Comprar un piso en Andorra es una de las mejores decisiones de inversión inmobiliaria que puedes tomar en
Europa. Con una fiscalidad atractiva, alta calidad de vida y un mercado estable, el Principado atrae cada año a
más compradores de España, Francia y otros países.
Pero el proceso tiene particularidades que debes conocer. Los extranjeros necesitan autorización
gubernamental, existen requisitos específicos de residencia y los precios varían enormemente según la
parroquia. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber para comprar tu piso en Andorra con éxito.
Table of contents
- ¿Pueden los extranjeros comprar un piso en Andorra?
- Requisitos para comprar un piso en Andorra
- Precios de pisos en Andorra por zona
- Proceso de compra paso a paso
- Impuestos y gastos de compra
- Mejores zonas para comprar piso en Andorra
- Financiación: hipotecas en Andorra
- Errores comunes al comprar
- Frequently asked questions
- Conclusion
¿Pueden los extranjeros comprar un piso en Andorra?
Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en Andorra, pero necesitan autorización previa del Gobierno.
Este es uno de los puntos que más confusión genera, así que vamos a aclararlo.
Autorización de inversión extranjera
Cualquier persona física o jurídica no residente en Andorra que quiera adquirir un inmueble debe solicitar una
autorización al Govern d’Andorra. Este trámite:
- Se realiza antes de la compra
- Tarda aproximadamente 2 meses (puede prorrogarse 1 mes más)
- Tiene una tasa administrativa de 300€
- Se aprueba en la gran mayoría de casos
La autorización es prácticamente automática para compradores de la Unión Europea, España, Francia y otros
países con relaciones normalizadas con Andorra. Solo se deniega en casos excepcionales relacionados con
seguridad nacional o blanqueo de capitales.
Excepciones a la autorización
No necesitan autorización:
- Residentes en Andorra (ya tienen permiso implícito)
- Nacionales andorranos
- Empresas andorranas (aunque los socios sean extranjeros)
¿Puedo comprar sin ser residente?
Sí, puedes comprar un piso en Andorra sin ser residente. Simplemente necesitas la autorización de inversión
extranjera mencionada. Muchos compradores adquieren propiedades como segunda residencia o como
inversión para alquiler.
Sin embargo, si tu intención es vivir en Andorra, necesitarás tramitar la residencia de forma paralela o
posterior a la compra.
Requisitos para comprar un piso en Andorra
Los requisitos varían según tu situación personal. Aquí desglosamos cada caso:
Si eres residente en Andorra
El proceso es sencillo y similar a comprar en cualquier otro país:
Documentación necesaria:
- Pasaporte o DNI en vigor
- Permiso de residencia andorrano
- Justificante de fondos (extractos bancarios)
- NRT (Número de Registro Tributario andorrano)
Proceso:Sin necesidad de autorización especial. Puedes comprar directamente.
Si eres extranjero no residente
Documentación necesaria para extranjeros no residentes:
- Pasaporte en vigor
- Autorización de inversión extranjera (se tramita previamente)
- Justificante del origen de los fondos
- Certificado de antecedentes penales (en algunos casos)
- Poderes notariales si no puedes estar presente en la firma
Proceso
- Solicitar autorización de inversión extranjera (tasa 300€)
- Esperar aprobación (2 meses, prorrogable 1 mes más)
- Pagar el impuesto a la inversión extranjera (3-10% según número de inmuebles)
- Proceder con la compra
Important:Desde abril 2025, los extranjeros solo pueden comprar máximo 2 viviendas (o 1 unifamiliar). Ver sección «Impuestos y gastos» para más detalles.
Si eres ciudadano de la UE
El proceso es el mismo que para otros extranjeros, pero la autorización se concede de forma casi automática.
España y Francia tienen acuerdos específicos que agilizan el trámite.
