Comprar um apartamento em Andorra é uma das melhores decisões de investimento imobiliário que pode tomar em
Europa. Com uma fiscalidade atrativa, elevada qualidade de vida e um mercado estável, o Principado atrai todos os anos
mais compradores de Espanha, França e outros países.
Mas o processo tem particularidades que você deve conhecer. Estrangeiros precisam de autorização
governo, existem requisitos específicos de residência e os preços variam muito dependendo do
freguesia. Neste guia explicamos tudo o que precisa de saber para comprar com sucesso o seu apartamento em Andorra.
Índice
- Os estrangeiros podem comprar um apartamento em Andorra?
- Requisitos para comprar um apartamento em Andorra
- Preços de apartamentos em Andorra por região
- Processo de compra passo a passo
- Impostos e custos de compra
- Melhores áreas para comprar um apartamento em Andorra
- Financiamento: hipotecas em Andorra
- Erros comuns na hora de comprar
- Perguntas frequentes
- Conclusão
Os estrangeiros podem comprar um apartamento em Andorra?
Sim, os estrangeiros podem comprar imóveis em Andorra, mas necessitam de autorização prévia do Governo.
Esse é um dos pontos que mais gera confusão, então vamos esclarecer.
Autorização de investimento estrangeiro
Qualquer pessoa singular ou colectiva não residente em Andorra que pretenda adquirir um imóvel deve requerer um
autorização ao Governo de Andorra. Este procedimento:
- Isso é feito antes da compra
- Demora aproximadamente 2 meses (pode ser prorrogado por mais 1 mês)
- Tem uma taxa administrativa de 300€
- Aprovado na grande maioria dos casos
A autorização é praticamente automática para compradores da União Europeia, Espanha, França e outros
países com relações normalizadas com Andorra. Só é negado em casos excepcionais relacionados com
segurança nacional ou lavagem de dinheiro.
Exceções à autorização
Eles não precisam de autorização:
- Residentes em Andorra (já têm permissão implícita)
- Cidadãos andorranos
- Empresas andorranas (mesmo que os sócios sejam estrangeiros)
Posso comprar sem ser residente?
Sim, pode comprar um apartamento em Andorra sem ser residente. Você só precisa da autorização de investimento
estrangeiro mencionado. Muitos compradores compram propriedades como segunda habitação ou como
investimento em aluguel.
No entanto, se a sua intenção é viver em Andorra, terá de processar a residência em paralelo ou
após a compra.
Requisitos para comprar um apartamento em Andorra
Os requisitos variam dependendo da sua situação pessoal. Aqui detalhamos cada caso:
Se você é residente em Andorra
O processo é simples e semelhante a comprar em qualquer outro país:
Documentação necessária:
- Passaporte ou documento de identificação válido
- Autorização de residência em Andorra
- Comprovante de fundos (extratos bancários)
- NRT (Número de Registro Fiscal de Andorra)
Processo:Sem necessidade de autorização especial. Você pode comprar diretamente.
Se você é um estrangeiro não residente
Documentação necessária para estrangeiros não residentes:
- Passaporte válido
- Autorização de investimento estrangeiro (previamente processada)
- Comprovante de origem dos fundos
- Certidão de antecedentes criminais (em alguns casos)
- Procurações, caso você não possa estar presente na assinatura
Processo
- Solicitar autorização de investimento estrangeiro (taxa 300€)
- Aguarde aprovação (2 meses, prorrogável por mais 1 mês)
- Pagar o imposto sobre investimento estrangeiro (3-10% dependendo do número de propriedades)
- Prossiga com a compra
Importante:A partir de abril de 2025, os estrangeiros só poderão comprar no máximo 2 casas (ou 1 casa unifamiliar). Consulte a seção “Impostos e despesas” para mais detalhes.
Se você é cidadão da UE
O processo é igual ao dos demais estrangeiros, mas a autorização é concedida de forma quase automática.
Espanha e França têm acordos específicos que agilizam o processo.
Requisitos financeiros
Não há exigência de investimento mínimo para comprar um apartamento. No entanto, você deve demonstrar:
- Origem legal dos fundos
- Capacidade de pagar o preço acordado
- Solvência para cobrir impostos e despesas associadas
Os bancos de Andorra são especialmente rigorosos com a conformidade regulatória, por isso
Esteja preparado para fornecer documentação detalhada sobre a origem do dinheiro.
