Andorra la Vella no és només la capital del Principat: és el cor econòmic, comercial i residencial del país.*
Aproximadament el 40% de les transaccions immobiliàries d'Andorra es fan aquí, cosa que la converteix
al mercat més actiu i també el més competitiu.
Escollir la immobiliària adequada a Andorra la Vella és fonamental per accedir a les millors oportunitats.
En aquesta guia us expliquem com funciona el mercat de la capital, quins preus esperar segons la zona i què
cercar en una agència immobiliària local.
Índex de continguts
- Per què Andorra la Vella és la zona més demandada
- Preus de pisos a Andorra la Vella per barri
- Què cerca en una immobiliària de la capital
- Barris i zones d'Andorra la Vella
- Avantatges i desavantatges de comprar a la capital
- Preguntes freqüents
- Conclusió
Per què Andorra la Vella és la zona més demandada
La capital del Principat concentra la major part de l'activitat del país. Amb tot just 23.000 habitants i
una superfície de 12 km², Andorra la Vella ofereix tot allò que necessites a distància caminable.
Raons de la seva popularitat
Serveis complets:Hospitals, col·legis internacionals, centres comercials, bancs i oficines
governamentals. Tot és a la capital oa pocs minuts.
Centre financer:La majoria dempreses i professionals tenen la seva seu aquí. Si treballes a Andorra,
probablement la teva oficina sigui a Andorra la Vella.
Vida urbana:Restaurants, cafeteries, vida nocturna (moderada) i ambient cosmopolita. És la zona amb més
opcions de lleure.
Transport:Connexions d´autobús a totes les parròquies ia Barcelona/Toulouse. L'estació central és
aquí.
Comerç:L'Avinguda Meritxell és la principal artèria comercial del país, amb botigues de totes les marques.
Dades del mercat
| Indicador | Andorra la Vella | Mitja Andorra |
| Preu mitjà €/m² | 5.964 – 6.199€ | 4.898 – 5.237€ |
| Transaccions anuals | ~480 | 1.200 total |
| Temps mitjà de venda | 3-4 mesos | 4-5 mesos |
| Demanda de lloguer | Molt alta | Alta |
Preus segons Idealista i Indomi (2024-2025). Andorra la Vella és la parròquia amb els preus més alts del Principat.
Preus de pisos a Andorra la Vella per barri
Els preus a la capital varien significativament segons la ubicació exacta. No és el mateix el centre que les
zones residencials altes.
Taula de preus per zona
| Zona | Preu €/m² | Pis 80m² | Característiques |
| Centre (Av. Meritxell) | 6.000 – 6.500€ | 480.000 – 520.000€ | Màxima comoditat, sorollós |
| Barri Antic (casc antic) | 5.200 – 5.800€ | 416.000 – 464.000 € | Encant, edificis antics |
| La Margineda | 4.000 – 5.000€ | 320.000 – 400.000 € | Residencial, famílies |
| Santa Coloma | 4.800 – 5.200€ | 384.000 – 416.000 € | Més econòmic, bones vistes |
| Zona alta (cap a Escaldes) | 5.500 – 6.000€ | 440.000 – 480.000€ | Tranquil, vistes, premium |
Preus orientatius segons Idealista (2024-2025). Varien segons característiques específiques de cada propietat.
Què influeix en el preu
Augmenta el valor:
- Vistes obertes a la vall o muntanya
- Terrassa o balcó assolellat
- Pàrquing inclòs (molt valorat al centre)
- Reformat recentment
- Edifici amb ascensor i porter
Redueix el valor:
- Plantes baixes en carrers sorollosos
- Sense pàrquing
- Edificis antics sense reformar
- Orientació nord
- Lluny del centre comercial
Evolució recent
Andorra la Vella ha experimentat pujades de preu constants:
| Any | Preu mitjà €/m² | Variació | Font |
| Gen 2024 | 5.032€ | – | Idealista |
| Des 2024 | 5.872€ | +16,7% | Andorra Corporate |
| Ago 2025 | 6.199€ | +5,6% | Indomi |
Andorra la Vella ha estat la parròquia amb més increment de preus el 2024. El creixement continua positiu a causa de l'alta demanda i l'escassetat de sòl a la capital.
Veure pisos a Andorra la Vella →
Què cerca en una immobiliària de la capital
No totes les immobiliàries d?Andorra coneixen igual de bé la capital. Aquestes són les característiques que ha de
tenir una bona agència per comprar a Andorra la Vella:
Presència física a la capital
Una immobiliària amb oficina a Andorra la Vella té contacte directe amb propietaris locals i
coneixement del mercat carrer a carrer. Desconfia d'agències que operen des d'altres parròquies sense
presència real a la capital.
Cartera activa de propietats
Pregunta quantes propietats tenen actualment a Andorra la Vella. Una agència activa hauria de tenir al
menys 15-20 pisos a la capital en qualsevol moment. Si en tenen menys de 10, probablement no sigui la seva zona
especialització.
