Trouver la bonne agence immobilière en Andorre peut faire la différence entre un achat réussi et des mois de frustration. Avec un marché immobilier en croissance de 11,14% en 2024 selon les données d'Idealista, et de plus en plus d'agences opérant en Principauté, savoir quoi chercher et quoi demander est essentiel.
Dans ce guide, nous expliquons comment fonctionnent les agences immobilières en Andorre, quels services elles proposent, combien elles facturent et quels critères utiliser pour choisir celle qui correspond le mieux à vos besoins. Avec plus de 20 ans d’expérience dans le secteur, nous partageons tout ce que nous avons appris sur le marché andorran.
Table des matières
- Comment fonctionne le marché immobilier en Andorre
- Quels services propose une agence immobilière en Andorre ?
- Types d'agences immobilières sur le marché andorran
- Domaines de spécialisation par agence
- Honoraires et frais habituels
- Que demander avant d'embaucher
- Erreurs courantes lors du choix d'un bien immobilier
- Questions fréquemment posées
- Conclusion
Comment fonctionne le marché immobilier en Andorre
Le marché immobilier andorran présente des caractéristiques uniques qui le différencient de l’Espagne ou de la France. Avec
à peine 468 km² et une population de 80 000 habitants, l'offre immobilière est limitée, ce qui maintient
des prix stables et une forte demande.
Caractéristiques du marché andorran
La Principauté d'Andorre est divisée en sept paroisses, chacune avec sa propre personnalité et son rang de
prix. La majorité des transactions est concentrée à Andorre-la-Vieille et à Escaldes-Engordany, qui
Ils représentent environ 60 % du marché.
Contrairement à d’autres pays, en Andorre, il n’existe pas de MLS (Multiple Listing Service) centralisé, qui
Cela signifie que chaque agence immobilière travaille avec son propre portefeuille de propriétés. Cela fait surtout
Il est important de choisir une agence ayant accès aux biens qui vous intéressent.
Volume du marché
Selon les données d'Idealista, en décembre 2024, le prix moyen du logement a atteint 4 898 €/m², soit une augmentation de 11,14 % par rapport à 2023. L'augmentation cumulée depuis 2019 est de 47,2 %, et en octobre 2024, un maximum historique de 5 400 €/m² a été enregistré selon l'étude du professeur Luis Alberto Fabra.
Quels services propose une agence immobilière en Andorre ?
Les agences immobilières en Andorre offrent des services qui vont bien au-delà de la simple présentation de propriétés. Étant donné que
de nombreux acheteurs sont étrangers, les agences proposent généralement un service complet qui comprend des aspects
juridiques et administratifs.
Services de base
Toute agence immobilière professionnelle en Andorre doit proposer :
Recherche de propriété :Accès à votre portefeuille immobilier, organisation des visites et négociation avec
vendeurs. Les agences possédant le portefeuille le plus important possèdent généralement entre 30 et 100 propriétés actives.
Estimation immobilière :Évaluation professionnelle basée sur le marché actuel, les comparables récents et
caractéristiques spécifiques du bien.
Gestion documentaire :Préparation des contrats de dépôt, coordination avec notaire et vérification des charges ou
dettes sur la propriété.
Accompagnement à la signature :Présence à la signature devant notaire, explication des documents et résolution du
doutes de dernière minute.
Prestations haut de gamme
Les agences immobilières de niveau supérieur ajoutent des services supplémentaires :
Conseil fiscal :Orientation sur les taxes de vente (ITP de 4%), structuration de l'opération et
planification fiscale pour les non-résidents.
Gestion de la résidence :Aide aux démarches d'obtention de la résidence active ou passive, condition requise pour
de nombreux acheteurs étrangers.
Service après-vente :Gestion de l'approvisionnement, recommandation de professionnels pour les rénovations et suivi
pendant les premiers mois.
Gestion locative :Pour les investisseurs, certaines agences proposent une gestion locative complète avec recherche
des locataires, perception des loyers et entretien.
Voir les biens disponibles en Andorre →
Types d'agences immobilières sur le marché andorran
Toutes les agences immobilières en Andorre ne sont pas identiques. Selon vos besoins, il serait peut-être préférable d'opter pour un
type ou autre.
