Encontrar la inmobiliaria adecuada en Andorra puede marcar la diferencia entre una compra exitosa y meses de frustraciones. Con un mercado inmobiliario que ha crecido un 11,14% en 2024 según datos de Idealista, y más agencias operando en el Principado, saber qué buscar y qué preguntar es fundamental.
En esta guía te explicamos cómo funcionan las inmobiliarias en Andorra, qué servicios ofrecen, cuánto cobran y qué criterios usar para elegir la que mejor se adapte a tus necesidades. Con más de 20 años de experiencia en el sector, compartimos todo lo que hemos aprendido sobre el mercado andorrano.
Índice de contenidos
- Cómo funciona el mercado inmobiliario en Andorra
- Qué servicios ofrece una inmobiliaria en Andorra
- Tipos de inmobiliarias en el mercado andorrano
- Zonas de especialización por agencia
- Comisiones y costes habituales
- Qué preguntar antes de contratar
- Errores comunes al elegir inmobiliaria
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
Cómo funciona el mercado inmobiliario en Andorra
El mercado inmobiliario de Andorra tiene características únicas que lo diferencian de España o Francia. Con
apenas 468 km² y una población de 80.000 habitantes, la oferta de propiedades es limitada, lo que mantiene
los precios estables y la demanda alta.
Características del mercado andorrano
El Principado de Andorra se divide en siete parroquias, cada una con su propia personalidad y rango de
precios. La mayoría de transacciones se concentran en Andorra la Vella y Escaldes-Engordany, que
representan aproximadamente el 60% del mercado.
A diferencia de otros países, en Andorra no existe un MLS (Multiple Listing Service) centralizado, lo que
significa que cada inmobiliaria trabaja con su propia cartera de propiedades. Esto hace especialmente
importante elegir una agencia con acceso a las propiedades que te interesan.
Volumen del mercado
Según datos de Idealista, en diciembre de 2024 el precio medio de la vivienda alcanzó los 4.898 €/m², un incremento del 11,14% respecto a 2023. El incremento acumulado desde 2019 es del 47,2%, y en octubre de 2024 se registró un máximo histórico de 5.400 €/m² según el estudio del catedrático Luis Alberto Fabra.
Qué servicios ofrece una inmobiliaria en Andorra
Las inmobiliarias en Andorra ofrecen servicios que van mucho más allá de mostrar propiedades. Dado que
muchos compradores son extranjeros, las agencias suelen ofrecer un servicio integral que incluye aspectos
legales y administrativos.
Servicios básicos
Toda inmobiliaria profesional en Andorra debe ofrecer:
Búsqueda de propiedades: Acceso a su cartera de inmuebles, organización de visitas y negociación con
vendedores. Las agencias con mayor cartera suelen tener entre 30 y 100 propiedades activas.
Valoración de inmuebles: Tasación profesional basada en el mercado actual, comparables recientes y
características específicas de la propiedad.
Gestión documental: Preparación de contratos de arras, coordinación con notaría y verificación de cargas o
deudas sobre la propiedad.
Acompañamiento en la firma: Presencia en la firma ante notario, explicación de documentos y resolución de
dudas de última hora.
Servicios premium
Las inmobiliarias de mayor nivel añaden servicios adicionales:
Asesoría fiscal: Orientación sobre impuestos de compraventa (ITP del 4%), estructuración de la operación y
planificación fiscal para no residentes.
Gestión de residencia: Ayuda con el proceso de obtención de residencia activa o pasiva, un requisito para
muchos compradores extranjeros.
Servicio post-venta: Gestión de suministros, recomendación de profesionales para reformas y seguimiento
durante los primeros meses.
Gestión de alquileres: Para inversores, algunas agencias ofrecen gestión integral del alquiler con búsqueda
de inquilinos, cobro de rentas y mantenimiento.
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Tipos de inmobiliarias en el mercado andorrano
No todas las inmobiliarias en Andorra son iguales. Dependiendo de tus necesidades, te convendrá más un
tipo u otro.
Inmobiliarias boutique
Son agencias pequeñas, generalmente con menos de 10 empleados, que ofrecen un servicio muy
personalizado. Suelen especializarse en propiedades de alto standing o en zonas específicas.
Ventajas:
- Trato directo con el propietario o director
- Conocimiento profundo de su nicho
- Mayor flexibilidad en negociaciones
- Atención más personalizada
Desventajas:
- Cartera de propiedades más limitada
- Menor capacidad operativa
- Pueden no cubrir todas las parroquias
Ideal para: Compradores de propiedades premium que valoran el trato personal y no tienen prisa.
Inmobiliarias generalistas
Agencias de mayor tamaño con equipos de 15-30 personas que cubren todo el territorio andorrano y todos
los segmentos de precio.
