Comprar um apartamento em Andorra é uma das melhores decisões de investimento imobiliário que pode tomar em
Europa. Com uma fiscalidade atrativa, elevada qualidade de vida e um mercado estável, o Principado atrai todos os anos
mais compradores de Espanha, França e outros países.
Mas o processo tem particularidades que você deve conhecer. Estrangeiros precisam de autorização
governo, existem requisitos específicos de residência e os preços variam muito dependendo do
freguesia. Neste guia explicamos tudo o que precisa de saber para comprar com sucesso o seu apartamento em Andorra.
Índice
- Os estrangeiros podem comprar um apartamento em Andorra?
- Requisitos para comprar um apartamento em Andorra
- Preços de apartamentos em Andorra por região
- Processo de compra passo a passo
- Impostos e custos de compra
- Melhores áreas para comprar um apartamento em Andorra
- Financiamento: hipotecas em Andorra
- Erros comuns na hora de comprar
- Perguntas frequentes
- Conclusão
Os estrangeiros podem comprar um apartamento em Andorra?
Sim, os estrangeiros podem comprar imóveis em Andorra, mas necessitam de autorização prévia do Governo.
Esse é um dos pontos que mais gera confusão, então vamos esclarecer.
Autorização de investimento estrangeiro
Qualquer pessoa singular ou colectiva não residente em Andorra que pretenda adquirir um imóvel deve requerer um
autorização ao Governo de Andorra. Este procedimento:
- Isso é feito antes da compra
- Demora aproximadamente 2 meses (pode ser prorrogado por mais 1 mês)
- Tem uma taxa administrativa de 300€
- Aprovado na grande maioria dos casos
A autorização é praticamente automática para compradores da União Europeia, Espanha, França e outros
países com relações normalizadas com Andorra. Só é negado em casos excepcionais relacionados com
segurança nacional ou lavagem de dinheiro.
Exceções à autorização
Eles não precisam de autorização:
- Residentes em Andorra (já têm permissão implícita)
- Cidadãos andorranos
- Empresas andorranas (mesmo que os sócios sejam estrangeiros)
Posso comprar sem ser residente?
Sim, pode comprar um apartamento em Andorra sem ser residente. Você só precisa da autorização de investimento
estrangeiro mencionado. Muitos compradores compram propriedades como segunda habitação ou como
investimento em aluguel.
No entanto, se a sua intenção é viver em Andorra, terá de processar a residência em paralelo ou
após a compra.
Requisitos para comprar um apartamento em Andorra
Os requisitos variam dependendo da sua situação pessoal. Aqui detalhamos cada caso:
Se você é residente em Andorra
O processo é simples e semelhante a comprar em qualquer outro país:
Documentação necessária:
- Passaporte ou documento de identidade válido
- Autorização de residência em Andorra
- Comprovante de fundos (extratos bancários)
- NRT (Número de Registro Fiscal de Andorra)
Processo:Sem necessidade de autorização especial. Você pode comprar diretamente.
Se você é um estrangeiro não residente
Documentação necessária para estrangeiros não residentes:
- Passaporte válido
- Autorização de investimento estrangeiro (previamente processada)
- Comprovante de origem dos fundos
- Certidão de antecedentes criminais (em alguns casos)
- Procurações, caso você não possa estar presente na assinatura
Processo
- Solicitar autorização de investimento estrangeiro (taxa 300€)
- Aguarde aprovação (2 meses, prorrogável por mais 1 mês)
- Pagar o imposto sobre investimento estrangeiro (3-10% dependendo do número de propriedades)
- Prossiga com a compra
Importante:A partir de abril de 2025, os estrangeiros só poderão comprar no máximo 2 casas (ou 1 casa unifamiliar). Consulte a seção “Impostos e despesas” para mais detalhes.
Se você é cidadão da UE
O processo é igual ao dos demais estrangeiros, mas a autorização é concedida de forma quase automática.
Espanha e França têm acordos específicos que agilizam o processo.
Requisitos financeiros
Não há exigência de investimento mínimo para comprar um apartamento. No entanto, você deve demonstrar:
- Origem legal dos fundos
- Capacidade de pagar o preço acordado
- Solvência para cobrir impostos e despesas associadas
Os bancos de Andorra são especialmente rigorosos com a conformidade regulatória, por isso
Esteja preparado para fornecer documentação detalhada sobre a origem do dinheiro.