Immobilier de boutique
Ce sont de petites agences, comptant généralement moins de 10 salariés, qui offrent un service très
personnalisé. Ils ont tendance à se spécialiser dans des propriétés haut de gamme ou dans des domaines spécifiques.
Avantages :
- Relations directes avec le propriétaire ou le directeur
- Connaissance approfondie de votre niche
- Une plus grande flexibilité dans les négociations
- Une attention plus personnalisée
Inconvénients :
- Un portefeuille immobilier plus limité
- Capacité opérationnelle inférieure
- Peut ne pas couvrir toutes les paroisses
Idéal pour: Les acheteurs de biens immobiliers haut de gamme qui apprécient le traitement personnalisé et ne sont pas pressés.
Agences immobilières générales
Des agences plus grandes avec des équipes de 15 à 30 personnes qui couvrent tout le territoire andorran et tout
les segments de prix.
Avantages:
- Large portefeuille de propriétés
- Couverture dans toutes les paroisses
- Des équipes spécialisées par type de bien
- Une plus grande capacité de négociation
Inconvénients:
- Moins de traitement personnel
- Rotation des agents
- Des processus plus standardisés
Idéal pour :Les acheteurs qui souhaitent voir de nombreuses options et comparer différents domaines.
Immobilier international
Franchises ou réseaux présents dans plusieurs pays et opérant en Andorre, comme Engel & Völkers ou certains
marques de luxe.
Avantages :
- Normes de service internationales
- Réseau de contacts pour les acheteurs étrangers
- Commercialisation immobilière internationale
- Processus très professionnels
Inconvénients :
- Commissions généralement plus élevées
- Moins de connaissance du marché local
- Concentrez-vous sur les propriétés de grande valeur
Idéal pour :Acheteurs internationaux à la recherche de propriétés de luxe et valorisant une marque reconnue.
Domaines de spécialisation par agence
Chaque paroisse d’Andorre a sa propre dynamique de marché. Choisissez une agence immobilière expérimentée en
Votre domaine d’intérêt est essentiel.
Andorre-la-Vieille
La capitale concentre le plus grand volume de transactions. Presque toutes les agences immobilières opèrent ici.
du pays. Le prix moyen au mètre carré se situe autour de 5 872 € – 6 199 € selon Idealista et Indomio (2024-2025).
Que rechercher :Agences disposant d'un bureau physique dans la capitale et d'un large portefeuille d'appartements dans le centre.
Voir les biens disponibles en Andorre →
Escaldes-Engordany
Considérée comme la zone premium d'Andorre, avec des propriétés haut de gamme à proximité de Caldea et du centre
commercial. Prix moyens de 5 689 € – 7 135 €/m² selon Idealista et Indomio.
Que rechercher :Agences immobilières spécialisées dans les propriétés de luxe avec une expérience dans la construction neuve haut de gamme.
Voir les biens disponibles à Escaldes-Engordany →
La Massana
Paroisse plus orientée vers les familles et les amoureux de la nature, avec accès direct à Vallnord. Des prix plus abordables, autour de 4 221 €/m² selon Idealista.
Que rechercher :Agences connaissant le marché des chalets et des propriétés unifamiliales.
Voir les biens disponibles à La Massana →
Canillo et Encamp
Zones proches de Grandvalira, populaires auprès des skieurs et des investisseurs en location de vacances. Bonne relation
qualité-prix
Que rechercher :Agences immobilières expérimentées dans la gestion de locations touristiques.
Voir les biens disponibles à Canillo →
Voir les biens disponibles à Encamp →
Ordino et Sant Julià de Lòria
Paroisses plus calmes et traditionnelles, idéales pour ceux qui recherchent l'intimité. Sant Julià a l'avantage de
sa proximité avec l'Espagne.
Voir les biens disponibles à Ordino →
Voir les biens disponibles à Sant Julià de Lòria →
Que rechercher :Agences locales ancrées dans ces communautés.
Honoraires et frais habituels
Comprendre la structure des commissions vous aidera à mieux négocier et à éviter les surprises.