Ventajas:
- Amplia cartera de propiedades
- Cobertura en todas las parroquias
- Equipos especializados por tipo de inmueble
- Mayor capacidad de negociación
Desventajas:
- Trato menos personal
- Rotación de agentes
- Procesos más estandarizados
Ideal para: Compradores que quieren ver muchas opciones y comparar diferentes zonas.
Inmobiliarias internacionales
Franquicias o redes con presencia en varios países que operan en Andorra, como Engel & Völkers o algunas
marcas de lujo.
Ventajas:
- Estándares internacionales de servicio
- Red de contactos para compradores extranjeros
- Marketing internacional de propiedades
- Procesos muy profesionalizados
Desventajas:
- Comisiones generalmente más altas
- Menor conocimiento del mercado local
- Foco en propiedades de alto valor
Ideal para: Compradores internacionales que buscan propiedades de lujo y valoran una marca reconocida.
Zonas de especialización por agencia
Cada parroquia de Andorra tiene su propia dinámica de mercado. Elegir una inmobiliaria con experiencia en
tu zona de interés es fundamental.
Andorra la Vella
La capital concentra el mayor volumen de transacciones. Aquí operan prácticamente todas las inmobiliarias
del país. El precio medio del metro cuadrado ronda los 5.872 – 6.199€ según Idealista e Indomio (2024-2025).
Qué buscar: Agencias con oficina física en la capital y amplia cartera de pisos en el centro.
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Escaldes-Engordany
Considerada la zona premium de Andorra, con propiedades de alto standing cerca de Caldea y el centro
comercial. Precios medios de 5.689 – 7.135€/m² según Idealista e Indomio.
Qué buscar: Inmobiliarias especializadas en propiedades de lujo con experiencia en obra nueva de alta gama.
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La Massana
Parroquia más orientada a familias y amantes de la naturaleza, con acceso directo a Vallnord. Precios más accesibles, en torno a 4.221€/m² según Idealista.
Qué buscar: Agencias con conocimiento del mercado de chalets y propiedades unifamiliares.
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Canillo y Encamp
Zonas cercanas a Grandvalira, populares entre esquiadores e inversores en alquiler vacacional. Buena relación
calidad-precio
Qué buscar: Inmobiliarias con experiencia en gestión de alquileres turísticos.
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Ordino y Sant Julià de Lòria
Parroquias más tranquilas y tradicionales, ideales para quienes buscan privacidad. Sant Julià tiene la ventaja de
su proximidad a España.
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Qué buscar: Agencias locales con raíces en estas comunidades.
Comisiones y costes habituales
Entender la estructura de comisiones te ayudará a negociar mejor y evitar sorpresas.
Comisión estándar
En Andorra, la comisión inmobiliaria habitual es del 3% al 5% sobre el precio de venta. Esta comisión la paga
generalmente el vendedor, aunque puede variar según el acuerdo.
| Precio de venta | Comisión 3% | Comisión 5% |
| 300.000€ | 9.000€ | 15.000€ |
| 500.000€ | 15.000€ | 25.000€ |
| 800.000€ | 24.000€ | 40.000€ |
| 1.000.000€ | 30.000€ | 50.000€ |
Gastos adicionales a considerar
Además de la comisión de la inmobiliaria, el comprador debe contemplar:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 4% sobre el valor de compra. Es el principal gasto fiscal.
Notaría: Entre 0,1% y 0,3% del precio, dependiendo de la complejidad de la operación.
Registro de la propiedad: Aproximadamente 0,1% del valor.
Gestoría (opcional): 500-1.500€ si contratas gestión adicional.
Total aproximado de gastos: 4,5% – 5% del precio de compra.
Exención ITP para residentes (novedad abril 2025)
Si eres residente en Andorra y compras tu primera vivienda habitual por un valor de hasta 600.000 €, puedes estar exento del ITP (ahorro de hasta 24.000 €).
Requisitos:
- Primera vivienda en propiedad
- Destino: residencia habitual y permanente
- Mantenerla mínimo 4 años
- Ingresos por debajo del umbral establecido
Fuente: Ley 5/2025, art. 81
Costes adicionales para extranjeros (desde febrero 2024)
Si eres extranjero o residente que no acredite al menos 3 años de residencia efectiva en Andorra durante los últimos 10 años, debes añadir el Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria (Ley 3/2024):
| Tipo de adquisición | Tipo impositivo |
| 1ª vivienda (piso, apartamento o unifamiliar) | 3% |
| 2ª vivienda | 5% |
| Promociones inmobiliarias | 10% |
Límite de compra (desde abril 2025):
Los inversores extranjeros solo pueden adquirir máximo 2 viviendas (o 1 unifamiliar). Los tramos superiores solo aplican a promociones inmobiliarias.
