Andorra la Vella no es solo la capital del Principado: es el corazón económico, comercial y residencial del país.
Aproximadamente el 40% de las transacciones inmobiliarias de Andorra se realizan aquí, lo que la convierte
en el mercado más activo y también el más competitivo.
Elegir la inmobiliaria adecuada en Andorra la Vella es fundamental para acceder a las mejores oportunidades.
En esta guía te explicamos cómo funciona el mercado de la capital, qué precios esperar según la zona y qué
buscar en una agencia inmobiliaria local.
Índice de contenidos
- Por qué Andorra la Vella es la zona más demandada
- Precios de pisos en Andorra la Vella por barrio
- Qué buscar en una inmobiliaria de la capital
- Barrios y zonas de Andorra la Vella
- Ventajas y desventajas de comprar en la capital
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
Por qué Andorra la Vella es la zona más demandada
La capital del Principado concentra la mayor parte de la actividad del país. Con apenas 23.000 habitantes y
una superficie de 12 km², Andorra la Vella ofrece todo lo que necesitas a distancia caminable.
Razones de su popularidad
Servicios completos: Hospitales, colegios internacionales, centros comerciales, bancos y oficinas
gubernamentales. Todo está en la capital o a pocos minutos.
Centro financiero: La mayoría de empresas y profesionales tienen su sede aquí. Si trabajas en Andorra,
probablemente tu oficina esté en Andorra la Vella.
Vida urbana: Restaurantes, cafeterías, vida nocturna (moderada) y ambiente cosmopolita. Es la zona con más
opciones de ocio.
Transporte: Conexiones de autobús a todas las parroquias y a Barcelona/Toulouse. La estación central está
aquí.
Comercio: La Avenida Meritxell es la principal arteria comercial del país, con tiendas de todas las marcas.
Datos del mercado
| Indicador | Andorra la Vella | Media Andorra |
| Precio medio €/m² | 5.964 – 6.199€ | 4.898 – 5.237€ |
| Transacciones anuales | ~480 | 1.200 total |
| Tiempo medio de venta | 3-4 meses | 4-5 meses |
| Demanda de alquiler | Muy alta | Alta |
Precios según Idealista e Indomio (2024-2025). Andorra la Vella es la parroquia con los precios más altos del Principado.
Precios de pisos en Andorra la Vella por barrio
Los precios en la capital varían significativamente según la ubicación exacta. No es lo mismo el centro que las
zonas residenciales altas.
Tabla de precios por zona
| Zona | Precio €/m² | Piso 80m² | Características |
| Centro (Av. Meritxell) | 6.000 – 6.500€ | 480.000 – 520.000€ | Máxima comodidad, ruidoso |
| Barri Antic (casco antiguo) | 5.200 – 5.800€ | 416.000 – 464.000€ | Encanto, edificios antiguos |
| La Margineda | 4.000 – 5.000€ | 320.000 – 400.000€ | Residencial, familias |
| Santa Coloma | 4.800 – 5.200€ | 384.000 – 416.000€ | Más económico, buenas vistas |
| Zona alta (hacia Escaldes) | 5.500 – 6.000€ | 440.000 – 480.000€ | Tranquilo, vistas, premium |
Precios orientativos según Idealista (2024-2025). Varían según características específicas de cada propiedad.
Qué influye en el precio
Aumenta el valor:
- Vistas abiertas al valle o montaña
- Terraza o balcón soleado
- Parking incluido (muy valorado en el centro)
- Reformado recientemente
- Edificio con ascensor y portero
Reduce el valor:
- Plantas bajas en calles ruidosas
- Sin parking
- Edificios antiguos sin reformar
- Orientación norte
- Lejos del centro comercial
Evolución reciente
Andorra la Vella ha experimentado subidas de precio constantes:
| Año | Precio medio €/m² | Variación | Fuente |
| Ene 2024 | 5.032€ | – | Idealista |
| Dic 2024 | 5.872€ | +16,7% | Andorra Corporate |
| Ago 2025 | 6.199€ | +5,6% | Indomio |
Andorra la Vella ha sido la parroquia con mayor incremento de precios en 2024. El crecimiento sigue positivo debido a la alta demanda y la escasez de suelo en la capital.
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Qué buscar en una inmobiliaria de la capital
No todas las inmobiliarias de Andorra conocen igual de bien la capital. Estas son las características que debe
tener una buena agencia para comprar en Andorra la Vella:
Presencia física en la capital
Una inmobiliaria con oficina en Andorra la Vella tiene contacto directo con propietarios locales y
conocimiento del mercado calle a calle. Desconfía de agencias que operan desde otras parroquias sin
presencia real en la capital.
Cartera activa de propiedades
Pregunta cuántas propiedades tienen actualmente en Andorra la Vella. Una agencia activa debería tener al
menos 15-20 pisos en la capital en cualquier momento. Si tienen menos de 10, probablemente no sea su zona
de especialización.