Preços de apartamentos em Andorra por região
O preço dos apartamentos em Andorra varia significativamente dependendo da freguesia e da localização específica. Esses
Estes são os preços médios atualizados para 2026:
Tabela de preços por freguesia
| Freguesia | Preço médio €/m² | Apartamento de 80m² | Apartamento de 120m² | Tendência |
| Escaldes-Engordany | 5.689 - 7.135€ | 455.000€ – 570.000€ | 683.000€ – 856.000€ | ↑ Enviando |
| Andorra a Velha | 5.600 - 6.200€ | 448.000€ – 496.000€ | 672.000€ – 744.000€ | ↑ Enviando |
| Ordino | 4.200 – 4.500€ | 336.000€ – 360.000€ | 504.000€ – 540.000€ | → Estável |
| La Massana | 4.221€ | 338.000€ | 507.000€ | ↑ Enviando |
| Acampar | 4.090€ | 327.000€ | 491.000€ | ↑ Enviando |
| Canillo | 4.100€ | 328.000€ | 492.000€ | → Estável |
| Santa Júlia de Lòria | 3.694 – 4.223€ | 296.000€ – 338.000€ | 443.000€ – 507.000€ | → Estável |
Preços de acordo com Idealista e Indomio (2024-2025). Eles variam de acordo com as características específicas de cada imóvel.
Fatores que afetam o preço
Eles aumentam o preço:
- Vistas de montanha ou vale
- Grande terraço ou varanda
- Lugar de estacionamento incluído
- Construção nova ou reformada recentemente
- Proximidade de serviços e comércio
- Andares superiores com elevador
Eles reduzem o preço:
- Apartamentos antigos não reformados
- Pisos térreos sem terraço
- Proibido Estacionar
- Áreas distantes do centro
- Orientação norte
- Prédios sem elevador
Evolução dos preços
O mercado imobiliário andorrano tem registado um crescimento sustentado:
| Ano | Preço médio €/m² | Variação anual | Fonte |
| 2019 | 3.112€ | – | Idealista |
| 2020 | 3.400€ | +9,3% | Idealista |
| 2021 | 3.600€ | +5,9% | Idealista |
| 2022 | 3.850€ | +6,9% | Idealista |
| 2023 | 4.005€ | +4,0% | Idealista |
| 2024 | 4.898€ | +22,3% | Idealista |
| Outubro de 2024 | 5.400€ | Alta de todos os tempos | Luís Alberto Fabra |
O aumento acumulado desde 2019 é de 47,2%. A tendência indica que os preços continuarão a subir, tornando a compra atual um bom investimento a longo prazo.
Veja apartamentos à venda em Andorra →
Processo de compra passo a passo
O processo de compra de um apartamento em Andorra segue estes passos:
Etapa 1: Pesquisa e seleção (2 a 8 semanas)
Pendência:
- Definir orçamento, área e características desejadas
- Entre em contato com 2 a 3 agências imobiliárias de confiança
- Visite propriedades que atendem aos seus critérios
- Compare opções e negocie preços
Conselho:Não se apresse. É melhor ver de 15 a 20 apartamentos e escolher com calma do que comprar o primeiro que você gosta.
Passo 2: Contrato de reserva e depósito (1-2 semanas)
Uma vez escolhido o apartamento, é assinado um contrato de caução que reserva o imóvel.
Elementos do contrato de depósito:
- Identificação do comprador e do vendedor
- Descrição do imóvel
- Preço acordado
- Valor entregue como depósito (geralmente 10%)
- Prazo para assinatura final
- Condições de cancelamento
Valor do depósito:Normalmente 10% do preço. Se o comprador desistir, ele perderá o depósito. Se ele
o vendedor cancela, deve devolver o dobro.
Etapa 3: Due diligence (2 a 4 semanas)
Período para verificar se está tudo em ordem antes da compra final.