Coneixement de cada barri
Una bona immobiliària t'ha de poder explicar les diferències entre viure al centre, a La Margineda oa
Santa Coloma. Si tots els barris els semblen iguals, cerca una altra agència.
Accés a propietats abans de publicar-se
En un mercat competitiu com Andorra la Vella, les millors propietats sovint es venen abans de
aparèixer als portals. Una immobiliària ben connectada us donarà accés a aquestes oportunitats.
Preguntes clau
Abans de comprometre't amb una immobiliària per comprar a la capital, pregunta:
- Quants pisos tenen actualment a Andorra la Vella?
- Quantes vendes han tancat a la capital l'últim any?
- Em poden mostrar propietats que no estiguin publicades en línia?
- Quines diferències hi ha entre els diferents barris?
- Quant de temps triguen de mitjana a vendre un pis aquí?
Barris i zones d'Andorra la Vella
La capital té personalitats molt diferents segons la zona. T'ajudem a triar:
Centre i Avinguda Meritxell
Característiques:
- Màxima comoditat: tot a peu
- Edificis moderns i antics barrejats
- Pot ser sorollós pel trànsit i el comerç
- Difícil aparcar si no tens pàrquing propi
Ideal per:Professionals que valoren la comoditat sobre la tranquil·litat, inversors de lloguer.
Preu orientatiu:6.000 – 6.500€/m²
Barri Antic (Casc antic)
Característiques:
- Carrers empedrats amb encant
- Edificis de pedra rehabilitats
- A prop del centre però més tranquil
- Pisos més petits i amb distribucions peculiars
Ideal per:Parelles sense fills, amants del caràcter històric
Preu orientatiu:5.200 – 5.800€/m²
La Margineda
Característiques:
- Zona residencial consolidada
- Bona oferta de pisos familiars
- Supermercats i serveis locals
- Una mica més allunyat del centre (10 min caminant)
Ideal per:Famílies amb nens, que busquen tranquil·litat sense allunyar-se gaire.
Preu orientatiu:5.000 – 5.500€/m²
Santa Coloma
Característiques:
- Zona més econòmica de la capital
- A la part baixa, a prop del riu
- Bons accessos per carretera
- Oferta variada de pisos
Ideal per:Pressupostos ajustats, primers compradors.
Preu orientatiu:4.800 – 5.200€/m²
Zona alta (límit amb Escaldes)
Característiques:
- Edificis més nous i de més qualitat
- Vistes panoràmiques a la vall
- Molt a prop de Caldea i zona premium
- Ambient més exclusiu
Ideal per:Compradors d'alt poder adquisitiu, que busquen qualitat.
Preu orientatiu:5.500 – 6.000€/m²
Avantatges i desavantatges de comprar a la capital
Avantatges
Tot a mà:No necessites cotxe pel dia a dia. Supermercats, farmàcia, bancs, restaurants… tot
és a distància caminable.
Millor per a lloguer:La demanda de lloguer és més alta i estable a la capital. Si compres com a inversió,
Andorra la Vella ofereix millor ocupació.
Valor més estable:Els preus a la capital són els més resistents a caigudes. En moments de crisi, les zones
perifèriques pateixen més.
Vida social:Més opcions de lleure, restaurants i ambient nocturn que en altres parròquies.
Serveis sanitaris:L'hospital és a la capital. Per a famílies amb nens o gent gran, la proximitat
és un avantatge.
Desavantatges
Preus més alts:Pagues un premium per estar a la capital. El mateix pis pot costar un 25-35% menys a Encamp o Sant Julià de Lòria.
Impost addicional per a estrangers:Si no ets resident amb més de 3 anys, cal afegir un 3-10% addicional sobre el preu de compra (Llei 3/2024). Vegeu secció «Informació per a compradors estrangers».
Menys naturalesa:Tot i que Andorra sencera està envoltada de muntanyes, des de la capital l'accés a rutes de
senderisme o pistes dʻesquí requereix desplaçament.
Soroll i trànsit:Especialment al centre, l'ambient és més urbà i pot ser sorollós.
Pàrquing complicat:Si el teu pis no inclou plaça de pàrquing, aparcar a la capital és un problema real.
Menys espai:Els pisos a la capital tendeixen a ser més petits que a altres zones pel mateix preu.
Preguntes freqüents
Quan costa un pis a Andorra la Vella?
El preu mitjà és d'aproximadament 6.000-6.200€/m² (2024-2025), el més alt de tot Andorra. Un pis de 80m² costa entre 384.000€ i 520.000€ depenent de la zona i característiques. Al centre (Av. Meritxell), els preus superen els 6.300€/m².
Important per a estrangers:Els no residents han d'afegir un 3-10% addicional per l'impost a la inversió estrangera (vegeu la secció corresponent).
És millor comprar a Andorra la Vella oa Escaldes-Engordany?