Preços de apartamentos em Andorra por região
O preço dos apartamentos em Andorra varia significativamente dependendo da freguesia e da localização específica. Esses
Estes são os preços médios atualizados para 2026:
Tabela de preços por freguesia
| Freguesia | Preço médio €/m² | Apartamento de 80m² | Apartamento de 120m² | Tendência |
| Escaldes-Engordany | 5.689 - 7.135€ | 455.000€ – 570.000€ | 683.000€ – 856.000€ | ↑ Enviando |
| Andorra a Velha | 5.600 - 6.200€ | 448.000€ – 496.000€ | 672.000€ – 744.000€ | ↑ Enviando |
| Ordino | 4.200 – 4.500€ | 336.000€ – 360.000€ | 504.000€ – 540.000€ | → Estável |
| La Massana | 4.221€ | 338.000€ | 507.000€ | ↑ Enviando |
| Acampar | 4.090€ | 327.000€ | 491.000€ | ↑ Enviando |
| Canillo | 4.100€ | 328.000€ | 492.000€ | → Estável |
| Santa Júlia de Lòria | 3.694 – 4.223€ | 296.000€ – 338.000€ | 443.000€ – 507.000€ | → Estável |
Preços de acordo com Idealista e Indomio (2024-2025). Eles variam de acordo com as características específicas de cada imóvel.
Fatores que afetam o preço
Eles aumentam o preço:
- Vistas de montanha ou vale
- Grande terraço ou varanda
- Lugar de estacionamento incluído
- Construção nova ou reformada recentemente
- Proximidade de serviços e comércio
- Andares superiores com elevador
Eles reduzem o preço:
- Apartamentos antigos não reformados
- Pisos térreos sem terraço
- Proibido Estacionar
- Áreas distantes do centro
- Orientação norte
- Prédios sem elevador
Evolução dos preços
O mercado imobiliário andorrano tem registado um crescimento sustentado:
| Ano | Preço médio €/m² | Variação anual | Fonte |
| 2019 | 3.112€ | – | Idealista |
| 2020 | 3.400€ | +9,3% | Idealista |
| 2021 | 3.600€ | +5,9% | Idealista |
| 2022 | 3.850€ | +6,9% | Idealista |
| 2023 | 4.005€ | +4,0% | Idealista |
| 2024 | 4.898€ | +22,3% | Idealista |
| Outubro de 2024 | 5.400€ | Alta de todos os tempos | Luís Alberto Fabra |
O aumento acumulado desde 2019 é de 47,2%. A tendência indica que os preços continuarão a subir, tornando a compra atual um bom investimento a longo prazo.
Veja apartamentos à venda em Andorra →
Processo de compra passo a passo
O processo de compra de um apartamento em Andorra segue estes passos:
Etapa 1: Pesquisa e seleção (2 a 8 semanas)
Pendência:
- Definir orçamento, área e características desejadas
- Entre em contato com 2 a 3 agências imobiliárias de confiança
- Visite propriedades que atendem aos seus critérios
- Compare opções e negocie preços
Conselho:Não se apresse. É melhor ver de 15 a 20 apartamentos e escolher com calma do que comprar o primeiro que você gosta.
Passo 2: Contrato de reserva e depósito (1-2 semanas)
Uma vez escolhido o apartamento, é assinado um contrato de caução que reserva o imóvel.
Elementos do contrato de depósito:
- Identificação do comprador e do vendedor
- Descrição do imóvel
- Preço acordado
- Valor entregue como depósito (geralmente 10%)
- Prazo para assinatura final
- Condições de cancelamento
Valor do depósito:Normalmente 10% do preço. Se o comprador desistir, ele perderá o depósito. Se ele
o vendedor cancela, deve devolver o dobro.
Etapa 3: Due diligence (2 a 4 semanas)
Período para verificar se está tudo em ordem antes da compra final.
