На рынке аренды недвижимости Андорры существует два типа доходности. Тот, который появляется в презентациях промоутеров, и тот, который остается на банковском счете инвестора двенадцать месяцев спустя. Разница между ними обычно колеблется от двух до четырех процентных пунктов, и именно эта маржа отличает прибыльные инвестиции от тех, которые кажутся таковыми только на бумаге.
Далее следует анализ по приходам с учетом факторов, которые порталы не включают в свои расчеты.
Валовая рентабельность против чистой рентабельности: расчет, который никто не делает перед покупкой
Валовая прибыльность – это данные, которые циркулируют в инвестиционной рекламе и презентациях. Он рассчитывается путем деления годового дохода на стоимость покупки. Это чистый номер, простой в общении и почти всегда вводящий в заблуждение.
Чистая прибыль – это то, что действительно имеет значение. Его получают вычитанием из валового дохода всех реальных затрат на операцию:
- Коммунальные расходыежегодный
- Периоды вакантности между арендаторами (обычно один-два месяца в году на рынке жилья)
- Расходы на техническое обслуживание и мелкий ремонт (от 0,5% до 1% от стоимости недвижимости в год в качестве ориентировочной суммы)
- Управление арендой, если оно делегировано компании
- Налогообложение доходов от недвижимого капитала в стране проживания инвестора
Недвижимость, валовая доходность которой заявлена в Андорре в размере 5%, после применения этих факторов может остаться на уровне 2,8% или 3,2%. Это реальная цифра, на основе которой следует принимать решение.
Анализ по приходам: где работают цифры и почему
Эскальдес-Энгордань
Приход с самой высокой плотностью спроса на долгосрочную аренду жилья. Близость к главному коммерческому центру и сообщение с Андоррой-ла-Вельей создают постоянный и стабильный спрос, который сводит к минимуму периоды незанятости.
Профиль рынка:арендаторы со стабильным трудовым договором, низкой текучестью, договорами от года до трех лет. Спрос стабильно превышает предложение в двух- и трехкомнатных типологиях.
Ориентировочная рентабельность:брутто от 6% до 5,5% в зависимости от типа и состояния недвижимости. Чистая от 4% до 4,5% без учета реальных факторов.
Чего нет в рекламе:Коммунальные платежи в зданиях Эскальдес с удобствами общего пользования (бассейн, тренажерный зал, консьерж) в некоторых проектах могут превышать 300 евро в месяц, что значительно снижает чистую прибыль в объектах недвижимости средней ценовой категории.
→ Подходит для инвестора, который отдает предпочтение стабильности и низкому уровню управления, а не максимизации валового дохода. Видетьдоступная недвижимость в Эскальдес-Энгордань.
Андорра-ла-Велья
Самый ликвидный рынок в Княжестве, но и самая конкурентоспособная цена покупки. Более высокие значения за квадратный метр снижают валовую прибыль по сравнению с другими приходами, хотя спрос на аренду практически постоянный.
Профиль рынка:высокая концентрация работников в отрасли. Услуги, торговля и администрация. Стабильный спрос в течение всего года без зависимости от сезона.
Ориентировочная рентабельность:брутто от 5% до 5,5% в зависимости от конкретной площади в приходе. Чистая ставка от 4% до 3,5%.
Чего нет в рекламе:Высокая цена входа снижает рентабельность, но лучше защищает капитал в сценариях коррекции рынка. Ликвидность актива на момент продажи выше, чем у любого другого прихода Княжества.
→ Предназначен для инвестора, который отдает приоритет сохранению капитала и ликвидности активов, а не максимальной эффективности. Видетьдоступная недвижимость в Андорра-ла-Велья.
Ла Массана
Приход, который чаще всего появляется в инвестиционных презентациях с привлекательной доходностью, а также тот, который требует большинства нюансов, прежде чем поверить в эти цифры.
Профиль рынка:разделены на долгосрочную аренду жилья в центре города и аренду на время отпуска или сезонную аренду в районах Пал и Аринсаль. Два рынка с совершенно разной логикой внутри одного прихода.
Ориентировочная рентабельность в центре города:брутто от 4,5% до 5,5%. Чистая ставка от 3% до 4% со стандартной вакансией один месяц в год.
Ориентировочная рентабельность в горных районах (Пал/Аринсал):рекламируемая валовая скидка до 7% на аренду на время отпуска. Реальная чистая прибыль составляет от 4,5% до 5% после вычета периодов незанятости вне сезона, расходов на организацию отпуска и содержание недвижимости с садами или открытыми площадками.
Чего нет в рекламе:Сезонная аренда в Ла-Массане имеет два пика спроса (лыжный сезон и летние пешие прогулки) и долины низкой занятости весной и осенью, которые расчеты промоутеров редко включают в свои годовые прогнозы.
→ Предназначен для активного инвестора, желающего управлять сезонностью. Не рекомендуется тем, кто ищет пассивный доход без управления. Видетьдоступная недвижимость в Ла Массане.
Канильо
Приход с наибольшим потенциалом заявленной валовой рентабельности и наибольшей изменчивостью фактической чистой рентабельности. Близость к Грандвалире является основным преимуществом и веским аргументом, но только для очень специфического профиля инвестора.
Профиль рынка:сконцентрированы на аренде на время отпуска в лыжный сезон с возможностью продления на лето в горах. Долгосрочная аренда жилья существует, но она второстепенна по сравнению с арендой на время отпуска.