Requisitos financieros
No existe un requisito mínimo de inversión para comprar un piso. Sin embargo, sí debes demostrar:
- Origen lícito de los fondos
- Capacidad para pagar el precio acordado
- Solvencia para cubrir impuestos y gastos asociados
Los bancos andorranos son especialmente rigurosos con el cumplimiento normativo (compliance), por lo que
prepárate para aportar documentación detallada sobre el origen del dinero.
Precios de pisos en Andorra por zona
El precio de los pisos en Andorra varía significativamente según la parroquia y la ubicación específica. Estos
son los precios medios actualizados a 2026:
Tabla de precios por parroquia
| Parish | Average price €/m² | 80m² apartment | Piso 120m² | Tendencia |
| Escaldes-Engordany | 5.689 - 7.135€ |
455.000€ – 570.000€ | 683.000€ – 856.000€ | ↑ Subiendo |
| Andorra la Vella | 5.600 - 6.200€ |
448.000€ – 496.000€ | 672.000€ – 744.000€ | ↑ Subiendo |
| Ordino | 4.200 – 4.500€ | 336.000€ – 360.000€ | 504.000€ – 540.000€ | → Estable |
| La Massana | 4.221€ | 338.000€ | 507.000€ | ↑ Subiendo |
| Encamp | 4.090€ | 327.000€ | 491.000€ | ↑ Subiendo |
| Canillo | 4.100€ | 328.000€ | 492.000€ | → Estable |
| Sant Julia de Lòria | 3.694 – 4.223€ | 296.000€ – 338.000€ | 443.000€ – 507.000€ | → Estable |
Precios según Idealista e Indomio (2024-2025). Varían según características específicas de cada propiedad.
Factores que afectan el precio
Aumentan el precio:
- Vistas a montaña o valle
- Terraza o balcón grande
- Plaza de parking incluida
- Obra nueva o reformado recientemente
- Proximidad a servicios y comercios
- Plantas altas con ascensor
Reducen el precio:
- Pisos antiguos sin reformar
- Plantas bajas sin terraza
- No parking
- Zonas alejadas del centro
- North orientation
- Edificios sin ascensor
Evolución de precios
El mercado inmobiliario andorrano ha experimentado un crecimiento sostenido:
| Year | Average price €/m² | Variación anual | Fountain |
| 2019 | 3.112€ | – | Idealistic |
| 2020 | 3.400€ | +9,3% | Idealistic |
| 2021 | 3.600€ | +5,9% | Idealistic |
| 2022 | 3.850€ | +6,9% | Idealistic |
| 2023 | 4.005€ | +4,0% | Idealistic |
| 2024 | 4.898€ | +22,3% | Idealistic |
| Oct 2024 | 5.400€ | Máximo histórico | Luis Alberto Fabra |
El incremento acumulado desde 2019 es del 47,2%. La tendencia indica que los precios seguirán subiendo, lo que hace de la compra actual una buena inversión a largo plazo.
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Proceso de compra paso a paso
El proceso de compra de un piso en Andorra sigue estos pasos:
Paso 1: Búsqueda y selección (2-8 semanas)
Qué hacer:
- Definir presupuesto, zona y características deseadas
- Contactar con 2-3 inmobiliarias de confianza
- Visitar propiedades que encajen con tus criterios
- Comparar opciones y negociar precios
Consejo:No te precipites. Es mejor ver 15-20 pisos y elegir con calma que comprar el primero que te guste.
Paso 2: Reserva y contrato de arras (1-2 semanas)
Una vez elegido el piso, se firma un contrato de arras que reserva la propiedad.
Elementos del contrato de arras:
- Identificación de comprador y vendedor
- Descripción de la propiedad
- Precio acordado
- Cantidad entregada como señal (habitualmente 10%)
- Plazo para la firma definitiva
- Condiciones de cancelación
Cantidad de arras:Normalmente el 10% del precio. Si el comprador se echa atrás, pierde las arras. Si el
vendedor cancela, debe devolver el doble.
Paso 3: Due diligence (2-4 semanas)
Período para verificar que todo está en orden antes de la compra definitiva.
