Existem dois tipos de rentabilidade no mercado de arrendamento andorrano. Aquele que aparece nas apresentações dos promotores e aquele que permanece na conta bancária do investidor doze meses depois. A diferença entre os dois geralmente varia entre dois e quatro pontos percentuais, e essa margem é exatamente o que separa um investimento lucrativo de outro que só parece ser no papel.
Segue-se a análise por freguesia com os fatores que os portais não incluem nos seus cálculos.
Rentabilidade bruta x rentabilidade líquida: o cálculo que ninguém faz antes de comprar
A rentabilidade bruta são os dados que circulam nos anúncios e apresentações de investimentos. É calculado dividindo o rendimento anual pelo preço de compra. É um número limpo, fácil de comunicar e quase sempre enganoso.
A rentabilidade líquida é o que realmente importa. É obtido subtraindo todos os custos reais da operação da receita bruta:
- Despesas comunitáriasanual
- Períodos de vacância entre inquilinos (geralmente um a dois meses por ano no mercado residencial)
- Custos de manutenção e pequenas reparações (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel por ano como referência indicativa)
- Gestão de aluguer se delegada a uma empresa
- Tributação dos rendimentos do capital imobiliário no país de residência do investidor
Um imóvel que anuncia uma rentabilidade bruta de 5% em Andorra pode permanecer nos 2,8% ou nos 3,2% líquidos uma vez aplicados estes factores. Esse é o número real sobre o qual tomar a decisão.
Análise por freguesia: onde funcionam os números e porquê
Escaldes-Engordany
A freguesia com maior densidade de procura de arrendamento residencial de longa duração. A proximidade ao principal pólo comercial e a conectividade com Andorra la Vella geram uma procura constante e estável que minimiza os períodos de vacância.
Perfil de mercado:inquilinos com contrato de trabalho estável, baixa rotatividade, contratos de um a três anos. A procura excede consistentemente a oferta nas tipologias de dois e três quartos.
Rentabilidade indicativa:bruto entre 6% e 5,5% dependendo do tipo e estado do imóvel. Líquido entre 4% e 4,5% descontando fatores reais.
O que não aparece no anúncio:As taxas comunitárias em edifícios de Escaldes com instalações partilhadas (piscina, ginásio, concierge) podem ultrapassar os 300€ por mês em alguns empreendimentos, o que corrói significativamente a margem líquida em propriedades de preço médio.
→ Indicado para o investidor que prioriza estabilidade e baixa gestão em detrimento da maximização do retorno bruto. Verpropriedades disponíveis em Escaldes-Engordany.
Andorra a Velha
O mercado mais líquido do Principado, mas também o mais competitivo no preço de compra. Os valores mais elevados por metro quadrado comprimem a rentabilidade bruta face às restantes freguesias, embora a procura de arrendamento seja praticamente permanente.
Perfil de mercado:alta concentração de trabalhadores no setor. Serviços, comércio e administração. Demanda estável ao longo do ano sem dependência da estação.
Rentabilidade indicativa:bruto entre 5% e 5,5% dependendo da área exata da freguesia. Líquido entre 4% e 3,5%.
O que não aparece no anúncio:O alto preço de entrada reduz a margem de rentabilidade, mas protege melhor o capital em cenários de correção de mercado. A liquidez do bem no momento da venda é superior à de qualquer outra freguesia do Principado.
→ Indicado para o investidor que prioriza a preservação do capital e a liquidez dos ativos em detrimento da máxima performance. Verpropriedades disponíveis em Andorra-a-Velha.
La Massana
A freguesia que mais aparece nas apresentações de investimentos com rentabilidades atrativas, e também aquela que exige mais nuances antes de acreditar nesses números.
Perfil de mercado:dividido entre arrendamentos residenciais de longa duração no centro urbano e arrendamentos de férias ou sazonais nas zonas de Pal e Arinsal. Dois mercados com lógicas completamente diferentes dentro da mesma freguesia.
Rentabilidade indicativa no centro urbano:bruto entre 4,5% e 5,5%. Líquido entre 3% e 4% com vacância padrão de um mês por ano.
Rentabilidade indicativa em zonas de montanha (Pal/Arinsal):bruto anunciado de até 7% em aluguéis de temporada. Real líquido entre 4,5% e 5% após descontados períodos sem ocupação fora de temporada, custos de gestão de férias e manutenção de imóveis com jardins ou instalações externas.
O que não aparece no anúncio:Os alugueres de férias em La Massana têm dois picos de procura (época de esqui e caminhadas de verão) e vales de baixa ocupação na primavera e no outono que os cálculos dos promotores raramente incluem na sua projeção anual.
→ Indicado para o investidor ativo e disposto a administrar a sazonalidade. Não recomendado para quem busca renda passiva sem gestão. Verpropriedades disponíveis em La Massana.
Canillo
A freguesia com maior potencial de rentabilidade bruta anunciada e com maior variabilidade de rentabilidade líquida efetiva. A proximidade de Grandvalira é o principal argumento de venda e é um argumento válido – mas apenas para um perfil de investidor muito específico.
Perfil de mercado:concentrado em aluguéis de temporada de esqui com extensão opcional para o verão de montanha. O aluguel residencial de longo prazo existe, mas é secundário em relação ao aluguel por temporada.