Ejemplo: Para una compra de 500.000€, un extranjero pagaría 15.000€ adicionales (3%) solo por este impuesto. Total real para extranjeros: Aproximadamente 7,5% – 8% del precio de compra.
Límites de compra para extranjeros (desde abril 2025): Los inversores extranjeros solo pueden adquirir:
– Máximo 2 pisos/apartamentos (con hasta 3 plazas de parking y 3 trasteros cada uno), O
– 1 vivienda unifamiliar o parcela para construirla
Prohibiciones: Los inversores extranjeros NO pueden comprar inmuebles para uso turístico/vacacional ni para reventa especulativa.
Excepción: No hay límite si la inversión se destina a alquiler de vivienda habitual a precio asequible durante mínimo 10 años.
Bonificación: Existe una bonificación del 90% si el inmueble se destina a alquiler de vivienda habitual durante mínimo 10 años. IMPORTANTE: Desde la Ley Ómnibus 2025, esta bonificación SOLO aplica si el alquiler es a precio asequible (regulado por normativa). El alquiler a precio de mercado ya NO da derecho a esta bonificación.
Fuente: Ley 3/2024, Andorra Solutions, Advantia
¿Se puede negociar la comisión?
Sí, especialmente en:
- Propiedades de alto valor (>800.000€)
- Operaciones rápidas donde el vendedor tiene urgencia
- Clientes que compran varias propiedades
- Cuando el comprador y vendedor usan la misma agencia
Qué preguntar antes de contratar
Antes de comprometerte con una inmobiliaria, asegúrate de obtener respuestas claras a estas preguntas:
Sobre la agencia
- . ¿Cuántos años llevan operando en Andorra? La experiencia local es crucial. Busca agencias con al menos 5 años en el mercado andorrano.
- ¿Cuántas propiedades tienen actualmente en cartera? Una agencia activa debería tener entre 30 y
100 propiedades. Menos puede indicar poca actividad; más puede significar que no todas reciben
atención. - ¿Tienen propiedades en exclusiva? Las exclusivas suelen indicar una relación de confianza con los
propietarios y acceso a inmuebles que no encontrarás en otras agencias. - ¿Quién será mi agente asignado? Conocer a tu interlocutor directo y su experiencia es importante
para establecer una buena comunicación.
Sobre el proceso
- ¿Cómo es su proceso de búsqueda? Una buena agencia debe hacer un análisis de necesidades antesde mostrar propiedades al azar.
- ¿Qué verificaciones hacen sobre las propiedades? Deben confirmar cargas, deudas de comunidad,
situación legal y estado real del inmueble. - ¿Ofrecen servicio de asesoría fiscal? Especialmente importante para extranjeros que necesitan
entender las implicaciones fiscales. - ¿Ayudan con el proceso de residencia? Si vienes de fuera de Andorra, este servicio puede ahorrartemucho tiempo y problemas.
Sobre la nueva legislación (importante desde 2024)
¿Conocen el impuesto a la inversión extranjera? Deben explicarte la escala del 3-10% y los límites de compra (máximo 2 viviendas) si eres inversor extranjero.
¿Están actualizados sobre la Ley Ómnibus 2025? Desde abril 2025 existen cambios importantes:
- Límite de 2 viviendas máximo para inversores extranjeros
- Prohibición de compra para uso turístico/vacacional
- Nueva definición de «inversor extranjero» (3 años en los últimos 10)
- Exención ITP para primera vivienda de residentes hasta 600.000 €
Sobre costes
- ¿Cuál es su comisión y quién la paga? Aclararlo desde el principio evita malentendidos.
- ¿Hay algún coste adicional por sus servicios? Algunas agencias cobran por servicios extra como
traducciones o gestiones específicas.
Errores comunes al elegir inmobiliaria
Después de dos décadas en el sector, hemos visto estos errores repetirse una y otra vez:
Error 1: Elegir solo por precio
Contratar la inmobiliaria más barata puede salir caro. Una agencia que cobra menos puede dedicar menos
recursos a tu búsqueda, tener menos experiencia en negociación o no ofrecer servicios esenciales como
verificación legal.
Solución: Evalúa el valor total del servicio, no solo la comisión.
Error 2: No verificar la especialización
Una inmobiliaria experta en pisos céntricos puede no ser la mejor opción si buscas un chalet en las afueras. El
mercado andorrano tiene muchos nichos.
Solución: Pregunta específicamente por su experiencia en el tipo de propiedad y zona que te interesa.