Verificaciones importantes:
- Nota simple del Registro de la Propiedad (cargas, hipotecas)
- Certificado de estar al corriente con la comunidad
- Últimos recibos de suministros
- Certificate of habitability
- ITE (Inspección Técnica del Edificio) si aplica
- Verificación de metros reales vs. escriturados
Important:Una buena inmobiliaria realiza estas verificaciones por ti antes de que firmes las arras.
Paso 4: Autorización de inversión extranjera (1-2 meses)
Si no eres residente, este paso se realiza en paralelo a la due diligence.
Documentos necesarios:
- Formulario de solicitud oficial
- Pasaporte
- Justificación del origen de fondos
- Descripción de la propiedad a adquirir
- Pago de la tasa administrativa
Paso 5: Preparación de la firma (1-2 semanas)
Tareas:
- Coordinar fecha con notario
- Preparar transferencia del dinero restante
- Reunir documentación final
- Verificar últimas condiciones del piso
Paso 6: Firma ante notario (1 día)
La compraventa se formaliza ante notario público en Andorra.
En la firma:
- Se lee la escritura pública de compraventa
- Se verifica la identidad de las partes
- Se efectúa el pago (transferencia o cheque bancario)
- Se entregan las llaves
- Se firman todos los documentos
Coste notarial:Entre 0,1% y 0,3% del precio de venta.
Paso 7: Registro de la propiedad (2-4 semanas)
Tras la firma, el notario envía la escritura al Registro de la Propiedad.
Important:Hasta que no se inscribe en el Registro, la propiedad no está legalmente a tu nombre frente a
terceros.
Paso 8: Cambio de titularidad de suministros (1 semana)
Gestiones post-compra:
- Cambio de titular de luz (FEDA)
- Cambio de titular de agua
- Alta en la comunidad de propietarios
- Comunicación al ayuntamiento (Comú) correspondiente
Impuestos y gastos de compra
Al comprar un piso en Andorra, los costes varían significativamente según seas residente o extranjero.
Impuestos base
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 4%
Se aplica a viviendas de segunda mano. El 3% corresponde al Comú (ayuntamiento) y el 1% al Govern.
Impuesto General Indirecto (IGI):4,5% Se aplica a viviendas de obra nueva (cuando el vendedor es promotor o empresa).
| Precio del piso | ITP (4%) | IGI (4,5%) |
| €300,000 | 12.000€ | 13.500€ |
| 400.000€ | 16.000€ | 18.000€ |
| €500,000 | 20.000€ | 22.500€ |
| 700.000€ | 28.000€ | 31.500€ |
| €1,000,000 | €40,000 | 45.000€ |
Otros gastos
| Concept | Coste aproximado |
| Notary | 0,1% – 0,3% |
| Registro de la Propiedad | ~0,1% |
| Gestoría (opcional) | 500€ – 1.500€ |
| Foreign investment authorization | 300€ |
ITP exemption for residents (new April 2025)
Si eres residente en Andorra y compras tu primera vivienda habitual por un valor de hasta 600.000€, puedes estar EXENTO del ITP (ahorro de hasta 24.000€).
Requirements:
- First home owned
- Destination: habitual and permanent residence
- Keep it for at least 4 years
- Income below the established threshold
Source: Law 5/2025, art. 81
Impuesto a la inversión extranjera (obligatorio para extranjeros)
Si eres extranjero o residente que no acredite al menos 3 años de residencia efectiva en Andorra durante los últimos 10 años, debes pagar ADICIONALMENTE el Impuesto sobre la Inversión Extranjera Inmobiliaria (Ley 3/2024, modificada por Ley Ómnibus 2025):
| Acquisition type | Tax rate |
| 1st home | 3% |
| 2nd home | 5% |
| Real estate promotions | 10% |
Purchase limits for foreigners (from April 2025):
– Máximo 2 pisos/apartamentos (con hasta 3 plazas de parking y 3 trasteros cada uno), O – 1 vivienda unifamiliar o parcela para construirla
Prohibitions:Foreign investors CANNOT purchase properties for tourist/vacation use or for speculative resale.