Verificações importantes:
- Nota simples do Registro de Imóveis (encargos, hipotecas)
- Certificado de estar atualizado com a comunidade
- Últimos recibos de fornecimento
- Certificado de habitabilidade
- ITE (Inspeção Técnica Predial), se aplicável
- Verificação de medidores reais vs. escriturados
Importante:Uma boa imobiliária realiza essas verificações antes de você assinar o depósito.
Passo 4: Autorização de investimento estrangeiro (1-2 meses)
Caso não seja residente, esta etapa é realizada paralelamente à due diligence.
Documentos necessários:
- Formulário oficial de inscrição
- Passaporte
- Justificativa da origem dos fundos
- Descrição do imóvel a ser adquirido
- Pagamento da taxa administrativa
Etapa 5: Preparação da Assinatura (1-2 semanas)
Tarefas:
- Coordenar data com notário
- Prepare a transferência do dinheiro restante
- Reúna a documentação final
- Verifique as últimas condições do apartamento
Passo 6: Assinatura perante um notário (1 dia)
A venda é formalizada perante um notário público em Andorra.
Na assinatura:
- A escritura pública de venda é lida
- A identidade das partes é verificada
- O pagamento é feito (transferência ou cheque bancário)
- As chaves são entregues
- Todos os documentos são assinados
Custo notarial:Entre 0,1% e 0,3% do preço de venda.
Passo 7: Registro de Propriedade (2 a 4 semanas)
Após a assinatura, o notário envia a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis.
Importante:Até que seja registrado no Registro, o imóvel não estará legalmente em seu nome contra
terceiros.
Etapa 8: Mudança de propriedade dos suprimentos (1 semana)
Procedimentos pós-compra:
- Mudança de proprietário de eletricidade (FEDA)
- Mudança de reservatório de água
- Registro na comunidade de proprietários
- Comunicação à prefeitura correspondente (Comú)
Impostos e custos de compra
Na compra de um apartamento em Andorra, os custos variam significativamente consoante seja residente ou estrangeiro.
Impostos básicos
Imposto sobre Transmissão de Imóveis (ITP): 4%
Aplica-se a casas de segunda mão. 3% correspondem ao Comú (câmara municipal) e 1% ao Governo.
Imposto Indireto Geral (IGI):4,5% Aplica-se a casas novas em construção (quando o vendedor é incorporador ou empresa).
| Preço do apartamento | ITP (4%) | IGI (4,5%) |
| 300.000€ | 12.000€ | 13.500€ |
| 400.000€ | 16.000€ | 18.000€ |
| 500.000€ | 20.000€ | 22.500€ |
| 700.000€ | 28.000€ | 31.500€ |
| 1.000.000€ | 40.000€ | 45.000€ |
Outras despesas
| Conceito | Custo aproximado |
| Notário | 0,1% – 0,3% |
| Registro de Imóveis | ~0,1% |
| Gestão (opcional) | 500€ – 1.500€ |
| Autorização de investimento estrangeiro | 300€ |
Isenção de ITP para residentes (novo abril de 2025)
Se for residente em Andorra e adquirir a sua primeira residência habitual por um valor até 600.000€, poderá ficar ISENTO do ITP (poupança até 24.000€).
Requisitos:
- Primeira casa própria
- Destino: residência habitual e permanente
- Guarde-o por pelo menos 4 anos
- Renda abaixo do limite estabelecido
Fonte: Lei 5/2025, art. 81
Imposto sobre investimento estrangeiro (obrigatório para estrangeiros)
Se for estrangeiro ou residente que não comprove pelo menos 3 anos de residência efetiva em Andorra durante os últimos 10 anos, deverá pagar ADICIONALMENTE o Imposto sobre o Investimento Imobiliário Estrangeiro (Lei 3/2024, alterada pela Lei Omnibus 2025):
| Tipo de aquisição | Taxa de imposto |
| 1ª casa | 3% |
| 2ª casa | 5% |
| Promoções imobiliárias | 10% |
Limites de compra para estrangeiros (a partir de abril de 2025):
– Máximo de 2 moradias/apartamentos (com até 3 lugares de garagem e 3 arrecadações cada), OU – 1 moradia unifamiliar ou lote para construção
Proibições:Os investidores estrangeiros NÃO PODEM adquirir imóveis para uso turístico/férias ou para revenda especulativa.
