Andorre-la-Vieille n'est pas seulement la capitale de la Principauté : c'est le cœur économique, commercial et résidentiel du pays.
Environ 40 % des transactions immobilières d'Andorre ont lieu ici, ce qui en fait
sur le marché le plus actif et aussi le plus compétitif.
Choisir la bonne agence immobilière à Andorre-la-Vieille est essentiel pour accéder aux meilleures opportunités.
Dans ce guide, nous expliquons comment fonctionne le marché des capitaux, à quels prix s'attendre en fonction de la zone et quels
Recherchez une agence immobilière locale.
Table des matières
- Pourquoi Andorre-la-Vieille est la région la plus demandée
- Prix des appartements à Andorre-la-Vieille par quartier
- Que rechercher dans une agence immobilière de la capitale
- Quartiers et zones d'Andorre-la-Vieille
- Avantages et inconvénients d'acheter dans la capitale
- Questions fréquemment posées
- Conclusion
Pourquoi Andorre-la-Vieille est la région la plus demandée
La capitale de la Principauté concentre l'essentiel de l'activité du pays. Avec à peine 23 000 habitants et
D'une superficie de 12 km², Andorre-la-Vieille offre tout ce dont vous avez besoin à distance de marche.
Raisons de sa popularité
Prestations complètes :Hôpitaux, écoles internationales, centres commerciaux, banques et bureaux
gouvernemental. Tout est dans la capitale ou à quelques minutes seulement.
Place financière:La plupart des entreprises et des professionnels y ont leur siège social. Si vous travaillez en Andorre,
Votre bureau est probablement à Andorre-la-Vieille.
Vie urbaine :Restaurants, cafés, vie nocturne (modérée) et ambiance cosmopolite. C'est la zone qui compte le plus
options de loisirs.
Transport:Liaisons en bus vers toutes les paroisses et Barcelone/Toulouse. La gare centrale est
ici.
Commerce:L'avenue Meritxell est la principale artère commerciale du pays, avec des magasins de toutes marques.
Données de marché
| Indicateur | Andorre-la-Vieille | Moitié Andorre |
| Prix moyen €/m² | 5 964 – 6 199€ | 4 898 – 5 237€ |
| Opérations annuelles | ~480 | 1 200 au total |
| Délai moyen de vente | 3-4 mois | 4-5 mois |
| Demande de location | Très élevé | Haut |
Prix selon Idealista et Indomio (2024-2025). Andorre-la-Vieille est la paroisse où les prix sont les plus élevés de la Principauté.
Prix des appartements à Andorre-la-Vieille par quartier
Les prix dans la capitale varient considérablement en fonction de l'emplacement exact. Le centre n'est pas le même que le
zones résidentielles élevées.
Tableau des prix par zone
| Zone | Prix €/m² | Appartement de 80m² | Caractéristiques |
| Centre (Av. Meritxell) | 6 000 – 6 500€ | 480 000 – 520 000€ | Confort maximum, bruyant |
| Barri Antic (vieille ville) | 5 200 – 5 800€ | 416 000 – 464 000€ | Bâtiments anciens et charmants |
| La Marginée | 4 000 – 5 000€ | 320 000 – 400 000€ | Résidentiel, familles |
| Sainte Coloma | 4 800 – 5 200€ | 384 000 – 416 000€ | Moins cher, belles vues |
| Zone supérieure (vers Escaldes) | 5 500 – 6 000€ | 440 000 – 480 000€ | Calme, vues, premium |
Prix indicatifs selon Idealista (2024-2025). Ils varient en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque bien.
