Invertir en Andorra: bajar la decisión a números (sin cuentos)

Quien se plantea invertir en inmobiliaria en Andorra suele llegar con la misma pregunta: ¿sale a cuenta de verdad?

La respuesta no es universal. Depende del tipo de inversor, del inmueble y de la zona. Aquí bajamos la decisión a números y uso real, sin prometer rentabilidades mágicas.

Antes de hablar de números: ¿qué tipo de inversor eres?

Estabilidad vs maximizar rentabilidad

• Perfil conservador: busca alquiler rápido, poca rotación de inquilinos y mínimos sustos
• Perfil más activo: acepta mayor riesgo a cambio de rentabilidad superior

Definir esto cambia radicalmente qué comprar y dónde hacerlo.

Horizonte: corto, medio o largo plazo

• Corto plazo (1-3 años): liquidez y facilidad de salida prioritarias
• Medio plazo (3-7 años): equilibrio entre renta mensual y revalorización
• Largo plazo (7+ años): conservación de valor y demanda constante

Según el Banco de España, los inversores inmobiliarios con horizonte largo obtienen mejores resultados ajustados por riesgo.

Qué inmuebles se alquilan más rápido en Andorra (y por qué)

Tipologías con demanda constante

En la práctica, se alquilan mejor:

• Pisos de 1-2 habitaciones bien distribuidos
• Viviendas con parking incluido (casi imprescindible)
• Inmuebles eficientes y en buen estado de conservación

Por eso conviene filtrar desde el inicio pisos pensados para inversión en Andorra y descartar tipologías que ralentizan la salida.

Lo que acelera un alquiler

• Distribución funcional sin pasillos innecesarios
• Luz natural abundante (orientación sur)
• Estado «entrar a vivir» sin obras pendientes
• Comodidades clave: parking, trastero, armarios empotrados

Lo que frena un alquiler

• Precio desalineado con la zona
• Gastos altos de comunidad (>150€/mes)
• Distribuciones poco prácticas o anticuadas

Cómo calcular la rentabilidad (ROI) sin autoengañarte

Fórmula realista

ROI = (ingresos anuales – gastos anuales) / inversión total

La clave está en no dejar gastos fuera de la ecuación.

Ejemplo con números reales

• Precio compra + gastos: 450.000€
• Renta mensual: 1.800€ → Renta anual: 21.600€
• Gastos (comunidad, mantenimiento, vacancia estimada): 3.600€
• ROI bruto aproximado: (21.600 – 3.600) / 450.000 = 4%

Este ejemplo refleja una rentabilidad conservadora pero realista en zonas céntricas de Andorra.

Errores habituales en el cálculo

• Contar solo la renta sin restar gastos
• Ignorar periodos de vacancia (mínimo 1 mes/año)
• No prever mantenimiento y reparaciones

Gastos que suelen comerse la rentabilidad

Comunidad y mantenimiento

En Andorra hay comunidades muy bien gestionadas… y otras no tanto. Revisar actas de los últimos 3 años y presupuestos es fundamental.

Gasto medio de comunidad en edificios céntricos: 100-200€/mes.

Reformas

Una reforma suma valor solo si mejora lo que el inquilino valora: confort térmico, eficiencia energética, distribución práctica.

Cambiar suelos por estética rara vez se recupera en alquiler.

Vacancia y rotación

Mejor estimar con margen que asumir ocupación perfecta. Un mes de vacancia anual (8,3%) es una estimación prudente.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la tasa de vacancia media en mercados estables ronda el 5-10%.

Zonas con mejor equilibrio demanda/precio (según inquilino)

Perfil profesional / vida urbana

Busca cercanía a servicios y transporte. Andorra la Vella y Escaldes-Engordany concentran demanda constante durante todo el año.

Puedes analizar propiedades en zonas urbanas de Andorra con alta rotación de alquiler para ver qué tipologías funcionan mejor.

Perfil familia

Valora espacio, calma y logística diaria (colegios, supermercados). La Massana y zonas residenciales de Escaldes funcionan bien.

Demandan casas adosadas o pisos amplios con 3 habitaciones.

Perfil montaña / temporadas

Aquí la clave es no sobrepagar por vistas y priorizar accesos cómodos, parking cubierto y buen aislamiento.

Canillo y Encamp tienen demanda de profesionales vinculados a estaciones de esquí.

Cómo comparar zonas objetivamente

Mira tiempo medio de alquiler, precios reales cerrados (no solo anuncios) y tipo de demanda predominante. Consulta las características de las 7 parroquias de Andorra para entender cada mercado.

Checklist buy-to-let en Andorra (imprescindible)

Parking

En muchas zonas es determinante para alquilar rápido. Filtrar pisos con parking en Andorra ahorra tiempo y vacancia.

Transporte y accesos

Especialmente importante en invierno. Zonas con buena conexión mantienen demanda estable.

Estado real del inmueble

Instalaciones (agua, luz, calefacción), ventanas y aislamiento pesan más que la estética superficial.

Distribución que se alquila fácil

Menos pasillos, espacios bien aprovechados, dormitorios de tamaño útil (no solo para la cama).

Trastero

Muy valorado por perfiles activos y de montaña (material de esquí, bicicletas).

Señales de alerta: cuándo pasar de largo

Precio emocional

Si no se justifica con zona, demanda y comparables reales, mejor descartar. El mercado de alquiler castiga el sobreprecio.

Comunidad problemática

Costes altos sin justificación (>200€/mes) o actas con conflictos recurrentes reducen margen drásticamente.

Reformas inevitables

Si no están incluidas en el precio de compra, se comen el ROI del primer año. Calcula siempre reforma + precio.

Invertir con lógica, no a ciegas

Dinos presupuesto, zona y perfil de inquilino

Cuéntanos presupuesto disponible, zona preferida y tipo de inquilino objetivo y desde Versus Andorra te proponemos opciones con lógica de inversión, explicándote números reales, riesgos y encaje con el mercado.

Puedes:

• Explorar propiedades en Andorra adecuadas para inversión
• Comparar pisos pensados para alquilar por zona y demanda
• Revisar áticos con potencial de alquiler
• Analizar casas adosadas para familias

O contactar directamente para una llamada, WhatsApp o visita enfocada a ROI y retorno real.