Lo que verás en este artículo
- IGI — Impost General Indirecte
- Impost de Transmissions Patrimonials
- Honorarios notariales
- Honorarios de asesoría inmobiliaria
- Gastos de gestión y traducción documental
- Tabla resumen: coste real sobre el precio de compra
- Lo que cambia si hay financiación bancaria
- El error que más caro sale
- El siguiente paso
- Preguntas frecuentes
El precio pactado con el vendedor es solo el punto de partida. Entre impuestos, notaría, registro y gestiones administrativas, el comprador internacional que compra vivienda en Andorra asume habitualmente entre un 4% y hasta un 14,5% adicional sobre el precio de compra — un margen que, en una operación de 400.000 €, puede representar entre 16.000 € y 58.000 € que no aparecen en ningún anuncio.
Conocer los gastos reales de comprar una vivienda en Andorra antes de negociar cambia la oferta inicial, el presupuesto real y la viabilidad de la operación.
El desglose real: qué se paga y a quién
IGI — Impost General Indirecte
El impuesto equivalente al IVA en Andorra se aplica sobre la compra de vivienda de obra nueva al tipo general del 4,5% sobre el precio escriturado, según la normativa disponible en el Portal Jurídic d’Andorra. En transmisiones de segunda mano, el IGI no aplica sobre la compraventa en sí, pero sí sobre ciertos servicios asociados.
Asumir que el IGI solo aplica en obra nueva y no presupuestarlo en promociones sobre plano, donde el promotor lo repercute íntegramente al comprador.
Impost de Transmissions Patrimonials
En la compraventa de inmuebles de segunda mano entre particulares, se aplica el Impost de Transmissions Patrimonials. El tipo varía según el valor del inmueble y la relación entre las partes, consultable en detalle a través del Govern d’Andorra. Como referencia orientativa, el tipo general se sitúa en torno al 4% sobre el valor declarado.
El valor declarado debe alinearse con el valor real de mercado. Declaraciones por debajo del precio de mercado generan inspecciones y sanciones administrativas.
Honorarios notariales
Toda compraventa en Andorra se formaliza ante notario andorrano. Los honorarios notariales se calculan sobre el valor de la escritura y oscilan habitualmente entre 1.000 € y 4.000 € dependiendo del importe de la operación y la complejidad documental. No existe arancel fijo publicado; conviene solicitar presupuesto previo al notario designado.
Honorarios de asesoría inmobiliaria
En Andorra, la comisión de intermediación inmobiliaria la asume habitualmente el vendedor, no el comprador. Sin embargo, cuando el comprador contrata un servicio de personal shopper o búsqueda activa — como el servicio de compra de Versus Andorra — los honorarios se pactan de forma independiente y transparente antes de iniciar la búsqueda.
Si una inmobiliaria cobra al comprador sin haber firmado un mandato escrito con honorarios claros, exija el detalle por escrito antes de avanzar.
Gastos de gestión y traducción documental
El comprador extranjero que no opera en catalán o español habitualmente incurre en costes adicionales de traducción jurada de documentación, apostillas y gestión consular. Estos gastos, frecuentemente ignorados, pueden sumar entre 500 € y 2.000 € dependiendo del país de origen y el volumen de documentación.
Tabla resumen: coste real sobre el precio de compra
| Concepto | Tipo / Importe orientativo | Quién lo paga |
|---|---|---|
| IGI (obra nueva) | 4,5% sobre precio escriturado | Acheteur |
| Transmissions Patrimonials (2ª mano) | ~4% sobre valor declarado | Acheteur |
| Honorarios notariales | 1.000 € – 4.000 € | Acheteur |
| Inversión extranjera (solo no residentes o residentes con menos de 3 años en Andorra) | 6% – 10% del valor del inmueble | Acheteur |
| Gestión documental / traducción | 500 € – 2.000 € | Acheteur |
| Total estimado sobre precio de compra | 4% – 14,5% | Acheteur |
Lo que cambia si hay financiación bancaria
Si la compra se financia parcialmente mediante hipoteca con un banco andorrano, se suman costes adicionales que el comprador debe presupuestar por separado:
Gastos adicionales con hipoteca
- Tasación bancaria: entre 400 € y 900 € según la entidad y el inmueble
- Comisión de apertura: variable por entidad; algunas la eliminan en productos específicos
- Seguro de vida y hogar vinculado: habitual como condición de la hipoteca; su coste anual debe integrarse en el cálculo de rentabilidad o viabilidad de la operación
Los bancos andorranos que operan en financiación hipotecaria incluyen BancSabadell d’Andorra, Crèdit Andorrà y MoraBanc. Las condiciones para no residentes difieren significativamente de las aplicadas a residentes, con porcentajes de financiación generalmente inferiores al 70% del valor de tasación.
El error que más caro sale
Firmar un contrato de reserva o arras sin haber calculado previamente el coste total de la operación — precio de compra más todos los gastos asociados — lleva a dos escenarios igualmente costosos: renegociar en desventaja una vez comprometido el capital, o perder la señal si la operación no es viable dentro del presupuesto real.
El cálculo correcto parte siempre del presupuesto total disponible, del que se descuenta entre un 5% y un 7% de gastos para obtener el precio máximo de compra real.
El siguiente paso
Con el presupuesto total disponible, la zona de interés y tres criterios imprescindibles del inmueble, el equipo del servicio de compra prepara una shortlist filtrada donde cada opción ya está validada dentro del rango de viabilidad real — precio de compra más gastos incluidos.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de comprar vivienda en Andorra
¿Cuánto cuesta en total comprar una vivienda en Andorra además del precio?
Entre un 4% y un 14,5% adicional sobre el precio de compra, según se trate de obra nueva o segunda mano y si el comprador debe tramitar autorización de inversión extranjera. En una operación de 400.000 €, esto supone entre 16.000 € y 58.000 € en impuestos, notaría y gestiones.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Andorra?
El IGI (4,5%) en obra nueva, o el Impost de Transmissions Patrimonials (en torno al 4%) en segunda mano. A esto se suman honorarios notariales, y en el caso de no residentes o de quienes llevan menos de tres años en Andorra, la autorización de inversión extranjera, con un coste adicional de entre el 6% y el 10% del valor del inmueble.
¿Los gastos de comprar vivienda en Andorra los paga el comprador o el vendedor?
Prácticamente todos los gastos —impuestos, notaría, gestión documental e inversión extranjera— los asume el comprador. La comisión de intermediación inmobiliaria es la excepción: en Andorra suele pagarla el vendedor, salvo que el comprador contrate de forma independiente un servicio de búsqueda activa o personal shopper.