Verificações importantes:
- Nota simples do Registro de Imóveis (encargos, hipotecas)
- Certificado de estar atualizado com a comunidade
- Últimos recibos de fornecimento
- Certificado de habitabilidade
- ITE (Inspeção Técnica Predial), se aplicável
- Verificação de medidores reais vs. escriturados
Importante:Uma boa imobiliária realiza essas verificações antes de você assinar o depósito.
Passo 4: Autorização de investimento estrangeiro (1-2 meses)
Caso não seja residente, esta etapa é realizada paralelamente à due diligence.
Documentos necessários:
- Formulário oficial de inscrição
- Passaporte
- Justificativa da origem dos fundos
- Descrição do imóvel a ser adquirido
- Pagamento da taxa administrativa
Etapa 5: Preparação da Assinatura (1-2 semanas)
Tarefas:
- Coordenar data com notário
- Prepare a transferência do dinheiro restante
- Reúna a documentação final
- Verifique as últimas condições do apartamento
Passo 6: Assinatura perante um notário (1 dia)
A venda é formalizada perante um notário público em Andorra.
Na assinatura:
- A escritura pública de venda é lida
- A identidade das partes é verificada
- O pagamento é feito (transferência ou cheque bancário)
- As chaves são entregues
- Todos os documentos são assinados
Custo notarial:Entre 0,1% e 0,3% do preço de venda.
Passo 7: Registro de Propriedade (2 a 4 semanas)
Após a assinatura, o notário envia a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis.
Importante:Até que seja registrado no Registro, o imóvel não estará legalmente em seu nome contra
terceiros.
Etapa 8: Mudança de propriedade dos suprimentos (1 semana)
Procedimentos pós-compra:
- Mudança de proprietário de eletricidade (FEDA)
- Mudança de reservatório de água
- Registro na comunidade de proprietários
- Comunicação à prefeitura correspondente (Comú)
Impostos e custos de compra
Na compra de um apartamento em Andorra, os custos variam significativamente consoante seja residente ou estrangeiro.
Impostos básicos
Imposto sobre Transmissão de Imóveis (ITP): 4%
Aplica-se a casas de segunda mão. 3% correspondem ao Comú (câmara municipal) e 1% ao Governo.
Imposto Indireto Geral (IGI):4,5% Aplica-se a casas novas em construção (quando o vendedor é incorporador ou empresa).
| Preço do apartamento | ITP (4%) | IGI (4,5%) |
| 300.000€ | 12.000€ | 13.500€ |
| 400.000€ | 16.000€ | 18.000€ |
| 500.000€ | 20.000€ | 22.500€ |
| 700.000€ | 28.000€ | 31.500€ |
| 1.000.000€ | 40.000€ | 45.000€ |
Outras despesas
| Conceito | Custo aproximado |
| Notário | 0,1% – 0,3% |
| Registro de Imóveis | ~0,1% |
| Gestão (opcional) | 500€ – 1.500€ |
| Autorização de investimento estrangeiro | 300€ |
Isenção de ITP para residentes (novo abril de 2025)
Se for residente em Andorra e adquirir a sua primeira residência habitual por um valor até 600.000€, poderá ficar ISENTO do ITP (poupança até 24.000€).
Requisitos:
- Primeira casa própria
- Destino: residência habitual e permanente
- Guarde-o por pelo menos 4 anos
- Renda abaixo do limite estabelecido
Fonte: Lei 5/2025, art. 81
Imposto sobre investimento estrangeiro (obrigatório para estrangeiros)
Se for estrangeiro ou residente que não comprove pelo menos 3 anos de residência efetiva em Andorra durante os últimos 10 anos, deverá pagar ADICIONALMENTE o Imposto sobre o Investimento Imobiliário Estrangeiro (Lei 3/2024, alterada pela Lei Omnibus 2025):
| Tipo de aquisição | Taxa de imposto |
| 1ª casa | 3% |
| 2ª casa | 5% |
| Promoções imobiliárias | 10% |
Limites de compra para estrangeiros (a partir de abril de 2025):
– Máximo de 2 moradias/apartamentos (com até 3 lugares de garagem e 3 arrecadações cada), OU – 1 moradia unifamiliar ou lote para construção
Proibições:Os investidores estrangeiros NÃO PODEM adquirir imóveis para uso turístico/férias ou para revenda especulativa.
