo que no están en las zonas de El Tarter o Soldeu tienen rentabilidades vacacionales significativamente menores que las anunciadas en las presentaciones. La diferencia de ubicación dentro de la parroquia puede suponer dos puntos porcentuales de rentabilidad neta.
→ Indicado exclusivamente para el inversor con experiencia en gestión vacacional o dispuesto a delegar en una empresa especializada. El margen se destruye rápidamente sin una gestión activa de la ocupación. Ver propiedades disponibles en Canillo.
Encamp
La parroquia más infravalorada del análisis de rentabilidad por alquiler. Los precios de compra son los más contenidos de las parroquias con buena conectividad, y la demanda de alquiler residencial de largo plazo es estable gracias a su posición central entre Andorra la Vella y las zonas de montaña.
Perfil del mercado: trabajadores del sector logístico, tecnológico y de servicios que priorizan el precio del alquiler sobre la ubicación céntrica. Contratos de larga duración, rotación baja.
Rentabilidad orientativa: bruta entre el 5% y el 6,5%. Neta entre el 4,5% y el 5% — el rango neto más alto del Principado en alquiler residencial de largo plazo.
Lo que no aparece en el anuncio: la menor liquidez del activo al momento de vender respecto a Escaldes o Andorra la Vella. El inversor que entra en Encamp obtendrá mejor rendimiento anual pero tardará más en encontrar comprador cuando decida salir.
→ Indicado para el inversor que maximiza el rendimiento anual y tiene un horizonte de inversión largo. Ver propiedades disponibles en Encamp.
Sant Julià de Lòria y Ordino
Dos parroquias con mercados de alquiler de menor volumen y características específicas que las hacen adecuadas para perfiles muy concretos.
Sant Julià de Lòria: demanda de alquiler vinculada principalmente a la proximidad con España. Precios de compra contenidos, pero la demanda de alquiler es más sensible a variaciones económicas transfronterizas. Ver propiedades disponibles en Sant Julià de Lòria.
Ordino: mercado residencial tranquilo con mucha demanda de perfil familiar y de calidad de vida de lujo. Rentabilidades moderadas, precios altos pero con activos que mantienen bien su valor en el tiempo. Ver propiedades disponibles en Ordino.
La tabla que nadie publica: rentabilidad comparada por parroquia
| Parroquia | Rent. bruta orientativa | Rent. neta orientativa | Perfil inversor |
| Escaldes-Engordany | 6% – 5,5% | 4% – 4,5% | Buena Rentabilidad / Estabilidad / Mayor Inversión |
| Andorra la Vella | 5% – 5,5% | 3,5% – 4% | Preservación de capital / Inversión Segura |
| La Massana (núcleo) | 4,5% – 5,5% | 3% – 4% | Mixto residencial |
| La Massana (montaña) | Hasta 7% bruta | 4% – 5,5% | Inversor activo vacacional |
| Canillo | Hasta 8% bruta | 3,5% – 5% | Vacacional con gestión |
| Encamp | 5% – 6,5% | 4,5% – 5% | Rendimiento máximo / largo plazo / Mercado en crecimiento / Precios más reducidos. |
| Sant Julià de Lòria | 4% – 5% | 3% – 4% | Perfil transfronterizo / Tranquilidad / Perfil más Local |
| Ordino | 5% – 5,5% | 3,8% – 4% | Calidad de vida / familiar |
Datos orientativos elaborados a partir de estadísticas de transacciones del Institut Nacional de l’Habitatge d’Andorra y precios de mercado observados. No constituyen garantía de rentabilidad futura.
Las tres señales de alerta que indican que una rentabilidad anunciada no es real
1. El cálculo no incluye vacancia. Cualquier proyección de rentabilidad que asuma ocupación del 100% durante los doce meses del año no refleja el mercado real. En alquiler residencial, uno a dos meses de vacancia al año es la referencia estándar. En vacacional, los periodos sin ocupación son significativamente mayores fuera de temporada.
2. Los gastos de comunidad no están desglosados. En inmuebles con instalaciones compartidas, los gastos de comunidad pueden representar entre el 15% y el 25% de los ingresos brutos anuales. Si la proyección no los incluye de forma explícita, el número es incompleto.
3. El precio de compra usado en el cálculo es el de catálogo, no el de cierre. Las operaciones en Andorra frecuentemente se cierran por debajo del precio publicado, especialmente en inmuebles con más de seis meses en el mercado. Usar el precio de catálogo como base del cálculo sobreestima la rentabilidad real que obtendrá el comprador que negocia bien.
Cómo avanzar con una inversión fundamentada
La rentabilidad neta real de una propiedad concreta depende de factores que no aparecen en ningún portal: el estado técnico del inmueble, el historial de la comunidad de propietarios, el perfil de demanda de alquiler en esa calle específica y el precio real al que se puede cerrar la operación.
Compartiendo el presupuesto de inversión disponible, la parroquia de interés y el perfil de rentabilidad buscado — residencial estable, vacacional activo o mixto —, el equipo del servicio de compra filtra el mercado y presenta únicamente opciones con rentabilidad neta calculada sobre datos reales, no sobre proyecciones de catálogo.
Última actualización: 30 de julio de 2026
¿Te ha resultado útil este artículo?
Compártelo con quien pueda interesarle