Commission standard
En Andorre, la commission immobilière habituelle est de 3% à 5% du prix de vente. Cette commission est payée
généralement le vendeur, bien que cela puisse varier en fonction de l'accord.
| Prix de vente | Commissions 3% | Commissions 5% |
| 300 000 € | 9 000 € | 15 000 € |
| 500 000 € | 15 000 € | 25 000 € |
| 800 000 € | 24 000 € | 40 000 € |
| 1 000 000 € | 30 000 € | 50 000 € |
Dépenses supplémentaires à considérer
En plus de la commission immobilière, l'acheteur doit considérer :
Taxe sur les mutations immobilières (ITP) :4% sur la valeur d'achat. C'est la principale dépense fiscale.
Notaire:Entre 0,1% et 0,3% du prix, selon la complexité de l'opération.
Enregistrement de la propriété :Environ 0,1% de la valeur.
Gestion (facultatif) :500 à 1 500 € si vous engagez une direction supplémentaire.
Dépenses totales approximatives :4,5% à 5% du prix d'achat.
Exonération ITP pour les résidents (nouveau avril 2025)
Si vous résidez en Andorre et achetez votre première résidence habituelle pour une valeur allant jusqu'à 600 000 €, vous pouvez être exonéré de l'ITP (économie jusqu'à 24 000 €).
Exigences:
- Première maison possédée
- Destination : résidence habituelle et permanente
- Conservez-le au moins 4 ans
- Revenu inférieur au seuil établi
Source : Loi 5/2025, art. 81
Frais supplémentaires pour les étrangers (à partir de février 2024)
Si vous êtes étranger ou résident qui ne prouve pas au moins 3 ans de résidence effective en Andorre au cours des 10 dernières années, vous devez ajouter la taxe sur l'investissement immobilier étranger (loi 3/2024) :
| Type d'acquisition | Taux d'imposition |
| 1ère habitation (appartement, appartement ou unifamiliale) | 3% |
| 2ème maison | 5% |
| Promotions immobilières | 10% |
Limite d'achat (à partir d'avril 2025) :
Les investisseurs étrangers ne peuvent acheter qu'un maximum de 2 logements (ou 1 maison unifamiliale). Les sections supérieures s'appliquent uniquement aux développements immobiliers.
Exemple:Pour un achat de 500 000 €, un étranger paierait 15 000 € supplémentaires (3 %) rien que pour cette taxe. Total réel pour les étrangers : Environ 7,5% à 8% du prix d'achat.
Limites d'achat pour les étrangers (à partir d'avril 2025) :Les investisseurs étrangers ne peuvent acquérir que :
– Maximum 2 appartements (avec jusqu'à 3 places de parking et 3 débarras chacun), OU
– 1 maison unifamiliale ou terrain pour la construire
Interdictions :Les investisseurs étrangers NE PEUVENT PAS acheter de propriétés à des fins touristiques/de vacances ou pour une revente spéculative.
Exception:Il n’y a pas de limite si l’investissement sert à louer une résidence principale à un prix abordable pendant au moins 10 ans.
Bonus : Il y a un bonus de 90 % si le bien est utilisé comme location principale pendant au moins 10 ans. IMPORTANT : Depuis la Loi Omnibus 2025, ce bonus s'applique UNIQUEMENT si la location est à un prix abordable (encadré par la réglementation). La location au tarif du marché ne vous donne plus droit à ce bonus.
Source : Loi 3/2024, Andorra Solutions, Advantia
La commission peut-elle être négociée ?
Oui, notamment dans :
- Biens de grande valeur (>800 000 €)
- Opérations rapides où le vendeur a de l'urgence
- Clients qui achètent plusieurs propriétés
- Lorsque l’acheteur et le vendeur font appel à la même agence
Que demander avant d'embaucher
Avant de vous engager auprès d’une agence immobilière, assurez-vous d’avoir des réponses claires à ces questions :
À propos de l'agence
- .Depuis combien d’années opèrent-ils en Andorre ?L'expérience locale est cruciale. Recherchez des agences ayant au moins 5 ans d’expérience sur le marché andorran.
