Encontrar a agência imobiliária certa em Andorra pode fazer a diferença entre uma compra bem-sucedida e meses de frustração. Com um mercado imobiliário que cresceu 11,14% em 2024 segundo dados do Idealista, e mais agências a operar no Principado, saber o que procurar e o que perguntar é fundamental.
Neste guia explicamos como funcionam as agências imobiliárias em Andorra, que serviços oferecem, quanto cobram e que critérios utilizar para escolher a que melhor se adapta às suas necessidades. Com mais de 20 anos de experiência no setor, partilhamos tudo o que aprendemos sobre o mercado andorrano.
Índice
- Como funciona o mercado imobiliário em Andorra
- Que serviços oferece uma agência imobiliária em Andorra?
- Tipos de agências imobiliárias no mercado andorrano
- Áreas de especialização por agência
- Taxas e custos habituais
- O que perguntar antes de contratar
- Erros comuns na escolha de um imóvel
- Perguntas frequentes
- Conclusão
Como funciona o mercado imobiliário em Andorra
O mercado imobiliário de Andorra apresenta características únicas que o diferenciam de Espanha ou França. Com
Com apenas 468 km² e uma população de 80 mil habitantes, a oferta de imóveis é limitada, o que mantém
preços estáveis e alta demanda.
Características do mercado andorrano
O Principado de Andorra está dividido em sete freguesias, cada uma com personalidade e categoria de
preços. A maioria das transações concentra-se em Andorra la Vella e Escaldes-Engordany, que
Eles representam aproximadamente 60% do mercado.
Ao contrário de outros países, em Andorra não existe um MLS (Multiple Listing Service) centralizado, que
Isso significa que cada imobiliária trabalha com seu próprio portfólio de imóveis. Isto torna especialmente
É importante escolher uma agência com acesso aos imóveis que lhe interessam.
Volume de mercado
Segundo dados do Idealista, em dezembro de 2024 o preço médio da habitação atingiu os 4.898€/m², um aumento de 11,14% face a 2023. O aumento acumulado desde 2019 é de 47,2%, sendo que em outubro de 2024 foi registado um máximo histórico de 5.400€/m² segundo o estudo do professor Luis Alberto Fabra.
Que serviços oferece uma agência imobiliária em Andorra?
As agências imobiliárias em Andorra oferecem serviços que vão muito além da exibição de imóveis. Dado que
muitos compradores são estrangeiros, as agências costumam oferecer um serviço completo que inclui aspectos
jurídico e administrativo.
Serviços básicos
Cada agência imobiliária profissional em Andorra deve oferecer:
Pesquisa de imóveis:Acesso à sua carteira de imóveis, organização de visitas e negociação com
vendedores. Agências com maior portfólio costumam ter entre 30 e 100 imóveis ativos.
Avaliação de imóveis:Avaliação profissional baseada no mercado atual, comparáveis recentes e
características específicas do imóvel.
Gerenciamento de documentos:Elaboração de contratos de depósito, coordenação com notário e verificação de encargos ou
dívidas sobre propriedades.
Acompanhamento na assinatura:Presença na assinatura perante notário, explicação dos documentos e resolução de
dúvidas de última hora.
Serviços premium
Agências imobiliárias de nível superior agregam serviços adicionais:
Aconselhamento fiscal:Orientação sobre impostos sobre vendas (ITP de 4%), estruturação da operação e
planejamento tributário para não residentes.
Gestão de residência:Ajuda no processo de obtenção de residência ativa ou passiva, requisito para
muitos compradores estrangeiros.
Serviço pós-venda:Gestão de suprimentos, recomendação de profissionais para reformas e acompanhamento
durante os primeiros meses.
Gestão de aluguel:Para investidores, algumas agências oferecem gerenciamento abrangente de aluguel com pesquisa
de inquilinos, cobrança e manutenção de aluguéis.
Veja imóveis disponíveis em Andorra →
Tipos de agências imobiliárias no mercado andorrano
Nem todas as agências imobiliárias em Andorra são iguais. Dependendo de suas necessidades, você pode ficar melhor com um
tipo ou outro.
Imóveis boutique
São agências pequenas, geralmente com menos de 10 funcionários, que oferecem um atendimento muito
personalizado. Eles tendem a se especializar em propriedades de alto padrão ou áreas específicas.
Vantagens:
- Negociações diretas com o proprietário ou diretor
- Conhecimento profundo do seu nicho
- Maior flexibilidade nas negociações
- Atenção mais personalizada
Desvantagens:
- Portfólio de propriedades mais limitado
- Menor capacidade operacional
- Pode não abranger todas as freguesias
Ideal para: Compradores de imóveis premium que valorizam o tratamento pessoal e não têm pressa.