90% Bonus:Aplica si el inmueble se destina a alquiler de vivienda habitual a PRECIO ASEQUIBLE durante mínimo 10 años. El alquiler a precio de mercado NO da derecho a esta bonificación.
Fuente: Ley 3/2024, Ley 5/2025 (Ómnibus)
Resumen de gastos totales
PARA RESIDENTES (compra de 500.000€):
| Concept | Importe |
| Precio del piso | €500,000 |
| ITP (4%) | 20.000€ (o 0€ si primera vivienda) |
| Notary | 1.000€ |
| Registro | 500€ |
| Management | 800€ |
| Total a pagar | 522.300€(o 502.300€ con exención) |
Porcentaje adicional residentes: 4,5% (o ~0,5% si primera vivienda con exención)
PARA EXTRANJEROS (compra de 500.000€):
| Concept | Importe |
| Precio del piso | €500,000 |
| ITP (4%) | 20.000€ |
| Impuesto inversión extranjera (3%) | €15,000 |
| Tasa autorización | 300€ |
| Notary | 1.000€ |
| Registro | 500€ |
| Management | 800€ |
| Total a pagar | 537.600€ |
Porcentaje adicional extranjeros: 7,5% – 8%
Mejores zonas para comprar piso en Andorra
Cada parroquia tiene su personalidad. Te ayudamos a elegir según tu perfil:
Andorra la Vella: para quienes buscan comodidad
La capital ofrece todos los servicios a pie: comercios, restaurantes, colegios y transporte. Ideal para quienes
trabajan en Andorra o buscan vida urbana.
Perfil ideal:Profesionales, familias que valoran la comodidad, inversores en alquiler de larga duración.
Precio medio:5.600 – 6.200€/m²
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Escaldes-Engordany: para quienes buscan premium
La zona más exclusiva, con propiedades de alto standing, el spa Caldea y los mejores restaurantes. Ambiente
más sofisticado.
Perfil ideal:Compradores de alto poder adquisitivo, segundas residencias de lujo, inversores premium.
Precio medio:5.689 – 7.135€/m²
Ver pisos en Escaldes-Engordany →
La Massana: para amantes de la naturaleza
Acceso directo a Vallnord, entorno más verde y tranquilo. Buena combinación de servicios y naturaleza.
Perfil ideal:Familias con niños, esquiadores, quienes buscan equilibrio entre campo y ciudad.
Precio medio: 4.221€/m²
Encamp: la opción accesible con potencial
Precios más moderados con buenas conexiones. Telecabina directa a Grandvalira. Zona en desarrollo con
potencial de revalorización.
Perfil ideal:Primeros compradores, inversores que buscan rentabilidad, esquiadores frecuentes.
Precio medio:4.090€/m²
Canillo: paraíso del esquí
El corazón de Grandvalira. Menos servicios urbanos pero acceso inmejorable a las pistas. Popular para alquiler
vacacional.
Perfil ideal:Inversores en alquiler turístico, esquiadores apasionados, segundas residencias.
Precio medio:4.100€/m²
Nota importante:Desde abril 2025, los inversores extranjeros NO pueden comprar para uso turístico/vacacional.
Sant Julià de Lòria: la puerta a España
La parroquia más meridional, a 10 minutos de La Seu d’Urgell. Precios más económicos y fácil acceso a
servicios españoles.
Perfil ideal:Compradores con presupuesto ajustado, quienes trabajan entre Andorra y España.
Precio medio:3.694€/m²
Financiación: hipotecas en Andorra
Los bancos andorranos ofrecen hipotecas tanto a residentes como a no residentes, aunque con condiciones
diferentes.
