La majoria de propietaris que hereten un immoble a Andorra intenten vendre'l abans de tenir la titularitat regularitzada. És l'error més freqüent i el que retarda més l'operació: sense l'acceptació d'herència , no hi ha cap venedor legal. El comprador pot aparèixer, el preu es pot acordar, i l'operació igualment no es pot tancar.
El que segueix és la seqüència correcta, amb els terminis reals i els punts on més s'embussen les herències transfrontereres.
Pas 1: Acceptar l'herència abans de pensar a vendre
El procés comença amb l'acceptació formal de l'herència davant de notari andorrà. Això s'aplica tant si l'hereu resideix a Andorra com si viu a Espanya, França o qualsevol altre país europeu.
La documentació base que es necessita en aquesta fase:
- Certificat de defunció del causant
- Testament atorgat a Andorra o, si no n'hi ha, certificat d'últimes voluntats del país de residència del difunt
- Documentació d'identitat de tots els hereus
- Nota simple de l'immoble al Registre de la Propietat d'Andorra
Si el causant tenia testament redactat fora d'Andorra, convé verificar-ne la validesa al Principat a través delPortal Jurídic d’Andorra, ja que la normativa andorrana regula específicament el reconeixement de testaments estrangers.
→Error freqüent en aquest pas:assumir que el testament espanyol o francès és directament executable a Andorra sense homologació prèvia. No ho és, i el procés de validació afegeix entre 4 i 8 setmanes al termini total.
Pas 2: Canvi de titularitat registral
Un cop acceptada l'herència davant de notari. Només en aquell moment l'hereu figura legalment com a propietari de l'immoble i pot iniciar qualsevol procés de venda.
El termini orientatiu des de la signatura notarial oscil·la entre2 i 6 setmanes, depenent de la càrrega de treball del registre i la complexitat documental de lherència.
→Senyal d'alerta:si un comprador pressiona per signar una reserva o arres abans que el canvi de titularitat estigui inscrit, cal estructurar el contracte amb una clàusula suspensiva que condicioni l'operació a la inscripció. Sense aquesta clàusula, l'hereu assumeix un risc jurídic real. L'article sobrereserva i arres a Andorradetalla com redactar aquesta condició.
Pas 3: La fiscalitat que ningú calcula abans de posar preu
Vendre una propietat heretada a Andorra té dos impactes fiscals diferents que cal calcular abans de fixar el preu de sortida al mercat.
Impost sobre les Plusvàlues a les Transmissions Patrimonials Immobiliàries
Aquest impost grava el guany obtingut entre el valor dadquisició i el preu de venda. En una herència, el valor d'adquisició que es pren com a referència és el valor declarat a l'escriptura d'acceptació d'herència, no el preu original que va pagar el causant.
El tipus impositiu és regressiu: comença al voltant del25%per a vendes realitzades el primer any després de l'adquisició i disminueix progressivament fins a quedar exempt a partir dels10 anys de tinença, segons la normativa consultable alPortal Jurídic d’Andorra.
→Implicació pràctica:si l'hereu accepta l'herència el 2025 i ven el 2026, tributa al tipus màxim sobre la diferència entre el valor declarat a l'herència i el preu de venda. Declarar un valor d'herència baix per reduir l'impost de successions pot incrementar significativament la plusvàlua en vendre. Aquest càlcul s'ha de fer abans de signar l'escriptura d'acceptació no després.
Impòsit de Successions i Donacions
Andorra aplica un impost de successions el tipus del qual varia en funció del grau de parentiu amb el causant i el valor del patrimoni heretat. Els hereus directes (cònjuge, fills) gaudeixen de tipus reduïts o exempcions parcials. Els hereus de segon o tercer grau tributen a tipus significativament més alts.
La normativa específica i els trams aplicables estan disponibles a través delGovern d’Andorra.
→Error que surt car:liquidar l'impost de successions amb una valoració de l'immoble per sota de mercat per reduir la càrrega fiscal immediata, sense calcular l'impacte a la plusvàlua quan es ven. Són dos impostos connectats, i optimitzar-ne un sense considerar l'altre genera una factura més gran en el conjunt de l'operació.
El cas específic de l'hereu no resident a Andorra
Quan l'hereu viu fora del Principat, el procés afegeix una capa de complexitat que allarga els terminis i multiplica la documentació necessària.
Els punts crítics en herències transfrontereres:
Postil·la de documents estrangers.Tota la documentació emesa fora d'Andorra (certificats de defunció, testaments, poders notarials) ha d'estar postil·lada segons el Conveni de l'Haia abans de ser vàlida davant de notari andorrà.
Representació a Andorra.Si l'hereu no es pot desplaçar al Principat per a cada gestió, necessita atorgar un poder notarial a un representant local. Aquest poder també ha d'estar postil·lat si s'atorga a l'estranger.
Compte bancari andorrà.El producte de la venda d'un immoble a Andorra es liquida habitualment mitjançant un compte bancari al Principat. Obrir un compte com a no resident requereix documentació específica que cal gestionar en paral·lel al procés d'herència, no al final.
Quan té sentit vendre i quan esperar
No sempre la venda immediata és la decisió més rendible. Hi ha dos escenaris on esperar millora significativament el resultat econòmic:
Si s'accepta l'herència amb una valoració de mercat altai l'immoble es ven en menys de 10 anys, la plusvàlua tributa. En immobles d'alt valor a parròquies comEscaldes-EngordanyoAndorra la Vella, aquesta diferència pot ser rellevant.
Si el mercat està en un moment de baixa demanda, posar l?immoble a la venda amb urgència sol traduir-se en rebaixes de preu que l?hereu no necessitaria assumir amb un mes més de marge.
Lavaloració de l'immobleabans de prendre la decisió de vendre permet tenir aquesta dada sobre la taula amb prou anticipació.
El següent pas
Amb el canvi de titularitat inscrit i la fiscalitat calculada, el procés de venda es pot estructurar amb criteri. Compartint la parròquia on s'ubica l'immoble, l'any d'acceptació de l'herència i les característiques principals de la propietat, l'equip delservei de vendaprepara una valoració fonamentada i un pla de comercialització que evita les dues errades més comunes: sortir al mercat massa aviat o fer-ho amb un preu que no reflecteix el valor real de l'actiu.
Última actualització: 14 de juliol del 2026
T'ha resultat útil aquest article?
Comparteix-lo amb qui pugui interessar