Bônus de 90%:Aplica-se se o imóvel se destinar a arrendamento como residência principal a um PREÇO ACESSÍVEL durante pelo menos 10 anos. Alugar à taxa de mercado NÃO dá direito a este bônus.
Fonte: Lei 3/2024, Lei 5/2025 (Omnibus)
Resumo de despesas totais
PARA RESIDENTES (compra de 500.000€):
| Conceito | Quantia |
| Preço do apartamento | 500.000€ |
| ITP (4%) | 20.000€ (ou 0€ se for primeira casa) |
| Notário | 1.000€ |
| Registro | 500€ |
| Gerenciamento | 800€ |
| Total a pagar | 522.300€(ou €502.300 com isenção) |
Porcentagem adicional de residentes: 4,5% (ou ~0,5% se for a primeira residência com isenção)
PARA ESTRANGEIROS (compra de 500.000€):
| Conceito | Quantia |
| Preço do apartamento | 500.000€ |
| ITP (4%) | 20.000€ |
| Imposto sobre investimento estrangeiro (3%) | 15.000€ |
| Taxa de autorização | 300€ |
| Notário | 1.000€ |
| Registro | 500€ |
| Gerenciamento | 800€ |
| Total a pagar | 537.600€ |
Percentual adicional de estrangeiros: 7,5% – 8%
Melhores áreas para comprar um apartamento em Andorra
Cada freguesia tem a sua personalidade. Ajudamos você a escolher de acordo com seu perfil:
Andorra la Vella: para quem procura conforto
A capital oferece todos os serviços a pé: lojas, restaurantes, escolas e transportes. Ideal para quem
Trabalham em Andorra ou procuram vida urbana.
Perfil ideal:Profissionais, famílias que valorizam conforto, investidores em arrendamento de longa duração.
Preço médio:5.600 – 6.200€/m²
Ver apartamentos em Andorra la Vella →
Escaldes-Engordany: para quem procura premium
A área mais exclusiva, com imóveis de alto padrão, o spa Caldea e os melhores restaurantes. Atmosfera
mais sofisticado.
Perfil ideal:Compradores de alto patrimônio, segundas residências de luxo, investidores premium.
Preço médio:5.689 – 7.135€/m²
Ver apartamentos em Escaldes-Engordany →
La Massana: para os amantes da natureza
Acesso direto a Vallnord, um ambiente mais verde e tranquilo. Boa combinação de serviços e natureza.
Perfil ideal:Famílias com crianças, esquiadores, quem procura o equilíbrio entre o campo e a cidade.
Preço médio: 4.221€/m²
Encamp: a opção acessível e com potencial
Preços mais moderados com boas conexões. Teleférico direto para Grandvalira. Área em desenvolvimento com
potencial de reavaliação.
Perfil ideal:Primeiros compradores, investidores em busca de rentabilidade, esquiadores frequentes.
Preço médio:4.090€/m²
Canillo: paraíso do esqui
O coração de Grandvalira. Menos serviços urbanos mas acesso imbatível às pistas. Popular para aluguel
férias.
Perfil ideal:Investidores em alugueres turísticos, esquiadores apaixonados, segundas residências.
Preço médio:4.100€/m²
Nota importante:A partir de abril de 2025, os investidores estrangeiros NÃO PODEM comprar para uso turístico/férias.
Sant Julià de Lòria: a porta para Espanha
A freguesia mais a sul, a 10 minutos de La Seu d'Urgell. Preços mais baratos e fácil acesso a
Serviços espanhóis.
Perfil ideal:Compradores com orçamento apertado, que trabalham entre Andorra e Espanha.
Preço médio:3.694€/m²
Financiamento: hipotecas em Andorra
Os bancos andorranos oferecem hipotecas tanto a residentes como a não residentes, embora com condições
diferente.