Agências imobiliárias em geral
Agências maiores com equipas de 15 a 30 pessoas que cobrem todo o território andorrano e todos
os segmentos de preço.
Vantagens:
- Grande portfólio de propriedades
- Cobertura em todas as freguesias
- Equipes especializadas por tipo de imóvel
- Maior capacidade de negociação
Desvantagens:
- Tratamento menos pessoal
- Rotação de agentes
- Processos mais padronizados
Ideal para:Compradores que desejam ver muitas opções e comparar diferentes áreas.
Imobiliário internacional
Franquias ou redes com presença em vários países que operam em Andorra, como a Engel & Völkers ou algumas
marcas de luxo.
Vantagens:
- Padrões de serviço internacionais
- Rede de contatos para compradores estrangeiros
- Marketing imobiliário internacional
- Processos muito profissionais
Desvantagens:
- Comissões geralmente mais altas
- Menos conhecimento do mercado local
- Foco em imóveis de alto valor
Ideal para:Compradores internacionais que procuram propriedades de luxo e valorizam uma marca reconhecida.
Áreas de especialização por agência
Cada freguesia de Andorra tem uma dinâmica de mercado própria. Escolha uma imobiliária com experiência em
Sua área de interesse é essencial.
Andorra a Velha
A capital concentra o maior volume de transações. Quase todas as imobiliárias operam aqui.
do país. O preço médio do metro quadrado ronda os 5.872€ – 6.199€ segundo Idealista e Indomio (2024-2025).
O que procurar:Agências com escritório físico na capital e amplo portfólio de apartamentos no centro.
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Escaldes-Engordany
Considerada a zona premium de Andorra, com imóveis de alto padrão perto de Caldea e do centro
comercial. Preços médios de 5.689€ – 7.135€/m² segundo Idealista e Indomio.
O que procurar:Agências imobiliárias especializadas em imóveis de luxo com experiência em novas construções de alto padrão.
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La Massana
Freguesia mais orientada para famílias e amantes da natureza, com acesso direto a Vallnord. Preços mais acessíveis, cerca de 4.221€/m² segundo o Idealista.
O que procurar:Agências com conhecimento do mercado de chalés e imóveis unifamiliares.
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Canillo e Encamp
Áreas próximas a Grandvalira, populares entre esquiadores e investidores em aluguel por temporada. Bom relacionamento
qualidade-preço
O que procurar:Agências imobiliárias com experiência na gestão de alugueres turísticos.
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Ordino e Sant Julià de Lòria
Freguesias mais tranquilas e tradicionais, ideais para quem procura privacidade. Sant Julià tem a vantagem de
sua proximidade com a Espanha.
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O que procurar:Agências locais com raízes nessas comunidades.
Taxas e custos habituais
Compreender a estrutura de comissões irá ajudá-lo a negociar melhor e evitar surpresas.
Comissão padrão
Em Andorra, a comissão imobiliária habitual é de 3% a 5% do preço de venda. Esta comissão é paga
geralmente o vendedor, embora possa variar dependendo do contrato.
| Preço de venda | Comissão 3% | Comissão 5% |
| 300.000€ | 9.000€ | 15.000€ |
| 500.000€ | 15.000€ | 25.000€ |
| 800.000€ | 24.000€ | 40.000€ |
| 1.000.000€ | 30.000€ | 50.000€ |
Despesas adicionais a considerar
Além da comissão imobiliária, o comprador deve considerar:
Imposto sobre Transmissão de Imóveis (ITP):4% sobre o valor da compra. É a principal despesa fiscal.
Notário:Entre 0,1% e 0,3% do preço, dependendo da complexidade da operação.
Registro de propriedade:Aproximadamente 0,1% do valor.
Gestão (opcional):500€-1.500€ se contratar gestão adicional.
Despesas totais aproximadas:4,5% – 5% do preço de compra.
Isenção de ITP para residentes (novo abril de 2025)
Se for residente em Andorra e adquirir a sua primeira residência habitual por um valor até 600.000€, poderá ficar isento do ITP (poupança até 24.000€).
Requisitos:
- Primeira casa própria
- Destino: residência habitual e permanente
- Guarde-o por pelo menos 4 anos
- Renda abaixo do limite estabelecido
Fonte: Lei 5/2025, art. 81
Custos adicionais para estrangeiros (a partir de fevereiro de 2024)
Se for estrangeiro ou residente que não comprove pelo menos 3 anos de residência efetiva em Andorra durante os últimos 10 anos, deverá adicionar o Imposto sobre o Investimento Imobiliário Estrangeiro (Lei 3/2024):
| Tipo de aquisição | Taxa de imposto |
| 1ª casa (flat, apartamento ou unifamiliar) | 3% |
| 2ª casa | 5% |
| Promoções imobiliárias | 10% |
Limite de compra (a partir de abril de 2025):
Os investidores estrangeiros só podem adquirir no máximo 2 casas (ou 1 casa unifamiliar). As seções superiores aplicam-se apenas a empreendimentos imobiliários.