Conocimiento de cada barrio
Una buena inmobiliaria debe poder explicarte las diferencias entre vivir en el centro, en La Margineda o en
Santa Coloma. Si todos los barrios les parecen iguales, busca otra agencia.
Acceso a propiedades antes de publicarse
En un mercado competitivo como Andorra la Vella, las mejores propiedades a menudo se venden antes de
aparecer en los portales. Una inmobiliaria bien conectada te dará acceso a estas oportunidades.
Preguntas clave
Antes de comprometerte con una inmobiliaria para comprar en la capital, pregunta:
- ¿Cuántos pisos tienen actualmente en Andorra la Vella?
- ¿Cuántas ventas han cerrado en la capital en el último año?
- ¿Pueden mostrarme propiedades que no estén publicadas online?
- ¿Qué diferencias hay entre los diferentes barrios?
- ¿Cuánto tiempo tardan de media en vender un piso aquí?
Barrios y zonas de Andorra la Vella
La capital tiene personalidades muy diferentes según la zona. Te ayudamos a elegir:
Centro y Avenida Meritxell
Características:
- Máxima comodidad: todo a pie
- Edificios modernos y antiguos mezclados
- Puede ser ruidoso por el tráfico y el comercio
- Difícil aparcar si no tienes parking propio
Ideal para: Profesionales que valoran la comodidad sobre la tranquilidad, inversores en alquiler.
Precio orientativo: 6.000 – 6.500€/m²
Barri Antic (Casco antiguo)
Características:
- Calles empedradas con encanto
- Edificios de piedra rehabilitados
- Cerca del centro pero más tranquilo
- Pisos más pequeños y con distribuciones peculiares
Ideal para: Parejas sin hijos, amantes del carácter histórico
Precio orientativo: 5.200 – 5.800€/m²
La Margineda
Características:
- Zona residencial consolidada
- Buena oferta de pisos familiares
- Supermercados y servicios locales
- Algo más alejado del centro (10 min andando)
Ideal para: Familias con niños, quienes buscan tranquilidad sin alejarse mucho.
Precio orientativo: 5.000 – 5.500€/m²
Santa Coloma
Características:
- Zona más económica de la capital
- En la parte baja, cerca del río
- Buenos accesos por carretera
- Oferta variada de pisos
Ideal para: Presupuestos ajustados, primeros compradores.
Precio orientativo: 4.800 – 5.200€/m²
Zona alta (límite con Escaldes)
Características:
- Edificios más nuevos y de mayor calidad
- Vistas panorámicas al valle
- Muy cerca de Caldea y zona premium
- Ambiente más exclusivo
Ideal para: Compradores de alto poder adquisitivo, quienes buscan calidad.
Precio orientativo: 5.500 – 6.000€/m²
Ventajas y desventajas de comprar en la capital
Ventajas
Todo a mano: No necesitas coche para el día a día. Supermercados, farmacia, bancos, restaurantes… todo
está a distancia caminable.
Mejor para alquiler: La demanda de alquiler es más alta y estable en la capital. Si compras como inversión,
Andorra la Vella ofrece mejor ocupación.
Valor más estable: Los precios en la capital son los más resistentes a caídas. En momentos de crisis, las zonas
periféricas sufren más.
Vida social: Más opciones de ocio, restaurantes y vida nocturna que en otras parroquias.
Servicios sanitarios: El hospital está en la capital. Para familias con niños o personas mayores, la proximidad
es una ventaja.
Desventajas
Precios más altos: Pagas un premium por estar en la capital. El mismo piso puede costar un 25-35% menos en Encamp o Sant Julià de Lòria.
Impuesto adicional para extranjeros: Si no eres residente con más de 3 años, debes añadir un 3-10% adicional sobre el precio de compra (Ley 3/2024). Ver sección «Información para compradores extranjeros».
Menos naturaleza: Aunque Andorra entera está rodeada de montañas, desde la capital el acceso a rutas de
senderismo o pistas de esquí requiere desplazamiento.
Ruido y tráfico: Especialmente en el centro, el ambiente es más urbano y puede ser ruidoso.
Parking complicado: Si tu piso no incluye plaza de parking, aparcar en la capital es un problema real.
Menos espacio: Los pisos en la capital tienden a ser más pequeños que en otras zonas por el mismo precio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso en Andorra la Vella?
El precio medio es de aproximadamente 6.000 – 6.200€/m² (2024-2025), el más alto de todo Andorra. Un piso de 80m² cuesta entre 384.000€ y 520.000€ dependiendo de la zona y características. En el centro (Av. Meritxell), los precios superan los 6.300€/m².
Importante para extranjeros: Los no residentes deben añadir un 3-10% adicional por el impuesto a la inversión extranjera (ver sección correspondiente).
¿Es mejor comprar en Andorra la Vella o en Escaldes-Engordany?