Condiciones generales
| Concept | Residentes | No residentes |
| Financiación máxima | 80% del valor | 60-70% del valor |
| Plazo máximo | 25-30 años | 15-20 años |
| Tipo de interés | 2,5% – 4% | 3% – 4,5% |
| Edad máxima al finalizar | 70-75 años | 65-70 años |
Bancos principales
Los principales bancos que ofrecen hipotecas en Andorra son:
- Crèdit Andorrà
- MoraBanc
- Andbank
- Banc Sabadell d’Andorra
Documentación para solicitar hipoteca
Residentes:
- Últimas 3 nóminas
- Declaración de la renta (IRPF andorrano)
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
- Contrato de trabajo
- Vida laboral
No residentes:
- Declaración de la renta del país de origen
- Proof of income
- Patrimonio neto documentado
- Referencias bancarias
- Plan de uso del inmueble
¿Merece la pena pedir hipoteca en Andorra?
Depende de tu situación. Las ventajas son:
- Tipos competitivos
- Proceso relativamente ágil
- Sin impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la hipoteca
Las desventajas:
- Requisitos de documentación estrictos
- Menor financiación para no residentes
- Necesidad de abrir cuenta en banco andorrano
Errores comunes al comprar
Después de 20 años asesorando compradores, estos son los errores que vemos repetidamente:
Error 1: No verificar el estado legal del piso
El problema:Comprar un piso con cargas ocultas, embargos o problemas de herencia no resueltos.
Solution:Siempre solicitar nota simple del Registro actualizada y verificar que el vendedor puede vender
libremente.
Error 2: Confiar en los metros de los anuncios
El problema:Los metros anunciados a veces incluyen terrazas, trasteros o no coinciden con la realidad.
Solution:Verificar los metros útiles reales y compararlos con la escritura.
Error 3: No contemplar todos los gastos
El problema:Calcular solo el precio de compra y encontrarte con 20.000-30.000€ adicionales en impuestos y
gastos.
Solution:Presupuestar un 5% adicional sobre el precio para gastos.
Error 4: Precipitarse por miedo a perder la oportunidad
El problema:Comprar el primer piso que te gusta sin comparar otras opciones.
Solution:Ver al menos 10-15 propiedades antes de decidir. El mercado andorrano no es tan rápido como
parece.
Error 5: Ignorar la comunidad de propietarios
El problema:Entrar en una comunidad conflictiva, con derramas pendientes o mal gestionada.
Solution:Pedir las últimas actas de la comunidad y verificar que no hay derramas aprobadas ni conflictos.
Error 6: No planificar la residencia
El problema:Comprar pensando en vivir en Andorra y descubrir que no cumples los requisitos de residencia.
Solution:Si quieres residir, informarte primero sobre los requisitos de residencia antes de comprar.
Error 7: Desconocer la legislación actual para extranjeros
El problema:Muchos compradores extranjeros desconocen los cambios de 2024-2025 y se encuentran con un impuesto adicional del 3-10% que no habían contemplado, o descubren que no pueden comprar más de 2 viviendas.
Solution:Informarse sobre la Ley 3/2024 (impuesto inversión extranjera) y la Ley Ómnibus 2025 (límites de compra) antes de iniciar el proceso. Un extranjero paga 7-8% en gastos, no 4,5%.
Frequently asked questions
¿Cuánto cuesta un piso en Andorra?
El precio medio de un piso en Andorra es de aproximadamente 4.898€/m² (diciembre 2024), con un máximo histórico de 5.400€/m² en octubre 2024. Un piso de 80m² cuesta entre 296.000€ y 570.000€ dependiendo de la zona. En Escaldes-Engordany, la zona más cara, los precios oscilan entre 5.689€ y 7.135€/m².
¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso en Andorra?
Los impuestos varían según tu situación:
Para residentes (+3 años): ITP del 4% (segunda mano) o IGI 4,5% (obra nueva), más notaría y registro. Total aproximado: 4,5%. Los residentes que compren su primera vivienda hasta 600.000€ pueden estar exentos del ITP.
Para extranjeros: Además del ITP/IGI, deben pagar el Impuesto a la Inversión Extranjera (3% primera vivienda, 5% segunda vivienda). Total aproximado: 7,5% – 8% del precio de compra.
Fuente: Ley 3/2024, Ley 5/2025
¿Cuánto tarda el proceso de compra?