Qu'est-ce qui influence le prix
Augmentez la valeur :
- Vue dégagée sur la vallée ou les montagnes
- Terrasse ou balcon ensoleillé
- Parking inclus (très apprécié au centre)
- Récemment rénové
- Immeuble avec ascenseur et portier
Réduisez la valeur :
- Planchers bas dans les rues bruyantes
- Parking interdit
- Bâtiments anciens sans rénovation
- Orientation nord
- Loin du centre commercial
Evolution récente
Andorre-la-Vieille a connu des hausses de prix constantes :
| Année | Prix moyen €/m² | Variation | Fontaine |
| janvier 2024 | 5 032 € | – | Idéaliste |
| décembre 2024 | 5 872 € | +16,7% | Andorre Entreprise |
| août 2025 | 6 199 € | +5,6% | Indomio |
Andorre-la-Vieille a été la paroisse où la hausse des prix a été la plus élevée en 2024. La croissance reste positive en raison de la forte demande et de la rareté des terrains dans la capitale.
Voir les appartements à Andorre-la-Vieille →
Que rechercher dans une agence immobilière de la capitale
Toutes les agences immobilières d’Andorre ne connaissent pas aussi bien la capitale. Ce sont les fonctionnalités que vous devriez
avoir une bonne agence pour acheter à Andorre-la-Vieille :
Présence physique dans la capitale
Une agence immobilière avec un bureau à Andorre-la-Vieille a un contact direct avec les propriétaires locaux et
connaissance du marché de rue à rue. Méfiez-vous des agences qui opèrent à partir d'autres paroisses sans
présence réelle dans la capitale.
Portefeuille immobilier actif
Demandez combien de propriétés ils possèdent actuellement à Andorre-la-Vieille. Une agence active devrait avoir au
à tout moment au moins 15 à 20 appartements dans la capitale. S'ils en ont moins de 10, ce n'est probablement pas votre région.
de spécialisation.
Connaissance de chaque quartier
Une bonne agence immobilière doit être capable d'expliquer les différences entre vivre au centre, à La Margineda ou à
Sainte Coloma. Si tous les quartiers se ressemblent, cherchez une autre agence.
Accès aux propriétés avant la publication
Dans un marché compétitif comme Andorre-la-Vieille, les meilleures propriétés sont souvent vendues avant
apparaissent sur les portails. Une agence immobilière bien connectée vous donnera accès à ces opportunités.
Questions clés
Avant de vous engager auprès d’une agence immobilière pour acheter dans la capitale, demandez :
- Combien d’appartements possédez-vous actuellement à Andorre-la-Vieille ?
- Combien de ventes avez-vous réalisées dans la capitale l’année dernière ?
- Pouvez-vous me montrer des biens qui ne sont pas publiés en ligne ?
- Quelles différences y a-t-il entre les différents quartiers ?
- Combien de temps faut-il en moyenne pour vendre un appartement ici ?
Quartiers et zones d'Andorre-la-Vieille
La capitale a des personnalités très différentes selon les régions. Nous vous aidons à choisir :
Centre et Avenue Meritxell
Caractéristiques:
- Confort maximum : tout à pied
- Bâtiments modernes et anciens mélangés
- Peut être bruyant à cause de la circulation et du commerce
- Difficile de se garer si vous n'avez pas votre propre parking
Idéal pour :Professionnels qui privilégient le confort à la tranquillité, investisseurs locatifs.
Prix indicatif :6 000 – 6 500€/m²
Barri Antic (vieille ville)
Caractéristiques:
- Charmantes rues pavées
- Bâtiments en pierre réhabilités
- Proche du centre mais plus calme
- Des appartements plus petits avec des agencements particuliers
Idéal pour :Couples sans enfants, amoureux du caractère historique
Prix indicatif :5 200 – 5 800€/m²
La Marginée
Caractéristiques:
- Quartier résidentiel consolidé
- Bonne offre d'appartements familiaux
- Supermarchés et services de proximité
- Un peu plus loin du centre (10 min à pied)
Idéal pour :Familles avec enfants, qui recherchent la tranquillité sans s'éloigner.
Prix indicatif :5 000 – 5 500€/m²
Sainte Coloma
Caractéristiques:
- quartier le plus économique de la capitale
- En partie basse, près de la rivière
- Bon accès routier
- Offre variée d'appartements
Idéal pour :Budgets serrés, premiers acheteurs.