- Combien de propriétés avez-vous actuellement dans votre portefeuille ?Une agence active devrait avoir entre 30 et
100 propriétés. Moins peut indiquer peu d’activité ; plus peut signifier que tout le monde ne reçoit pas
attention. - Avez-vous des propriétés exclusives?Les exclusivités indiquent généralement une relation de confiance avec le
propriétaires et accès à des propriétés que vous ne trouverez pas dans d'autres agences. - Qui sera mon agent attitré ?Connaître son interlocuteur direct et son expérience est important
pour établir une bonne communication.
À propos du processus
- Quel est votre processus de recherche ?Une bonne agence devrait faire une analyse des besoins avant de montrer des propriétés aléatoires.
- Quelles vérifications font-ils sur les propriétés ?Ils doivent confirmer les charges, les dettes communautaires,
situation juridique et état réel de la propriété. - Offrez-vous des services de conseil fiscal ?Particulièrement important pour les étrangers qui ont besoin
comprendre les implications fiscales. - Aidez-vous dans le processus de résidence?Si vous venez de l’extérieur d’Andorre, ce service peut vous épargner beaucoup de temps et d’ennuis.
À propos de la nouvelle législation (importante à partir de 2024)
Connaissez-vous la taxe sur les investissements étrangers ? Ils doivent expliquer le barème de 3 à 10 % et les limites d'achat (maximum 2 logements) si vous êtes un investisseur étranger.
Êtes-vous informé de la loi omnibus 2025 ? À partir d’avril 2025, des changements importants interviennent :
- Limite de 2 logements maximum pour les investisseurs étrangers
- Interdiction d'achat à des fins touristiques/de vacances
- Nouvelle définition de « investisseur étranger » (3 ans au cours des 10 dernières années)
- Exonération d'ITP pour le premier logement des résidents jusqu'à 600 000 €
À propos des coûts
- Quelle est votre commission et qui la paie ?Le clarifier dès le début évite les malentendus.
- Y a-t-il des frais supplémentaires pour vos services ?Certaines agences facturent des services supplémentaires tels que
traductions ou procédures spécifiques.
Erreurs courantes lors du choix d'un bien immobilier
Après deux décennies dans le secteur, nous avons vu ces erreurs se répéter encore et encore :
Erreur 1 : Choisir uniquement par prix
Embaucher l’agence immobilière la moins chère peut coûter cher. Une agence qui facture moins peut consacrer moins
ressources à votre recherche, ont moins d'expérience en négociation ou n'offrent pas de services essentiels tels que
vérification légale.
Solution:Évaluez la valeur totale du service, pas seulement la commission.
Erreur 2 : Ne pas vérifier la spécialisation
Une agence immobilière experte en appartements centraux n'est peut-être pas la meilleure option si vous recherchez une villa en périphérie. Il
Le marché andorran comporte de nombreuses niches.
Solution:Renseignez-vous spécifiquement sur leur expérience dans le type de propriété et la zone qui vous intéresse.
Erreur 3 : Travailler avec trop d'agences à la fois
Bien qu'il semble logique d'élargir les options, travailler avec 5 ou 6 agences immobilières simultanément est généralement
contreproductif. Vous recevez des informations en double, vous perdez votre pouvoir de négociation et aucune agence ne vous donne
priorité.
Solution:Sélectionnez 2-3 agences maximum et établissez une relation de confiance avec elles.
Erreur 4 : Ne pas demander de références
Les avis des autres acheteurs constituent le meilleur moyen d’évaluer une agence immobilière. Une agence professionnelle
Vous n’aurez aucun problème à fournir les contacts des clients précédents.
Solution:Demandez au moins 2-3 références et contactez-les avant de vous engager.
Erreur 5 : ignorer la communication
Si une agence immobilière met des jours à répondre aux e-mails ou ne répond pas aux appels lors du processus initial, imaginez
ce qui se passera en cas de problèmes lors de l'achat.
Solution:Évaluer la capacité de réponse dès le premier contact.
Questions fréquemment posées
Est-il obligatoire de faire appel à un agent immobilier pour acheter en Andorre ?
Ce n’est pas légalement obligatoire, mais c’est fortement recommandé. Le marché andorran a des particularités
(langue, règles de résidence, fiscalité) qui rendent très difficile la navigation sans l'aide d'un professionnel,
surtout pour les acheteurs étrangers.
Combien coûte une agence immobilière en Andorre ?