Depèn del teu perfil. Andorra la Vella ofereix més serveis i ambient urbà. Escaldes-Engordany és més exclusiu i tranquil. Actualment, ambdues parròquies tenen preus molt similars (5.900-6.200€/m²), encara que Escaldes pot assolir els 7.000€/m² a zones premium. Si busques comoditat i serveis, escull la capital. Si preferiu exclusivitat i tranquil·litat, Escaldes pot ser millor opció.
Hi ha molta oferta de pisos a la capital?
L'oferta és moderada però constant. En qualsevol moment hi ha entre 80 i 120 pisos en venda a Andorra la
Vella. Les propietats ben ubicades i amb bon preu es venen en 2-3 mesos.
És rendible comprar per llogar a Andorra la Vella?
Sí, és la zona amb millor demanda de lloguer. La rendibilitat bruta oscil·la entre el 3,5% i el 4,5% anual. L'ocupació és molt alta i els llogaters solen ser professionals amb contractes estables.
Important:Des d'abril del 2025, els inversors estrangers NO poden comprar propietats per a ús turístic/vacacional. Només es permet lloguer de llarga durada.
Quin barri recomaneu per a famílies?
La Margineda és la millor opció per a famílies: zona residencial tranquil·la, bones escoles a prop, preus més
accessibles que el centre i bona oferta de pisos de 3-4 habitacions.
Informació important per a compradors estrangers
Si ets estranger o resident amb menys de 3 anys a Andorra (en els darrers 10 anys), has de conèixer la legislació vigent abans de comprar a Andorra la Vella:
Impost a la inversió estrangera (Llei 3/2024)
A més de l'ITP (4%) o IGI (4,5%), els estrangers han de pagar un impost addicional:
| Tipus d'adquisició | Impost addicional |
| 1er habitatge | 3% |
| 2n habitatge | 5% |
| Promocions immobiliàries | 10% |
Això vol dir que un estranger paga aproximadament 7,5-8% en despeses totals, no 4,5%.
Exemple:Compra de 500.000€ → Estranger paga ~37.500€ en impostos (no 22.500€).
Límits de compra (Llei Òmnibus, abril 2025)
Els inversors estrangers només poden adquirir:
– Màxim 2 pisos/apartaments (amb fins a 3 places de pàrquing i 3 trasters cadascun), O
– 1 habitatge unifamiliar o parcel·la per construir-lo
Prohibicions:No es permet la compra per a ús turístic/vacacional ni per a revenda especulativa.
Bonificació 90%:Només aplica si l'immoble es destina a lloguer a PREU ASSEQUIBLE durant un mínim de 10 anys. El lloguer a preu de mercat NO dóna dret a aquesta bonificació.
Exempció ITP per a residents
Si ets resident a Andorra i compres el teu primer habitatge habitual fins a 600.000€, pots estar EXEMPTE de l'ITP (estalvi fins a 24.000€).
Requisits:
- Primer habitatge en propietat
- Destinació: residència habitual i permanent
- Mantenir-la mínim 4 anys
- Ingressos per sota del llindar establert
Font: Llei 3/2024, Llei 5/2025 (Òmnibus), Govern d’Andorra
Conclusió
Andorra la Vella és l'elecció natural per als que busquen comoditat, serveis i una vida urbana al
Principat. Els preus són els més alts d'Andorra, però també ofereixen la màxima estabilitat i demanda.
Per comprar a la capital, tria una immobiliària amb presència real a Andorra la Vella, coneixement
detallat de cada barri i accés a propietats abans que arribin al mercat públic.
El mercat de la capital és competitiu, però continua oferint oportunitats per als que saben buscar.
Busques pis a Andorra la Vella?
A Versus Andorra tenim oficina a la capital i coneixem cada carrer, cada edifici i cada oportunitat.
Fa més de 20 anys que ajudem compradors a trobar la seva llar al cor del Principat
Veure pisos a Andorra la Vella →
Contactar amb el nostre equip →
Fonts consultades
– Idealista: idealista.com/valoracion-d'immobles/andorra-la-vella-andorra (preus per zona agost 2025)
– Indomio: indomio.es/mercat-immobiliari/andorra/andorra-la-vella (evolució preus 2024-2025)
– Andorra Corporate: andorracorporate.com (perspectives mercat immobiliari 2025)
– Govern d’Andorra: govern.ad (legislació oficial)
– Llei 3/2024: Impost sobre la inversió estrangera immobiliària
– Llei 5/2025: Llei Òmnibus per al creixement sostenible i dret a l'habitatge
Avís legal:Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal, fiscal o financer. Les dades de preus són orientatives i poden variar segons les característiques específiques de cada propietat. La legislació andorrana està subjecta a canvis freqüents. Recomanem consultar professionals especialitzats abans de prendre decisions d'inversió immobiliària a Andorra.
Darrera actualització: Desembre 2025
Última actualització: 9 de gener del 2026
T'ha resultat útil aquest article?
Comparteix-lo amb qui pugui interessar