Bônus de 90%:Aplica-se se o imóvel se destinar a arrendamento como residência principal a um PREÇO ACESSÍVEL durante pelo menos 10 anos. Alugar à taxa de mercado NÃO dá direito a este bônus.
Fonte: Lei 3/2024, Lei 5/2025 (Omnibus)
Resumo de despesas totais
PARA RESIDENTES (compra de 500.000€):
| Conceito | Quantia |
| Preço do apartamento | 500.000€ |
| ITP (4%) | 20.000€ (ou 0€ se for primeira casa) |
| Notário | 1.000€ |
| Registro | 500€ |
| Gerenciamento | 800€ |
| Total a pagar | 522.300€(ou €502.300 com isenção) |
Porcentagem adicional de residentes: 4,5% (ou ~0,5% se for a primeira residência com isenção)
PARA ESTRANGEIROS (compra de 500.000€):
| Conceito | Quantia |
| Preço do apartamento | 500.000€ |
| ITP (4%) | 20.000€ |
| Imposto sobre investimento estrangeiro (3%) | 15.000€ |
| Taxa de autorização | 300€ |
| Notário | 1.000€ |
| Registro | 500€ |
| Gerenciamento | 800€ |
| Total a pagar | 537.600€ |
Percentual adicional de estrangeiros: 7,5% – 8%
Melhores áreas para comprar um apartamento em Andorra
Cada freguesia tem a sua personalidade. Ajudamos você a escolher de acordo com seu perfil:
Andorra la Vella: para quem procura conforto
A capital oferece todos os serviços a pé: lojas, restaurantes, escolas e transportes. Ideal para quem
Trabalham em Andorra ou procuram vida urbana.
Perfil ideal:Profissionais, famílias que valorizam conforto, investidores em arrendamento de longa duração.
Preço médio:5.600 – 6.200€/m²
Ver apartamentos em Andorra la Vella →
Escaldes-Engordany: para quem procura premium
A área mais exclusiva, com imóveis de alto padrão, o spa Caldea e os melhores restaurantes. Atmosfera
mais sofisticado.
Perfil ideal:Compradores de alto patrimônio, segundas residências de luxo, investidores premium.
Preço médio:5.689 – 7.135€/m²
Ver apartamentos em Escaldes-Engordany →
La Massana: para os amantes da natureza
Acesso direto a Vallnord, um ambiente mais verde e tranquilo. Boa combinação de serviços e natureza.
Perfil ideal:Famílias com crianças, esquiadores, quem procura o equilíbrio entre o campo e a cidade.
Preço médio: 4.221€/m²
Encamp: a opção acessível com potencial
Preços mais moderados com boas conexões. Teleférico direto para Grandvalira. Área em desenvolvimento com
potencial de reavaliação.
Perfil ideal:Primeiros compradores, investidores em busca de rentabilidade, esquiadores frequentes.
Preço médio:4.090€/m²
Canillo: paraíso do esqui
O coração de Grandvalira. Menos serviços urbanos mas acesso imbatível às pistas. Popular para aluguel
férias.
Perfil ideal:Investidores em alugueres turísticos, esquiadores apaixonados, segundas residências.
Preço médio:4.100€/m²
Nota importante:A partir de abril de 2025, os investidores estrangeiros NÃO PODEM comprar para uso turístico/férias.
Sant Julià de Lòria: a porta para Espanha
A freguesia mais a sul, a 10 minutos de La Seu d'Urgell. Preços mais baratos e fácil acesso a
Serviços espanhóis.
Perfil ideal:Compradores com orçamento apertado, que trabalham entre Andorra e Espanha.
Preço médio:3.694€/m²
Financiamento: hipotecas em Andorra
Os bancos andorranos oferecem hipotecas tanto a residentes como a não residentes, embora com condições
diferente.