Prix indicatif :4 800 – 5 200€/m²
Zone supérieure (limite avec Escaldes)
Caractéristiques:
- Des bâtiments plus récents et de meilleure qualité
- Vues panoramiques sur la vallée
- Très proche de Caldea et de la zone premium
- Ambiance la plus exclusive
Idéal pour :Des acheteurs à fort pouvoir d’achat, qui recherchent la qualité.
Prix indicatif :5 500 – 6 000€/m²
Avantages et inconvénients d'acheter dans la capitale
Avantages
Tout à portée de main :Vous n'avez pas besoin d'une voiture pour la vie de tous les jours. Supermarchés, pharmacie, banques, restaurants... tout
C'est à distance de marche.
Idéal à louer :La demande locative est plus élevée et plus stable dans la capitale. Si vous achetez comme investissement,
Andorre-la-Vieille offre une meilleure occupation.
Valeur la plus stable :Les prix dans la capitale sont les plus résistants aux baisses. En temps de crise, les zones
les périphériques souffrent davantage.
Vie sociale :Plus d'options de loisirs, de restaurants et de vie nocturne que dans les autres paroisses.
Services de santé :L'hôpital est dans la capitale. Pour les familles avec enfants ou personnes âgées, la proximité
C'est un avantage.
Inconvénients
Prix plus élevés :Vous payez une prime pour être dans la capitale. Le même appartement peut coûter 25 à 35 % de moins à Encamp ou à Sant Julià de Lòria.
Taxe supplémentaire pour les étrangers :Si vous n'êtes pas résident depuis plus de 3 ans, vous devez ajouter 3 à 10 % supplémentaires au prix d'achat (loi 3/2024). Voir rubrique «Informations pour les acheteurs étrangers».
Moins de nature :Bien que l'ensemble de l'Andorre soit entouré de montagnes, depuis la capitale l'accès aux lignes de bus
La randonnée ou le ski nécessitent des déplacements.
Bruit et circulation :Surtout au centre, l'ambiance est plus urbaine et peut être bruyante.
Stationnement difficile :Si votre appartement ne comprend pas de place de parking, se garer dans la capitale est un véritable problème.
Moins d'espace :Les appartements dans la capitale ont tendance à être plus petits que dans d'autres quartiers pour le même prix.
Questions fréquemment posées
Combien coûte un appartement à Andorre-la-Vieille?
Le prix moyen est d’environ 6 000 € – 6 200 €/m² (2024-2025), le plus élevé de toute l’Andorre. Un appartement de 80 m² coûte entre 384 000 € et 520 000 € selon la superficie et les caractéristiques. Dans le centre (Av. Meritxell), les prix dépassent les 6 300 €/m².
Important pour les étrangers :Les non-résidents doivent ajouter 3 à 10 % supplémentaires pour l'impôt sur les investissements étrangers (voir section correspondante).
Vaut-il mieux acheter à Andorre-la-Vieille ou à Escaldes-Engordany ?
Cela dépend de votre profil. Andorre-la-Vieille offre plus de services et une atmosphère urbaine. Escaldes-Engordany est plus exclusive et calme. Actuellement, les deux paroisses ont des prix très similaires (5 900 à 6 200 €/m²), même si Escaldes peut atteindre 7 000 €/m² dans les zones premium. Si vous recherchez confort et services, choisissez la capitale. Si vous préférez l'exclusivité et la tranquillité, Escaldes peut être une meilleure option.
Y a-t-il une offre importante d’appartements dans la capitale ?
L'offre est modérée mais constante. Il y a à tout moment entre 80 et 120 appartements à vendre en Andorre-la.
Vella. Les propriétés bien situées et à bon prix se vendent en 2-3 mois.
Est-il rentable d'acheter pour louer à Andorre-la-Vieille ?
Oui, c'est la zone avec la meilleure demande de location. La rentabilité brute se situe entre 3,5% et 4,5% par an. Le taux d'occupation est très élevé et les locataires sont généralement des professionnels avec des contrats stables.
Important:À partir d'avril 2025, les investisseurs étrangers NE PEUVENT PAS acheter de propriétés à des fins touristiques/de vacances. Seules les locations longue durée sont autorisées.