Rentabilidade indicativa:bruto anunciado de até 8% nos melhores casos. Líquido real entre 3,5% e 5% em imóveis bem localizados em relação às encostas, com gestão profissional de férias e alta ocupação na temporada.
O que não aparece no anúncio:As propriedades de Canillo que não estão nas zonas de El Tarter ou Soldeu têm rendimentos de férias significativamente inferiores aos anunciados nas apresentações. A diferença de localização dentro da freguesia pode significar dois pontos percentuais de rentabilidade líquida.
→ Indicado exclusivamente para investidores com experiência em gestão de férias ou que pretendam delegar para uma empresa especializada. A margem é rapidamente destruída sem uma gestão ativa da ocupação. Verimóveis disponíveis em Canillo.
Acampar
A freguesia mais desvalorizada na análise da rentabilidade do arrendamento. Os preços de compra são mais contidos nas freguesias com boa conectividade e a procura de arrendamento residencial de longa duração é estável graças à sua posição central entre Andorra la Vella e as zonas montanhosas.
Perfil de mercado:trabalhadores dos setores de logística, tecnologia e serviços que priorizam o preço do aluguel em vez da localização central. Contratos de longo prazo, baixa rotatividade.
Rentabilidade indicativa:bruto entre 5% e 6,5%. Líquido entre 4,5% e 5% — o intervalo líquido mais elevado do Principado para arrendamentos residenciais de longa duração.
O que não aparece no anúncio:a menor liquidez do ativo no momento da venda em comparação com Escaldes ou Andorra la Vella. O investidor que entrar na Encamp obterá um melhor retorno anual, mas demorará mais tempo a encontrar um comprador quando decidir sair.
→ Indicado para o investidor que maximiza o retorno anual e tem um longo horizonte de investimento. Verimóveis disponíveis em Encamp.
Sant Julià de Lòria e Ordino
Duas freguesias com mercados de arrendamento de menor volume e características específicas que as tornam adequadas a perfis muito específicos.
Santa Júlia de Lòria:procura de arrendamento associada principalmente à proximidade de Espanha. Os preços de compra foram contidos, mas a procura de arrendamento é mais sensível às variações económicas transfronteiriças. Verpropriedades disponíveis em Sant Julià de Lòria.
Ordina:Mercado residencial tranquilo e com muita procura por perfis familiares e qualidade de vida luxuosa. Retornos moderados, preços elevados mas com ativos que mantêm bem o seu valor ao longo do tempo. Verimóveis disponíveis em Ordino.
A tabela que ninguém publica: rentabilidade comparativa por freguesia
| Freguesia | Aluguel. bruto indicativo | Aluguel. rede indicativa | Perfil do investidor |
| Escaldes-Engordany | 6% – 5,5% | 4% – 4,5% | Boa Rentabilidade/Estabilidade/Maior Investimento |
| Andorra a Velha | 5% – 5,5% | 3,5% – 4% | Preservação de Capital/Investimento Seguro |
| La Massana (núcleo) | 4,5% – 5,5% | 3% – 4% | Residencial Misto |
| La Massana (montanha) | Até 7% bruto | 4% – 5,5% | Investidor de férias ativo |
| Canillo | Até 8% bruto | 3,5% – 5% | Férias com a gerência |
| Acampar | 5% – 6,5% | 4,5% – 5% | Desempenho máximo / longo prazo / Mercado em crescimento / Preços mais baixos. |
| Santa Júlia de Lòria | 4% – 5% | 3% – 4% | Perfil transfronteiriço / Tranquilidade / Perfil Mais Local |
| Ordino | 5% – 5,5% | 3,8% – 4% | Qualidade de vida/família |
Dados de orientação preparados a partir de estatísticas de transações do Instituto Nacional de Habitat de Andorrae preços de mercado observados. Não constituem garantia de rentabilidade futura.
Os três sinais de alerta que indicam que uma rentabilidade anunciada não é real
1. O cálculo não inclui vaga.Qualquer projeção de rentabilidade que assuma 100% de ocupação durante os doze meses do ano não reflete o mercado real. Nos aluguéis residenciais, a referência padrão é de um a dois meses de vacância por ano. Nas férias, os períodos sem ocupação são significativamente maiores fora de temporada.
2. As despesas comunitárias não são discriminadas.Em imóveis com instalações compartilhadas, as despesas comunitárias podem representar entre 15% e 25% da receita bruta anual. Se a projeção não os incluir explicitamente, o número estará incompleto.
3. O preço de compra utilizado no cálculo é o preço de catálogo e não o preço de fechamento.As operações em Andorra fecham frequentemente abaixo do preço publicado, especialmente em imóveis com mais de seis meses de mercado. Utilizar o preço de tabela como base de cálculo superestima a rentabilidade real que o comprador que negociar bem obterá.
Como avançar com um investimento informado
A rentabilidade líquida real de um determinado imóvel depende de fatores que não aparecem em nenhum portal: o estado técnico do imóvel, o histórico da comunidade de proprietários, o perfil da procura de arrendamento naquela rua específica e o preço real a que a operação pode ser fechada.
Partilhando o orçamento de investimento disponível, a freguesia de interesse e o perfil de rentabilidade pretendido - residencial estável, férias activas ou misto -, a equipa doserviço de comprasfiltra o mercado e apresenta apenas opções com rentabilidade líquida calculada com base em dados reais e não em projeções de catálogo.
Última atualização: 30 de julho de 2026
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