Depende de tu perfil. Andorra la Vella ofrece más servicios y ambiente urbano. Escaldes-Engordany es más exclusivo y tranquilo. Actualmente, ambas parroquias tienen precios muy similares (5.900-6.200€/m²), aunque Escaldes puede alcanzar los 7.000€/m² en zonas premium. Si buscas comodidad y servicios, elige la capital. Si prefieres exclusividad y tranquilidad, Escaldes puede ser mejor opción.
¿Hay mucha oferta de pisos en la capital?
La oferta es moderada pero constante. En cualquier momento hay entre 80 y 120 pisos en venta en Andorra la
Vella. Las propiedades bien ubicadas y con buen precio se venden en 2-3 meses.
¿Es rentable comprar para alquilar en Andorra la Vella?
Sí, es la zona con mejor demanda de alquiler. La rentabilidad bruta oscila entre el 3,5% y el 4,5% anual. La ocupación es muy alta y los inquilinos suelen ser profesionales con contratos estables.
Importante: Desde abril 2025, los inversores extranjeros NO pueden comprar propiedades para uso turístico/vacacional. Solo se permite alquiler de larga duración.
¿Qué barrio recomendáis para familias?
La Margineda es la mejor opción para familias: zona residencial tranquila, buenos colegios cerca, precios más
accesibles que el centro y buena oferta de pisos de 3-4 habitaciones.
Información importante para compradores extranjeros
Si eres extranjero o residente con menos de 3 años en Andorra (en los últimos 10 años), debes conocer la legislación vigente antes de comprar en Andorra la Vella:
Impuesto a la inversión extranjera (Ley 3/2024)
Además del ITP (4%) o IGI (4,5%), los extranjeros deben pagar un impuesto adicional:
| Tipo de adquisición | Impuesto adicional |
| 1ª vivienda | 3% |
| 2ª vivienda | 5% |
| Promociones inmobiliarias | 10% |
Esto significa que un extranjero paga aproximadamente 7,5-8% en gastos totales, no 4,5%.
Ejemplo: Compra de 500.000€ → Extranjero paga ~37.500€ en impuestos (no 22.500€).
Límites de compra (Ley Ómnibus, abril 2025)
Los inversores extranjeros solo pueden adquirir:
– Máximo 2 pisos/apartamentos (con hasta 3 plazas de parking y 3 trasteros cada uno), O
– 1 vivienda unifamiliar o parcela para construirla
Prohibiciones: No se permite la compra para uso turístico/vacacional ni para reventa especulativa.
Bonificación 90%: Solo aplica si el inmueble se destina a alquiler a PRECIO ASEQUIBLE durante mínimo 10 años. El alquiler a precio de mercado NO da derecho a esta bonificación.
Exención ITP para residentes
Si eres residente en Andorra y compras tu primera vivienda habitual hasta 600.000€, puedes estar EXENTO del ITP (ahorro hasta 24.000€).
Requisitos:
- Primera vivienda en propiedad
- Destino: residencia habitual y permanente
- Mantenerla mínimo 4 años
- Ingresos por debajo del umbral establecido
Fuente: Ley 3/2024, Ley 5/2025 (Ómnibus), Govern d’Andorra
Conclusión
Andorra la Vella es la elección natural para quienes buscan comodidad, servicios y una vida urbana en el
Principado. Los precios son los más altos de Andorra, pero también ofrecen la mayor estabilidad y demanda.
Para comprar en la capital, elige una inmobiliaria con presencia real en Andorra la Vella, conocimiento
detallado de cada barrio y acceso a propiedades antes de que lleguen al mercado público.
El mercado de la capital es competitivo pero sigue ofreciendo oportunidades para quienes saben buscar.
¿Buscas piso en Andorra la Vella?
En Versus Andorra tenemos oficina en la capital y conocemos cada calle, cada edificio y cada oportunidad.
Llevamos más de 20 años ayudando a compradores a encontrar su hogar en el corazón del Principado
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Fuentes consultadas
– Idealista: idealista.com/valoracion-de-inmuebles/andorra-la-vella-andorra (precios por zona agosto 2025)
– Indomio: indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra/andorra-la-vella (evolución precios 2024-2025)
– Andorra Corporate: andorracorporate.com (perspectivas mercado inmobiliario 2025)
– Govern d’Andorra: govern.ad (legislación oficial)
– Ley 3/2024: Impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria
– Ley 5/2025: Ley Ómnibus para el crecimiento sostenible y derecho a la vivienda
Aviso legal: Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Los datos de precios son orientativos y pueden variar según las características específicas de cada propiedad. La legislación andorrana está sujeta a cambios frecuentes. Recomendamos consultar con profesionales especializados antes de tomar decisiones de inversión inmobiliaria en Andorra.
Última actualización: Diciembre 2025
Última actualización: 5 de diciembre de 2025
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