Condições gerais
| Conceito | Residentes | Não residentes |
| Financiamento máximo | 80% do valor | 60-70% do valor |
| Prazo máximo | 25-30 anos | 15-20 anos |
| Taxa de juros | 2,5% – 4% | 3% – 4,5% |
| Idade máxima de conclusão | 70-75 anos | 65-70 anos |
Grandes bancos
Os principais bancos que oferecem hipotecas em Andorra são:
- Crédito Andorra
- MoraBanc
- Andbank
- Banco Sabadell de Andorra
Documentação para solicitar uma hipoteca
Residentes:
- 3 últimas folhas de pagamento
- Declaração de imposto de renda (imposto de renda pessoal de Andorra)
- Extratos bancários dos últimos 6 meses
- Contrato de trabalho
- Vida profissional
Não residentes:
- Declaração de imposto de renda do país de origem
- Comprovante de renda
- Patrimônio líquido documentado
- Referências bancárias
- Plano de uso da propriedade
Vale a pena solicitar uma hipoteca em Andorra?
Depende da sua situação. As vantagens são:
- Tarifas competitivas
- Processo relativamente ágil
- Nenhum imposto sobre atos legais documentados sobre a hipoteca
As desvantagens:
- Requisitos rigorosos de documentação
- Menor financiamento para não residentes
- Necessidade de abrir uma conta num banco de Andorra
Erros comuns na hora de comprar
Depois de 20 anos aconselhando compradores, estes são os erros que vemos repetidamente:
Erro 1: Não verificar a situação legal do apartamento
O problema:Comprar um apartamento com encargos ocultos, gravames ou problemas de herança não resolvidos.
Solução:Sempre solicite uma simples nota de registro atualizada e verifique se o vendedor pode vender
livremente.
Erro 2: confiar em medidores de anúncios
O problema:Os contadores anunciados incluem por vezes terraços, arrecadações ou não correspondem à realidade.
Solução:Verifique os medidores realmente úteis e compare-os com a escrita.
Erro 3: Não considerar todas as despesas
O problema:Calcule apenas o preço de compra e terá um adicional de 20.000 a 30.000€ em impostos e
contas.
Solução:Faça um orçamento de 5% adicionais sobre o preço das despesas.
Erro 4: Correr com medo de perder a oportunidade
O problema:Compre o primeiro apartamento que desejar sem comparar outras opções.
Solução:Veja pelo menos 10 a 15 propriedades antes de decidir. O mercado andorrano não é tão rápido como
parece.
Erro 5: Ignorar a comunidade de proprietários
O problema:Entrar numa comunidade conflituosa, com derrames pendentes ou mal geridos.
Solução:Peça as últimas atas da comunidade e verifique se não há derramamentos ou conflitos aprovados.
Erro 6: Não planejar residência
O problema:Compre pensando em morar em Andorra e descubra que não atende aos requisitos de residência.
Solução:Se você deseja residir, primeiro informe-se sobre os requisitos de residência antes de comprar.
Erro 7: Não conhecer a legislação vigente para estrangeiros
O problema:Muitos compradores estrangeiros desconhecem as alterações de 2024-2025 e encontram-se com um imposto adicional de 3-10% que não tinham considerado, ou descobrem que não podem comprar mais de 2 casas.
Solução:Informe-se sobre a Lei 3/2024 (imposto sobre investimento estrangeiro) e a Lei Omnibus 2025 (limites de compra) antes de iniciar o processo. Um estrangeiro paga 7 a 8% em despesas, e não 4,5%.
Perguntas frequentes
Quanto custa um apartamento em Andorra?
O preço médio de um apartamento em Andorra é de aproximadamente 4.898€/m² (dezembro de 2024), com um máximo histórico de 5.400€/m² em outubro de 2024. Um apartamento de 80m² custa entre 296.000€ e 570.000€ dependendo da área. Em Escaldes-Engordany, a zona mais cara, os preços variam entre 5.689€ e 7.135€/m².
Que impostos são pagos na compra de um apartamento em Andorra?
Os impostos variam dependendo da sua situação:
Para residentes (+3 anos): ITP de 4% (usado) ou IGI 4,5% (construção nova), mais cartório e registro. Total aproximado: 4,5%. Os residentes que comprem a primeira habitação até 600 mil euros poderão ficar isentos do ITP.
Para estrangeiros: Além do ITP/IGI, deverão pagar o Imposto sobre Investimento Estrangeiro (3% primeira residência, 5% segunda residência). Total aproximado: 7,5% – 8% do preço de compra.
Fonte: Lei 3/2024, Lei 5/2025
Quanto tempo leva o processo de compra?