Quel quartier recommandez-vous aux familles ?
La Margineda est la meilleure option pour les familles : quartier résidentiel calme, bonnes écoles à proximité, prix plus bas
accessible que le centre et une bonne offre d'appartements de 3-4 chambres.
Informations importantes pour les acheteurs étrangers
Si vous êtes étranger ou résident depuis moins de 3 ans en Andorre (au cours des 10 dernières années), vous devez connaître la législation en vigueur avant d'acheter à Andorre-la-Vieille :
Taxe sur les investissements étrangers (Loi 3/2024)
En plus de l'ITP (4%) ou de l'IGI (4,5%), les étrangers doivent payer une taxe supplémentaire :
| Type d'acquisition | Taxe supplémentaire |
| 1ère maison | 3% |
| 2ème maison | 5% |
| Promotions immobilières | 10% |
Cela signifie qu'un étranger paie environ 7,5 à 8 % des dépenses totales, et non 4,5 %.
Exemple:Achat de 500 000 € → L'étranger paie ~37 500 € de taxes (et non 22 500 €).
Limites d'achat (Loi Omnibus, avril 2025)
Les investisseurs étrangers ne peuvent acquérir que :
– Maximum 2 appartements (avec jusqu'à 3 places de parking et 3 débarras chacun), OU
– 1 maison unifamiliale ou terrain pour la construire
Interdictions :L’achat à des fins touristiques/de vacances ou la revente spéculative n’est pas autorisé.
90 % de bonus :Elle ne s'applique que si le bien est loué à un PRIX ABORDABLE pendant au moins 10 ans. La location au tarif du marché ne vous donne PAS droit à ce bonus.
Exonération ITP pour les résidents
Si vous êtes résident d'Andorre et achetez votre première résidence habituelle jusqu'à 600 000 €, vous pouvez être EXEMPTÉS de l'ITP (économies jusqu'à 24 000 €).
Exigences:
- Première maison possédée
- Destination : résidence habituelle et permanente
- Conservez-le au moins 4 ans
- Revenu inférieur au seuil établi
Source : Loi 3/2024, Loi 5/2025 (Omnibus), Gouvernement d'Andorre
Conclusion
Andorre-la-Vieille est le choix naturel pour ceux qui recherchent le confort, les services et la vie urbaine dans le
Principauté. Les prix sont les plus élevés d’Andorre, mais ils offrent également la plus grande stabilité et demande.
Pour acheter dans la capitale, choisissez une agence immobilière avec une réelle présence à Andorre-la-Vieille, connaissance
détail de chaque quartier et accès aux propriétés avant leur arrivée sur le marché public.
Le marché de la capitale est compétitif mais continue d'offrir des opportunités à ceux qui savent regarder.
Vous recherchez un appartement à Andorre-la-Vieille ?
Chez Versus Andorra, nous avons un bureau dans la capitale et nous connaissons chaque rue, chaque bâtiment et chaque opportunité.
Nous aidons les acquéreurs à trouver leur logement au cœur de la Principauté depuis plus de 20 ans
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Sources consultées
– Idealista : idealista.com/valoracion-de-inmuebles/andorra-la-vella-andorra (tarifs par zone août 2025)
– Indomio : indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra/andorra-la-vella (évolution des prix 2024-2025)
– Andorra Corporate : andorracorporate.com (perspectives du marché immobilier 2025)
– Govern d’Andorre : gouverne.ad (législation officielle)
– Loi 3/2024 : Impôt sur les investissements immobiliers étrangers
– Loi 5/2025 : Loi Omnibus pour la croissance durable et le droit au logement
Mentions légales :Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données de prix sont indicatives et peuvent varier en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque bien. La législation andorrane est sujette à de fréquentes modifications. Nous vous recommandons de consulter des professionnels spécialisés avant de prendre des décisions d’investissement immobilier en Andorre.
Dernière mise à jour : décembre 2025
Dernière mise à jour: 5 décembre 2025
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