Condições gerais
| Conceito | Residentes | Não residentes |
| Financiamento máximo | 80% do valor | 60-70% do valor |
| Prazo máximo | 25-30 anos | 15-20 anos |
| Taxa de juros | 2,5% – 4% | 3% – 4,5% |
| Idade máxima de conclusão | 70-75 anos | 65-70 anos |
Grandes bancos
Os principais bancos que oferecem hipotecas em Andorra são:
- Crédito Andorra
- MoraBanc
- Andbank
- Banco Sabadell de Andorra
Documentação para solicitar uma hipoteca
Residentes:
- 3 últimas folhas de pagamento
- Declaração de imposto de renda (imposto de renda pessoal de Andorra)
- Extratos bancários dos últimos 6 meses
- Contrato de trabalho
- Vida profissional
Não residentes:
- Declaração de imposto de renda do país de origem
- Comprovante de renda
- Patrimônio líquido documentado
- Referências bancárias
- Plano de uso da propriedade
Vale a pena solicitar uma hipoteca em Andorra?
Depende da sua situação. As vantagens são:
- Tarifas competitivas
- Processo relativamente ágil
- Nenhum imposto sobre atos legais documentados sobre a hipoteca
As desvantagens:
- Requisitos rigorosos de documentação
- Menor financiamento para não residentes
- Necessidade de abrir uma conta num banco de Andorra
Erros comuns na hora de comprar
Depois de 20 anos aconselhando compradores, estes são os erros que vemos repetidamente:
Erro 1: Não verificar a situação legal do apartamento
O problema:Comprar um apartamento com encargos ocultos, gravames ou problemas de herança não resolvidos.
Solução:Sempre solicite uma simples nota de registro atualizada e verifique se o vendedor pode vender
livremente.
Erro 2: confiar em medidores de anúncios
O problema:Os contadores anunciados incluem por vezes terraços, arrecadações ou não correspondem à realidade.
Solução:Verifique os medidores realmente úteis e compare-os com a escrita.
Erro 3: Não considerar todas as despesas
O problema:Calcule apenas o preço de compra e terá um adicional de 20.000 a 30.000€ em impostos e
contas.
Solução:Faça um orçamento de 5% adicionais sobre o preço das despesas.
Erro 4: Correr com medo de perder a oportunidade
O problema:Compre o primeiro apartamento que desejar sem comparar outras opções.
Solução:Veja pelo menos 10 a 15 propriedades antes de decidir. O mercado andorrano não é tão rápido como
parece.
Erro 5: Ignorar a comunidade de proprietários
O problema:Entrar numa comunidade conflituosa, com derrames pendentes ou mal geridos.
Solução:Peça as últimas atas da comunidade e verifique se não há derramamentos ou conflitos aprovados.
Erro 6: Não planejar residência
O problema:Compre pensando em morar em Andorra e descubra que não atende aos requisitos de residência.
Solução:Se você deseja residir, primeiro informe-se sobre os requisitos de residência antes de comprar.
Error 7: Desconocer la legislación actual para extranjeros
El problema:Muchos compradores extranjeros desconocen los cambios de 2024-2025 y se encuentran con un impuesto adicional del 3-10% que no habían contemplado, o descubren que no pueden comprar más de 2 viviendas.
Solución:Informarse sobre la Ley 3/2024 (impuesto inversión extranjera) y la Ley Ómnibus 2025 (límites de compra) antes de iniciar el proceso. Un extranjero paga 7-8% en gastos, no 4,5%.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso en Andorra?
El precio medio de un piso en Andorra es de aproximadamente 4.898€/m² (diciembre 2024), con un máximo histórico de 5.400€/m² en octubre 2024. Un piso de 80m² cuesta entre 296.000€ y 570.000€ dependiendo de la zona. En Escaldes-Engordany, la zona más cara, los precios oscilan entre 5.689€ y 7.135€/m².
¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso en Andorra?
Los impuestos varían según tu situación:
Para residentes (+3 años): ITP del 4% (segunda mano) o IGI 4,5% (obra nueva), más notaría y registro. Total aproximado: 4,5%. Los residentes que compren su primera vivienda hasta 600.000€ pueden estar exentos del ITP.
Para extranjeros: Además del ITP/IGI, deben pagar el Impuesto a la Inversión Extranjera (3% primera vivienda, 5% segunda vivienda). Total aproximado: 7,5% – 8% del precio de compra.
Fuente: Ley 3/2024, Ley 5/2025
¿Cuánto tarda el proceso de compra?