Exemplo:Para uma compra de 500.000€, um estrangeiro pagaria um adicional de 15.000€ (3%) só por este imposto. Total real para estrangeiros: Aproximadamente 7,5% – 8% do preço de compra.
Limites de compra para estrangeiros (a partir de abril de 2025):Os investidores estrangeiros só podem adquirir:
– Máximo de 2 apartamentos/apartamentos (com até 3 lugares de garagem e 3 arrecadações cada), OU
– 1 moradia unifamiliar ou lote para construção
Proibições:Os investidores estrangeiros NÃO PODEM adquirir imóveis para uso turístico/férias ou para revenda especulativa.
Exceção:Não há limite se o investimento for utilizado para alugar uma residência principal a um preço acessível por pelo menos 10 anos.
Bônus: Há um bônus de 90% se o imóvel for usado como aluguel principal por no mínimo 10 anos. IMPORTANTE: Desde a Lei Omnibus 2025, este bônus SÓ se aplica se o aluguel for a um preço acessível (regulado por regulamento). Alugar à taxa de mercado NÃO dá mais direito a este bônus.
Fonte: Lei 3/2024, Andorra Solutions, Advantia
A comissão pode ser negociada?
Sim, especialmente em:
- Imóveis de elevado valor (>800.000€)
- Operações rápidas onde o vendedor tem urgência
- Clientes que compram vários imóveis
- Quando o comprador e o vendedor usam a mesma agência
O que perguntar antes de contratar
Antes de se comprometer com uma agência imobiliária, certifique-se de obter respostas claras para estas perguntas:
Sobre a agência
- .Há quantos anos operam em Andorra?A experiência local é crucial. Procure agências com pelo menos 5 anos no mercado andorrano.
- Quantos imóveis você tem atualmente em seu portfólio?Uma agência ativa deve ter entre 30 e
100 propriedades. Menos pode indicar pouca atividade; mais pode significar que nem todos recebem
atenção. - Você tem propriedades exclusivas?Exclusivos geralmente indicam uma relação de confiança com o
proprietários e acesso a imóveis que você não encontrará em outras agências. - Quem será meu agente designado?Conhecer seu interlocutor direto e sua experiência é importante
para estabelecer uma boa comunicação.
Sobre o processo
- Como é o seu processo de pesquisa?Uma boa agência deve fazer uma análise de necessidades antes de mostrar propriedades aleatórias.
- Que verificações fazem nas propriedades?Eles devem confirmar cobranças, dívidas comunitárias,
situação jurídica e estado real do imóvel. - Você oferece serviços de consultoria tributária?Especialmente importante para estrangeiros que necessitam
compreender as implicações fiscais. - Você ajuda no processo de residência?Se vier de fora de Andorra, este serviço pode poupar-lhe muito tempo e problemas.
Sobre a nova legislação (importante a partir de 2024)
Você conhece o imposto sobre investimento estrangeiro? Devem explicar a escala de 3-10% e os limites de compra (máximo 2 casas) se for um investidor estrangeiro.
Você está atualizado sobre a Lei Omnibus 2025? A partir de abril de 2025 ocorrem mudanças importantes:
- Limite máximo de 2 casas para investidores estrangeiros
- Proibição de compra para uso turístico/férias
- Nova definição de “investidor estrangeiro” (3 anos nos últimos 10)
- Isenção de ITP para primeira habitação de residentes até 600 mil euros
Sobre custos
- Qual é a sua comissão e quem a paga?Esclarecer desde o início evita mal-entendidos.
- Existe algum custo adicional pelos seus serviços?Algumas agências cobram por serviços extras, como
traduções ou procedimentos específicos.
Entre em contato com nossa equipe →
Erros comuns na escolha de um imóvel
Depois de duas décadas no setor, vimos estes erros repetidos continuamente:
Erro 1: Escolher apenas pelo preço
Contratar a imobiliária mais barata pode sair caro. Uma agência que cobra menos pode dedicar menos
recursos para sua busca, têm menos experiência em negociação ou não oferecem serviços essenciais como
verificação jurídica.
Solução:Avalie o valor total do serviço, não apenas a comissão.
Erro 2: Não verificar a especialização
Uma imobiliária especialista em apartamentos centrais pode não ser a melhor opção se procura uma moradia na periferia. Ele
O mercado andorrano tem muitos nichos.
Solução:Pergunte especificamente sobre a experiência deles no tipo de propriedade e área de seu interesse.
Erro 3: trabalhar com muitas agências ao mesmo tempo
Embora pareça lógico ampliar as opções, trabalhar com 5 ou 6 imobiliárias simultaneamente costuma ser
contraproducente. Você recebe informações duplicadas, perde poder de negociação e nenhuma agência lhe dá
prioridade.