Ориентировочная рентабельность:рекламируемая валовая прибыль до 8% в лучших случаях. Реальная чистая прибыль от 3,5% до 5% на объектах, хорошо расположенных относительно склонов, с профессиональным управлением отдыхом и высокой заполняемостью в сезон.
Чего нет в рекламе:Недвижимость Канильо, не расположенная в районах Эль-Тартер или Сольдеу, имеет отпускные доходы, которые значительно ниже заявленных в презентациях. Разница в расположении внутри прихода может означать два процентных пункта чистой рентабельности.
→ Предназначено исключительно для инвесторов, имеющих опыт управления отпусками или желающих делегировать полномочия специализированной компании. Маржа быстро уничтожается без активного управления заполняемостью. Видетьдоступная недвижимость в Канильо.
Энкамп
Самый недооцененный приход в анализе рентабельности аренды. Покупные цены наиболее сдержаны в приходах с хорошим транспортным сообщением, а спрос на долгосрочную аренду жилья стабилен благодаря его центральному положению между Андоррой-ла-Велья и горными районами.
Профиль рынка:работники сферы логистики, технологий и услуг, которые отдают предпочтение цене аренды, а не центральному местоположению. Долгосрочные контракты, низкая текучесть кадров.
Ориентировочная рентабельность:брутто от 5% до 6,5%. Чистая ставка от 4,5% до 5% — самый высокий чистый диапазон в Княжестве для долгосрочной аренды жилья.
Чего нет в рекламе:более низкая ликвидность актива на момент продажи по сравнению с Эскальдесом или Андоррой-ла-Вельей. Инвестор, входящий в Энкамп, получит более высокий годовой доход, но ему потребуется больше времени, чтобы найти покупателя, когда он решит уйти.
→ Подходит для инвестора, который максимизирует годовую прибыль и имеет длительный инвестиционный горизонт. Видетьдоступная недвижимость в Энкампе.
Сан-Жулиа-де-Лория и Ордино
Два прихода с небольшими рынками аренды и особыми характеристиками, которые делают их подходящими для очень специфических профилей.
Сан-Джулия-де-Лория:спрос на аренду связан главным образом с близостью к Испании. Закупочные цены сохранились, но спрос на аренду более чувствителен к трансграничным экономическим колебаниям. Видетьдоступная недвижимость в Сан-Хулиа-де-Лория.
Ордино:Тихий рынок жилья с большим спросом на семейные профили и роскошное качество жизни. Умеренная доходность, высокие цены, но активы сохраняют свою ценность с течением времени. Видетьдоступная недвижимость в Ордино.
Таблица, которую никто не публикует: сравнительная рентабельность по приходам
| Приход | Арендовать. ориентировочный брутто | Арендовать. ориентировочная чистая прибыль | Профиль инвестора |
| Эскальдес-Энгордань | 6% – 5,5% | 4% – 4,5% | Хорошая прибыльность/стабильность/большие инвестиции |
| Андорра-ла-Велья | 5% – 5,5% | 3,5% – 4% | Сохранение капитала / Безопасные инвестиции |
| Ла Массана (ядро) | 4,5% – 5,5% | 3% – 4% | Жилой Смешанный |
| Ла Массана (гора) | До 7% брутто | 4% – 5,5% | Инвестор в активном отдыхе |
| Канильо | До 8% брутто | 3,5% – 5% | Отпуск с руководством |
| Энкамп | 5% – 6,5% | 4,5% – 5% | Максимальная производительность/долгосрочная перспектива/Растущий рынок/Снижение цен. |
| Сан-Джулия-де-Лория | 4% – 5% | 3% – 4% | Трансграничный профиль / Спокойствие / Подробнее о местном профиле |
| Ордино | 5% – 5,5% | 3,8% – 4% | Качество жизни/семья |
Руководящие данные, подготовленные на основе статистики транзакций Национальный институт среды обитания Андоррыи наблюдаемые рыночные цены. Они не являются гарантией будущей прибыльности.
Три предупреждающих знака, которые указывают на то, что заявленная прибыльность не соответствует действительности
1. В расчет не включены вакансии.Любой прогноз рентабельности, предполагающий 100% загрузку помещений в течение двенадцати месяцев года, не отражает реального рынка. При аренде жилья стандартным показателем является один-два месяца вакантности в год. Во время отпуска периоды незанятости значительно увеличиваются вне сезона.
2. Коммунальные расходы не детализируются.В объектах недвижимости с общими удобствами коммунальные расходы могут составлять от 15% до 25% годового валового дохода. Если проекция явно не включает их, число является неполным.
3. Цена покупки, используемая в расчете, является ценой каталога, а не ценой закрытия.Операции в Андорре часто закрываются ниже опубликованной цены, особенно в отношении объектов недвижимости, находящихся на рынке более шести месяцев. Использование прейскурантной цены в качестве основы для расчета приводит к переоценке реальной прибыльности, которую получит покупатель, который хорошо ведет переговоры.
Как двигаться вперед с осознанными инвестициями
Реальная чистая прибыльность конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, которые не отображаются ни на одном портале: технического состояния объекта, истории сообщества владельцев, профиля спроса на аренду на этой конкретной улице и реальной цены, по которой операция может быть закрыта.
Поделившись доступным инвестиционным бюджетом, интересующим приходом и желаемым профилем доходности - стабильное жилье, активный отдых или смешанный - командаслужба закупокфильтрует рынок и представляет только варианты с чистой доходностью, рассчитанной на реальных данных, а не на прогнозах каталога.
Последнее обновление: 30 июля 2026 г.
Была ли эта статья полезной?
Поделитесь с теми, кому это может быть интересно