El proceso completo suele tardar entre 2 y 4 meses. Si eres extranjero no residente, la autorización
gubernamental puede añadir 1-2 meses adicionales. Una compra urgente puede cerrarse en 6-8 semanas.
¿Necesito residencia para comprar un piso en Andorra?
No, no necesitas ser residente para comprar. Los extranjeros solo necesitan una autorización de inversión
extranjera, que se concede de forma rutinaria. Sin embargo, si tu intención es vivir en Andorra, necesitarás
tramitar la residencia de forma independiente.
¿Es rentable comprar para alquilar en Andorra?
Sí, la rentabilidad del alquiler en Andorra oscila entre el 3% y el 5% bruto anual. La demanda de alquiler es
alta debido a la llegada constante de nuevos residentes. Las zonas más rentables son Andorra la Vella y
Escaldes-Engordany para alquiler de larga duración, y Canillo/Soldeu para alquiler vacacional.
¿Cuántas propiedades puede comprar un extranjero en Andorra?
Desde abril 2025 (Ley Ómnibus), los inversores extranjeros tienen límites estrictos:
– Máximo 2 pisos/apartamentos (con hasta 3 plazas de parking y 3 trasteros cada uno), O
– 1 vivienda unifamiliar o parcela para construirla
Excepción:No hay límite si la inversión se destina a alquiler de vivienda habitual a precio asequible durante mínimo 10 años.
Prohibición:Los extranjeros NO pueden comprar para uso turístico/vacacional ni para reventa especulativa.
¿Puedo comprar un piso en Andorra con hipoteca española?
No directamente. Los bancos españoles no financian propiedades en Andorra. Necesitarás solicitar la hipoteca en un banco andorrano, lo cual es posible tanto para residentes como para no residentes.
¿Qué es el impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria?
Desde febrero 2024 (Ley 3/2024), los extranjeros y residentes con menos de 3 años de residencia efectiva en los últimos 10 años deben pagar un impuesto adicional:
- 3% para la primera vivienda
- 5% para la segunda vivienda
- 10% para promociones inmobiliarias
Este impuesto es ADICIONAL al ITP (4%) o IGI (4,5%), por lo que el coste total para un extranjero es de aproximadamente 7-8% del precio de compra.
Bonificación 90%:Solo aplica si se destina a alquiler a precio asequible durante mínimo 10 años.
Fuente: Ley 3/2024, Ley 5/2025, Govern d’Andorra
Conclusión
Comprar un piso en Andorra es una inversión sólida con ventajas fiscales claras, un mercado estable y una
calidad de vida excepcional. El proceso, aunque tiene sus particularidades, es perfectamente accesible con el
asesoramiento adecuado.
Lo más importante es:
- Verificar tu situación respecto a la autorización de inversión extranjera y el impuesto del 3-10%
- Conocer los límites de compra si eres extranjero (máximo 2 viviendas desde abril 2025)
- Elegir la zona que mejor se adapte a tus necesidades
- Contar con profesionales actualizados sobre la legislación 2024-2025
- Presupuestar correctamente: 4,5% para residentes, 7-8% para extranjeros
El mercado andorrano seguirá creciendo. Quienes compran hoy están asegurando una inversión con potencial
de revalorización y, para muchos, una nueva forma de vida.
Fuentes consultadas
– Idealista: idealista.com/news (precios y evolución del mercado)
– Indomio: indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra (precios actualizados 2025)
– Summit Advisors: summitadvisors.ad (impuestos ITP e IGI)
– Andorra Solutions: andorra-solutions.com (Ley 3/2024, impuesto inversión extranjera)
– Advantia: advantia.ad (Ley Ómnibus 2025)
– Govern d’Andorra: govern.ad (legislación oficial)
– Luis Alberto Fabra: Estudio octubre 2024 (máximo histórico precios)
Aviso legal:Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Los datos de precios son orientativos y pueden variar. La legislación andorrana está sujeta a cambios frecuentes. Recomendamos consultar con profesionales especializados antes de tomar decisiones de inversión inmobiliaria en Andorra.
Última actualización: Diciembre 2025
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Última atualização: 1 de abril de 2026
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