El proceso completo suele tardar entre 2 y 4 meses. Si eres extranjero no residente, la autorización
gubernamental puede añadir 1-2 meses adicionales. Una compra urgente puede cerrarse en 6-8 semanas.
¿Necesito residencia para comprar un piso en Andorra?
No, no necesitas ser residente para comprar. Los extranjeros solo necesitan una autorización de inversión
extranjera, que se concede de forma rutinaria. Sin embargo, si tu intención es vivir en Andorra, necesitarás
tramitar la residencia de forma independiente.
¿Es rentable comprar para alquilar en Andorra?
Sí, la rentabilidad del alquiler en Andorra oscila entre el 3% y el 5% bruto anual. La demanda de alquiler es
alta debido a la llegada constante de nuevos residentes. Las zonas más rentables son Andorra la Vella y
Escaldes-Engordany para alquiler de larga duración, y Canillo/Soldeu para alquiler vacacional.
¿Cuántas propiedades puede comprar un extranjero en Andorra?
Desde abril 2025 (Ley Ómnibus), los inversores extranjeros tienen límites estrictos:
– Maximum 2 flats/apartments (with up to 3 parking spaces and 3 storage rooms each), OR
– 1 single-family home or plot to build it
Exception:There is no limit if the investment is used to rent a primary residence at an affordable price for at least 10 years.
Prohibición:Los extranjeros NO pueden comprar para uso turístico/vacacional ni para reventa especulativa.
¿Puedo comprar un piso en Andorra con hipoteca española?
No directamente. Los bancos españoles no financian propiedades en Andorra. Necesitarás solicitar la hipoteca en un banco andorrano, lo cual es posible tanto para residentes como para no residentes.
¿Qué es el impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria?
Desde febrero 2024 (Ley 3/2024), los extranjeros y residentes con menos de 3 años de residencia efectiva en los últimos 10 años deben pagar un impuesto adicional:
- 3% para la primera vivienda
- 5% para la segunda vivienda
- 10% para promociones inmobiliarias
Este impuesto es ADICIONAL al ITP (4%) o IGI (4,5%), por lo que el coste total para un extranjero es de aproximadamente 7-8% del precio de compra.
90% Bonus:Solo aplica si se destina a alquiler a precio asequible durante mínimo 10 años.
Source: Law 3/2024, Law 5/2025, Government of Andorra
Conclusion
Comprar un piso en Andorra es una inversión sólida con ventajas fiscales claras, un mercado estable y una
calidad de vida excepcional. El proceso, aunque tiene sus particularidades, es perfectamente accesible con el
asesoramiento adecuado.
Lo más importante es:
- Verificar tu situación respecto a la autorización de inversión extranjera y el impuesto del 3-10%
- Conocer los límites de compra si eres extranjero (máximo 2 viviendas desde abril 2025)
- Elegir la zona que mejor se adapte a tus necesidades
- Contar con profesionales actualizados sobre la legislación 2024-2025
- Presupuestar correctamente: 4,5% para residentes, 7-8% para extranjeros
El mercado andorrano seguirá creciendo. Quienes compran hoy están asegurando una inversión con potencial
de revalorización y, para muchos, una nueva forma de vida.
Sources consulted
– Idealista: idealista.com/news (prices and market evolution)
– Indomio: indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra (prices updated 2025)
– Summit Advisors: summitadvisors.ad (ITP and IGI taxes)
– Andorra Solutions: andorra-solutions.com (Law 3/2024, foreign investment tax)
– Advantia: advantia.ad (Ley Ómnibus 2025)
– Govern d’Andorra: govern.ad (official legislation)
– Luis Alberto Fabra: Study October 2024 (historical maximum prices)
Legal notice:Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Los datos de precios son orientativos y pueden variar. La legislación andorrana está sujeta a cambios frecuentes. Recomendamos consultar con profesionales especializados antes de tomar decisiones de inversión inmobiliaria en Andorra.
Last update: December 2025
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Last updated: 1 May 2026
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