Solução:Selecione no máximo 2 a 3 agências e estabeleça uma relação de confiança com elas.
Erro 4: não pedir referências
As opiniões de outros compradores são a melhor forma de avaliar uma imobiliária. Uma agência profissional
Você não terá problemas em fornecer contatos de clientes anteriores.
Solução:Peça pelo menos 2 a 3 referências e entre em contato com eles antes de se comprometer.
Erro 5: ignorar a comunicação
Se uma imobiliária demora dias para responder e-mails ou não atende ligações no processo inicial, imagine
como será quando surgirem problemas durante a compra.
Solução:Avalie a capacidade de resposta desde o primeiro contato.
Perguntas frequentes
É obrigatório recorrer a uma imobiliária para comprar em Andorra?
Não é legalmente exigido, mas é altamente recomendado. O mercado andorrano tem particularidades
(idioma, regulamentos de residência, sistema tributário) que tornam muito difícil navegar sem ajuda profissional,
especialmente para compradores estrangeiros.
Quanto cobra uma agência imobiliária em Andorra?
A comissão padrão varia de 3% a 5% do preço de venda. Normalmente é pago pelo vendedor, embora possa ser negociado. Para uma propriedade de 500.000€, isto representa entre 15.000€ e 25.000€. Importante: Além da comissão, os compradores estrangeiros devem considerar o imposto sobre o investimento estrangeiro (3-10% adicional de acordo com a Lei 3/2024), que aumenta os custos totais de compra para 7-8% do preço.
Como posso saber se uma imobiliária é confiável?
Verifique a idade no mercado (mínimo 5 anos), peça referências de clientes anteriores, verifique se
Têm um escritório físico em Andorra e certificam-se de que estão registados como empresa no Principado. O
As avaliações do Google também podem fornecer pistas úteis.
Você pode me ajudar com a residência?
Agências imobiliárias de serviço completo normalmente oferecem aconselhamento de residência, embora o processo em si
Deve ser feito através de agências autorizadas. Pergunte se eles têm acordos com agências confiáveis.
Qual é o imposto sobre investimento estrangeiro?
Desde fevereiro de 2024 (Lei 3/2024, alterada pela Lei Omnibus 2025), os investidores estrangeiros devem pagar um imposto adicional:
- Quem paga: Estrangeiros e residentes que não comprovem 3 anos de residência efetiva em Andorra nos últimos 10 anos.
- Quanto: 3% para a primeira casa, 5% para a segunda, 10% para promoções.
- Limite de compra: A partir de abril de 2025, máximo 2 moradias (ou 1 unifamiliar).
- Custo total para estrangeiros: Aproximadamente 7-8% do preço de compra.
- Bônus de 90%: Somente se for utilizado para locação a um preço acessível por pelo menos 10 anos.
Fonte: Lei 3/2024, Lei 5/2025, Governo de Andorra
O que acontece se o imóvel que me interessa estiver noutra imobiliária?
Em Andorra é comum que as agências imobiliárias colaborem entre si. Sua agência pode entrar em contato com a outra para
organizar uma visita. A comissão é dividida entre ambos, sem nenhum custo adicional para você.
Conclusão
Escolher a agência imobiliária certa em Andorra é uma decisão que terá impacto direto na sua experiência imobiliária.
compra. Não se deixe levar apenas pelas comissões ou pela quantidade de imóveis em seu site. Avalie o seu
experiência local, sua especialização na sua área de interesse e sua capacidade de oferecer um serviço completo.
O mais importante é sentir confiança no seu agente e ter a certeza de que ele está trabalhando para atender às suas necessidades.
interesses. Uma boa imobiliária não só lhe mostra imóveis: ela orienta durante todo o processo, antecipa
problemas e ajuda você a tomar a melhor decisão.
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Fontes consultadas
– Idealista: idealista.com/news (preços e evolução do mercado)
– Indomio: indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra (preços atualizados 2025)
– Summit Advisors: summitadvisors.ad (impostos ITP e IGI)
– Andorra Solutions: andorra-solutions.com (Lei 3/2024, imposto sobre o investimento estrangeiro)
– Advantia: advantia.ad (Lei Omnibus 2025) – Govern d’Andorra: govern.ad (legislação oficial)
– Luis Alberto Fabra: Estudo Outubro 2024 (preços máximos históricos)
Aviso legal:Este artigo é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Os dados de preços são indicativos e podem variar. A legislação andorrana está sujeita a alterações frequentes. Recomendamos consultar profissionais especializados antes de tomar decisões de investimento imobiliário em Andorra. Última atualização: dezembro de 2025
Última atualização: 9 de dezembro de 2025
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