La commission standard varie de 3% à 5% du prix de vente. Il est normalement payé par le vendeur, bien que cela puisse être négocié. Pour un bien à 500 000 €, cela représente entre 15 000 € et 25 000 €. Important : En plus de la commission, les acheteurs étrangers doivent tenir compte de la taxe sur les investissements étrangers (3 à 10 % supplémentaires selon la loi 3/2024), qui augmente le coût total d'achat à 7 à 8 % du prix.
Comment savoir si une agence immobilière est digne de confiance ?
Vérifiez leur âge sur le marché (minimum 5 ans), demandez des références aux clients précédents, vérifiez que
Ils disposent d’un bureau physique en Andorre et s’assurent d’être enregistrés en tant que société en Principauté. Le
Les avis Google peuvent également donner des indices utiles.
Pouvez-vous m'aider avec la résidence ?
Les agences immobilières à service complet offrent généralement des conseils en matière de résidence, bien que le processus lui-même
Cela doit être fait par l’intermédiaire d’agences autorisées. Demandez-leur s'ils ont des accords avec des agences de confiance.
Qu’est-ce que la taxe sur les investissements étrangers ?
Depuis février 2024 (Loi 3/2024, modifiée par la Loi Omnibus 2025), les investisseurs étrangers doivent payer un impôt supplémentaire :
- Qui paie : Les étrangers et les résidents qui ne justifient pas de 3 ans de résidence effective en Andorre au cours des 10 dernières années.
- Combien : 3% pour le premier logement, 5% pour le second, 10% pour les promotions.
- Limite d'achat : A partir d'avril 2025, maximum 2 logements (ou 1 unifamiliale).
- Coût total pour les étrangers : Environ 7 à 8 % du prix d'achat.
- Bonus de 90 % : Uniquement s’il est utilisé en location à un prix abordable pendant au moins 10 ans.
Source : Loi 3/2024, Loi 5/2025, Gouvernement d'Andorre
Que se passe-t-il si le bien qui m'intéresse se trouve dans une autre agence immobilière ?
En Andorre, il est courant que les agences immobilières collaborent entre elles. Votre agence peut contacter l'autre pour
organiser une visite. La commission est répartie entre les deux, sans frais supplémentaires pour vous.
Conclusion
Choisir la bonne agence immobilière en Andorre est une décision qui aura un impact direct sur votre expérience immobilière.
achète. Ne vous laissez pas emporter uniquement par les commissions ou le nombre de propriétés présentes sur leur site Internet. Évaluez votre
son expérience locale, sa spécialisation dans votre domaine d'intérêt et sa capacité à offrir un service complet.
Le plus important est d’avoir confiance en votre agent et d’avoir l’assurance qu’il répond à vos besoins.
intérêts. Une bonne agence immobilière ne se contente pas de vous montrer des biens : elle vous guide tout au long du processus, anticipe
problèmes et vous aide à prendre la meilleure décision.
Vous recherchez un bien immobilier en Andorre ?
Chez Versus Andorra, nous aidons nos clients à trouver leur propriété idéale depuis plus de 20 ans. nous savons
chaque paroisse, chaque rue et chaque opportunité de marché.
Voir toutes les propriétés disponibles →
Parlez à un conseiller →
Sources consultées
– Idealista : idéalista.com/news (prix et évolution du marché)
– Indomio : indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra (prix mis à jour 2025)
– Summit Advisors : summitadvisors.ad (taxes ITP et IGI)
– Andorra Solutions : andorra-solutions.com (Loi 3/2024, fiscalité des investissements étrangers)
– Advantia : advantia.ad (Loi Omnibus 2025) – Govern d’Andorra : gouverne.ad (législation officielle)
– Luis Alberto Fabra : Étude octobre 2024 (prix maximaux historiques)
Mentions légales :Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données de prix sont indicatives et peuvent varier. La législation andorrane est sujette à de fréquentes modifications. Nous vous recommandons de consulter des professionnels spécialisés avant de prendre des décisions d’investissement immobilier en Andorre. Dernière mise à jour : décembre 2025
Dernière mise à jour: 9 décembre 2025
Cet article vous a été utile?
Partagez-le avec qui pourrait être intéressé