Todo o processo geralmente leva entre 2 e 4 meses. Se você for estrangeiro não residente, a autorização
O governo pode adicionar mais 1-2 meses. Uma compra urgente pode ser fechada em 6 a 8 semanas.
Preciso de residência para comprar um apartamento em Andorra?
Não, você não precisa ser residente para comprar. Estrangeiros só precisam de autorização de investimento
estrangeiro, que é concedido rotineiramente. No entanto, se a sua intenção é viver em Andorra, necessitará
processar residência de forma independente.
É rentável comprar para alugar em Andorra?
Sim, a rentabilidade do aluguer em Andorra varia entre 3% e 5% bruto ao ano. A demanda por aluguel é
elevado devido à constante chegada de novos moradores. As zonas mais rentáveis são Andorra la Vella e
Escaldes-Engordany para alugueres de longa duração e Canillo/Soldeu para alugueres de férias.
Quantas propriedades um estrangeiro pode comprar em Andorra?
Desde abril de 2025 (Lei Omnibus), os investidores estrangeiros têm limites rígidos:
– Máximo de 2 apartamentos/apartamentos (com até 3 lugares de garagem e 3 arrecadações cada), OU
– 1 moradia unifamiliar ou lote para construção
Exceção:Não há limite se o investimento for utilizado para alugar uma residência principal a um preço acessível por pelo menos 10 anos.
Proibição:Estrangeiros NÃO PODEM comprar para uso turístico/férias ou para revenda especulativa.
Posso comprar um apartamento em Andorra com hipoteca espanhola?
Não diretamente. Os bancos espanhóis não financiam propriedades em Andorra. Terá de solicitar a hipoteca num banco de Andorra, o que é possível tanto para residentes como para não residentes.
Qual é o imposto sobre investimento estrangeiro imobiliário?
Desde fevereiro de 2024 (Lei 3/2024), os estrangeiros e residentes com menos de 3 anos de residência efetiva nos últimos 10 anos devem pagar um imposto adicional:
- 3% para a primeira casa
- 5% para a segunda casa
- 10% para empreendimentos imobiliários
Este imposto é ADICIONAL ao ITP (4%) ou IGI (4,5%), portanto o custo total para um estrangeiro é de aproximadamente 7-8% do preço de compra.
Bônus de 90%:Só se aplica se for alugado a um preço acessível por pelo menos 10 anos.
Fonte: Lei 3/2024, Lei 5/2025, Governo de Andorra
Conclusão
Comprar um apartamento em Andorra é um investimento sólido com claras vantagens fiscais, um mercado estável e um
qualidade de vida excepcional. O processo, embora tenha suas particularidades, é perfeitamente acessível com o
aconselhamento apropriado.
O mais importante é:
- Verifique sua situação em relação à autorização de investimento estrangeiro e ao imposto de 3 a 10%
- Conheça os limites de compra se for estrangeiro (máximo 2 casas a partir de abril de 2025)
- Escolha a área que melhor se adapta às suas necessidades
- Ter profissionais atualizados sobre a legislação 2024-2025
- Orçamento corretamente: 4,5% para residentes, 7-8% para estrangeiros
O mercado andorrano continuará a crescer. Quem compra hoje está garantindo um investimento com potencial
de reavaliação e, para muitos, um novo modo de vida.
Fontes consultadas
– Idealista: idealista.com/news (preços e evolução do mercado)
– Indomio: indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra (preços atualizados 2025)
– Summit Advisors: summitadvisors.ad (impostos ITP e IGI)
– Andorra Solutions: andorra-solutions.com (Lei 3/2024, imposto sobre o investimento estrangeiro)
– Advantia: advantia.ad (Lei Omnibus 2025)
– Govern d’Andorra: govern.ad (legislação oficial)
– Luis Alberto Fabra: Estudo Outubro 2024 (preços máximos históricos)
Aviso legal:Este artigo é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Os dados de preços são indicativos e podem variar. A legislação andorrana está sujeita a alterações frequentes. Recomendamos consultar profissionais especializados antes de tomar decisões de investimento imobiliário em Andorra.
Última atualização: dezembro de 2025
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Última atualização: 5 de dezembro de 2025
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