Error 3: Trabajar con demasiadas agencias a la vez
Aunque parezca lógico ampliar opciones, trabajar con 5 o 6 inmobiliarias simultáneamente suele ser
contraproducente. Recibes información duplicada, pierdes poder de negociación y ninguna agencia te da
prioridad.
Solución: Selecciona 2-3 agencias máximo y establece una relación de confianza con ellas.
Error 4: No pedir referencias
Las opiniones de otros compradores son la mejor forma de evaluar una inmobiliaria. Una agencia profesional
no tendrá problema en facilitar contactos de clientes anteriores.
Solución: Pide al menos 2-3 referencias y contacta con ellos antes de comprometerte.
Error 5: Ignorar la comunicación
Si una inmobiliaria tarda días en responder emails o no contesta llamadas durante el proceso inicial, imagina
cómo será cuando surjan problemas durante la compra.
Solución: Evalúa la capacidad de respuesta desde el primer contacto.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio usar una inmobiliaria para comprar en Andorra?
No es obligatorio legalmente, pero es altamente recomendable. El mercado andorrano tiene particularidades
(idioma, normativa de residencia, sistema fiscal) que hacen muy difícil navegar sin ayuda profesional,
especialmente para compradores extranjeros.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria en Andorra?
La comisión estándar oscila entre el 3% y el 5% del precio de venta. Normalmente la paga el vendedor, aunque esto puede negociarse. Para una propiedad de 500.000€, esto representa entre 15.000€ y 25.000€. Importante: Además de la comisión, los compradores extranjeros deben contemplar el impuesto a la inversión extranjera (3-10% adicional según Ley 3/2024), lo que eleva los costes totales de compra al 7-8% del precio.
¿Cómo sé si una inmobiliaria es de confianza?
Verifica su antigüedad en el mercado (mínimo 5 años), pide referencias de clientes anteriores, comprueba que
tienen oficina física en Andorra y asegúrate de que están dados de alta como empresa en el Principado. Las
reseñas en Google también pueden dar pistas útiles.
¿Pueden ayudarme con la residencia?
Las inmobiliarias de servicio completo suelen ofrecer asesoramiento sobre residencia, aunque el trámite en sí
debe hacerse a través de gestorías autorizadas. Pregunta si tienen acuerdos con gestorías de confianza.
¿Qué es el impuesto a la inversión extranjera?
Desde febrero de 2024 (Ley 3/2024, modificada por Ley Ómnibus 2025), los inversores extranjeros deben pagar un impuesto adicional:
- Quién lo paga: Extranjeros y residentes que no acrediten 3 años de residencia efectiva en Andorra durante los últimos 10 años.
- Cuánto: 3% para la primera vivienda, 5% para la segunda, 10% para promociones.
- Límite de compra: Desde abril 2025, máximo 2 viviendas (o 1 unifamiliar).
- Coste total para extranjeros: Aproximadamente 7-8% del precio de compra.
- Bonificación 90%: Solo si se destina a alquiler a precio asequible durante mínimo 10 años.
Fuente: Ley 3/2024, Ley 5/2025, Govern d’Andorra
¿Qué pasa si la propiedad que me interesa está en otra inmobiliaria?
En Andorra es habitual que las inmobiliarias colaboren entre ellas. Tu agencia puede contactar a la otra para
organizar una visita. La comisión se reparte entre ambas, sin coste adicional para ti.
Conclusión
Elegir la inmobiliaria correcta en Andorra es una decisión que impactará directamente en tu experiencia de
compra. No te dejes llevar solo por las comisiones o por la cantidad de propiedades en su web. Evalúa su
experiencia local, su especialización en tu zona de interés y su capacidad de ofrecer un servicio integral.
Lo más importante es sentir confianza con tu agente y tener la seguridad de que está trabajando para tus
intereses. Una buena inmobiliaria no solo te muestra propiedades: te guía en todo el proceso, anticipa
problemas y te ayuda a tomar la mejor decisión.
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Fuentes consultadas
– Idealista: idealista.com/news (precios y evolución del mercado)
– Indomio: indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra (precios actualizados 2025)
– Summit Advisors: summitadvisors.ad (impuestos ITP e IGI)
– Andorra Solutions: andorra-solutions.com (Ley 3/2024, impuesto inversión extranjera)
– Advantia: advantia.ad (Ley Ómnibus 2025) – Govern d’Andorra: govern.ad (legislación oficial)
– Luis Alberto Fabra: Estudio octubre 2024 (máximo histórico precios)
Aviso legal: Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Los datos de precios son orientativos y pueden variar. La legislación andorrana está sujeta a cambios frecuentes. Recomendamos consultar con profesionales especializados antes de tomar decisiones de inversión inmobiliaria en Andorra. Última actualización: Diciembre 2025
Última atualização: 8 de dezembro de 2025
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