Els bancs andorrans financen no residents. Però les condicions que apareixen a la seva web i les que apliquen a la pràctica no sempre coincideixen. El percentatge de finançament baix, la documentació exigida és més extensa que per a un resident, i alguns perfils queden exclosos directament sense que ningú ho digui al primer contacte.
Conèixer-ho abans d'iniciar la recerca d'un immoble evita l'error més freqüent: trobar la propietat adequada i descobrir després que el finançament no cobreixi el que calgui per tancar l'operació.
Quins bancs operen a Andorra i financen no residents
El sistema bancari andorrà està compost per cinc entitats principals regulades per l’Autoritat Financera Andorrana (AFA). D'aquestes, les que habitualment treballen amb perfils no residents en operacions hipotecàries són:
Crèdit Andorrà
Una de les entitats amb més presència al mercat hipotecari del Principat. Treballa amb no residents de manera habitual, encara que l'anàlisi de risc és més exhaustiva que per a residents. Exigeix una vinculació bancària prèvia amb l'entitat abans d'aprovar la hipoteca.
MoraBanc
Actiu al segment de clients internacionals i patrimonis mitjans-alts. Les condicions per a no residents solen requerir una relació patrimonial demostrable amb el banc abans de la concessió.
Andbank
Especialitzat en banca privada i gestió patrimonial. El perfil hipotecari per a no residents està orientat a operacions d'alt valor, habitualment vinculades a clients amb patrimoni gestionat per l'entitat.
La informació de productes hipotecaris i condicions actualitzades es pot consultar a través de laAutoritat Financera Andorrana, organisme supervisor del sistema bancari del Principat.
El que realment canvia si no ets resident
Aquí hi ha la diferència concreta que cap banc detalla a la seva web fins que comença el procés:
Percentatge de finançamentEls residents a Andorra poden accedir a finançament fins al 80% del valor de taxació en condicions estàndard. Per a no residents, el sostre habitual se situa entre el60% i el 70%del valor de taxació, no del preu de compra. Si la taxació queda per sota del preu pactat —una cosa freqüent en mercats tensionats— el percentatge s'aplica sobre el valor taxat, no sobre allò que has acordat pagar.
→Implicació pràctica en números:en una operació de 500.000€, un no resident amb finançament del 65% sobre taxació de 480.000€ obté 312.000€. La diferència fins al preu de compra —188.000 €— l'ha d'aportar en fons propis, més les despeses de compra del 4–7% sobre el preu total.
Termini màximEls terminis hipotecaris per a no residents solen ser més curts que per a residents. El màxim habitual oscil·la entre15 i 20 anys, davant dels 25–30 anys que hi poden accedir perfils residents amb nòmina andorrana.
Tipus d'interèsAndorra no pertany a la zona euro però els tipus estan referenciats a l'Euribor oa tipus fixos pactats amb cada entitat. Per a no residents, el diferencial aplicat sobre l'índex de referència sol ser superior al de residents i reflecteix el risc més gran percebut per l'entitat.
Documentació que exigeixen: la llista real
Aquesta és la documentació que els bancs andorrans sol·liciten a no residents a la fase d'anàlisi hipotecaria. Tenir-la preparada abans d'iniciar el procés accelera els terminis entre 3 i 6 setmanes:
Documentació personal
- Passaport o DNI en vigor de tots els titulars
- Certificat de residència fiscal al país d'origen
- Declaració d'origen de fons — document habitualment infraestimat que pot requerir justificació documental dels darrers 2–3 anys
Documentació financera
- Últimes tres declaracions d'IRPF o equivalent al país d'origen
- Extractes bancaris dels darrers 6–12 mesos de tots els comptes
- Documentació d'altres actius immobiliaris o d'inversió si s'al·leguen com a garantia addicional
- Contracte laboral en vigor o, si és autònom, documentació comptable dels darrers 2 exercicis
Documentació de limmoble
- Nota simple del Registre de la Propietat d’Andorra
- Taxació encarregada per l'entitat bancària (no la del venedor)
- Compromís de compravenda o contracte d'arres - en aquesta fase sol exigir-se lareserva formalitzadaabans d'iniciar l'anàlisi completa
→Senyal d'alerta:si un banc andorrà inicia el procés hipotecari sense sol·licitar la declaració d'origen de fons des del primer contacte, és probable que aquest requeriment aparegui en una fase avançada del procés i generi retards. Convé anticipar-ho des de l'inici.
Tres errors que bloquegen la hipoteca abans que comenci
1. Buscar immoble abans de tenir preaprovació bancàriaA Andorra, el mercat de propietats de qualitat es mou ràpidament. Iniciar la cerca sense un principi d'acord bancari escrit significa negociar sense saber el pressupost real. La preaprovació no garanteix la hipoteca final, però delimita el rang d'operació viable.
2. Calcular el pressupost sobre el preu de compra, no sobre el valor de taxacióLa taxació bancària pot diferir del preu pactat amb el venedor. En mercats comEscaldes-EngordanyoAndorra la Vella, on la demanda supera l'oferta, els preus de venda freqüentment superen les valoracions bancàries. Aquesta diferència l?assumeix el comprador.
3. Obrir compte bancari andorrà massa tardLa majoria d'entitats exigeixen que el comprador hi tingui compte obert abans de concedir la hipoteca, i el procés d'obertura per a no residents es pot estendre entre 4 i 8 setmanes pels requisits de compliment normatiu. Iniciar aquest tràmit en paral·lel a la cerca de l'immoble, no després de trobar-lo, estalvia aquest temps.
Hipoteca i residència: la combinació més freqüent en compradors internacionals
Molts compradors no residents que busquen finançament bancari a Andorra ho fan en el context d'unaresidència passiva per inversió immobiliària. Convé tenir present que la inversió mínima exigida per a la residència passiva — 400.000 € lliure de càrregues segons la normativa delDepartament d’Immigració del Govern d’Andorra— fa referència al valor lliure d'hipoteca, no al preu de compra total.
Això significa que una propietat adquirida per 600.000€ amb una hipoteca de 250.000€ pendent computa com a inversió de 350.000€ a efectes del tràmit de residència, per sota del llindar mínim exigit.
El següent pas
Amb el pressupost total disponible - fons propis més finançament estimat - i la zona d'interès definida, l'equip delservei de comprafiltra únicament propietats viables dins del rang real doperació, incloent les despeses associades a la compra. Compartint l'import màxim de fons propis, la zona prioritària i tres criteris imprescindibles de l'immoble, la selecció que es torna ja està ajustada a allò que el banc pot finançar.
Última actualització: 14 de juliol del 2026
T'ha resultat útil aquest article?
Comparteix-lo amb qui pugui interessar
