Comprar o llogar a Andorra sense anar a cegues requereix saber quina documentació necessites, què revisar abans de comprometre't i quines clàusules del contracte llegir amb calma.
Aquesta guia posa ordre clar als tràmits importants, sense tecnicismes innecessaris.
Abans d'enamorar-te del pis: el bàsic que et protegeix
Senyals ràpids d'«això cal mirar-ho bé»
Abans d'avançar, presta atenció a:
- Pressa del venedor o propietari sense motiu clar: «has de decidir avui»
- Documentació incompleta o difusa: «t'ho envio després»
- Preu molt per sota del mercat: sense justificació raonable
- Respostes evasives sobre despeses de comunitat o estat de l'edifici
- Pressió per pagar reserva sense contracte per escrit
Segons elCol·legi de Notaris, la majoria de conflictes immobiliaris sorgeixen per documentació incompleta o pressa a la signatura.
El que convé tenir clar des del minut 1
Defineix abans de començar:
- Pressupost real: preu + despeses + marge (8-10% addicional)
- Terminis: quan necessites entrar, quant de temps tens per decidir
- Imprescindibles no negociables: pàrquing, orientació, estat, zona
Tenir això clar accelera el procés i evita perdre temps visitantpropietats a Andorraque mai encaixaran.
Comprar: pas a pas de la visita a la signatura
Visita amb checklist (no amb il·lusió)
Durant la visita, revisa sistemàticament:
- Llum natural: entra sol? a quines hores?
- Estat estructural: esquerdes, humitats, desploms
- Instal·lacions: calefacció, aigua calenta, finestres
- Distribució real: passadissos, aprofitament de l'espai
- Soroll: trànsit, veïns, zones comunes
No et refiïs només de les fotos. La majoria estan fetes amb gran angular i edició professional.
Revisió prèvia i verificació d'informació (due diligence en versió humana)
Abans de fer oferta ferma, verifica:
- Situació registral: qui és el propietari real, si hi ha càrregues o hipoteques
- Deutes de comunitat: demana certificat d'estar-ne al corrent
- Cèdula d'habitabilitat: document que acredita que l'habitatge és apte
- Certificat energètic: obligatori i dóna pistes sobre despeses futures
- IBI al dia: impost sobre béns immobles
A Andorra, la nota simple del registre es pot sol·licitar al Registre de Propietats. Consulta informació oficial alGovern d’Andorra.
Reserva i arres/dipòsits: què signifiquen i què ha de quedar per escrit
Conceptes clau:
- Reserva: quantitat petita (500-2.000€) per apartar l'habitatge uns dies
- Arres o senyal: quantitat major (normalment 10% del preu) que formalitza el compromís
Què ha d'incloure el document d'arres:
- Preu total acordat
- Terminis de signatura definitiva
- Condicions de l'operació
- Què passa si el comprador desisteix (normalment perd les arres)
- Què passa si el venedor desisteix (normalment torna el doble)
- Inventari del que s'hi inclou (mobles, electrodomèstics)
Tot per escrit. Les promeses verbals no protegeixen ningú.
Signatura i entrega: el darrer repàs abans de l'ok
Abans de signar davant notari:
- Revisa que el document final coincideix amb allò acordat en arres
- Comproveu que tots els subministraments estan donats d'alta
- Verifica l'estat final de l'habitatge (si és revenda)
- Assegureu-vos de tenir totes les claus (portal, pis, bústia, traster, pàrquing)
- Comprova que el venedor lliura tota la documentació promesa
Un cop signat, ja no hi ha marxa enrere.
Què cal revisar en un habitatge abans de comprar (checklist d'inspecció)
Estat real: humitats, finestres, calefacció/aïllament, instal·lacions
Humitats:
- Taques a sostres (especialment àtics)
- Parets amb esvorancs o floridura
- Cantonades i baixos de finestres
- Banys i cuina (zones humides)
Finestres:
- Doble o triple vidre (fonamental a Andorra)
- Tancaments hermètics
- Estat de marcs i segellats
Calefacció:
- Tipus de sistema (individual, central, terra radiant)
- Funcionament real (demana encendre-la)
- Consum estimat (pregunta al propietari)
Aïllament:
- Gruix de parets exteriors
- Soroll del carrer
- Temperatura interior sense calefacció
Segons elInstitut per a la Diversificació i Estalvi de l'Energia, un mal aïllament pot disparar el consum energètic fins a un 40%.
Distribució i ús diari: allò que en fotos no es nota
- Passadissos: metres que no s'aprofiten
- Armaris de paret: capacitat real d'emmagatzematge
- Orientació de dormitoris: si toca el sol, si hi ha soroll
- Cuina: espai de treball, ventilació
- Banys: ventilació natural o forçada
Imagina la teva rutina diària en aquest habitatge, no només el dia de la visita.
Comunitat i despeses associades: el que després pesa
Demana veure:
- Últimes actes de la comunitat (mínim 2 anys)
- Pressupost anual de despeses
- Obres pendents o previstes
- Conflictes recurrents
Una comunitat problemàtica pot fer insuportable un habitatge perfecte.
Documentació per comprar: el que et demanaran i el que hauries de demanar tu
Documentació del comprador (per anar àgil)
Et demanaran:
- DNI o NIE vigent: a Andorra necessitaràs NIE si ets estranger
- Justificant dingressos: nòmines, declaració de la renda, certificat dempresa
- Preaprovació bancària: si necessites hipoteca
- Número d'identificació fiscal: per a tràmits tributaris
Tenir-ho preparat des del primer contacte transmet serietat i accelera tot.
Documentació de l'immoble (per evitar sorpreses)
Has de rebre del venedor:
- Escriptura de propietat: document que acredita la titularitat
- Nota simple registral actualitzada: situació legal de limmoble
- Certificat de càrregues: confirma que no hi ha hipoteques pendents
- Cèdula d'habitabilitat: obligatòria per a la transmissió
- Certificat energètic: obligatori des de fa anys
- Rebuts IBI al corrent: impost sobre béns immobles
- Certificat de comunitat al dia: sense deutes pendents
- Estatuts de la comunitat: si és pis o adossat
Nota simple equivalent: com demanar el que necessites
A Andorra, el document equivalent a la nota simple espanyola se sol·licita al Registre de Propietats (Registre de la Propietat andorrà).
Demana específicament:
- Titularitat actual
- Càrregues registrals
- Hipoteques vigents
- Qualsevol anotació preventiva
Aquest document és fonamental per conèixer la situació legal real abans de comprometre't.
Llogar: com llegir un contracte sense passar per alt allò important
Durada, pròrrogues i sortida anticipada
Clàusules clau:
- Durada mínima: normalment 1 any (de vegades 2)
- Renovació: automàtica o voluntària
- Preavís: quants mesos abans has d'avisar (normalment 1-2)
- Penalització per sortida anticipada: normalment 1-2 mensualitats
Llegeix-ho amb calma. Sortir d'un lloguer abans d'hora pot costar-te car.
Fiança, garanties i pagaments inicials: què és raonable i què preguntar
Pagaments habituals en signar un lloguer a Andorra:
- Primer mes: per endavant
- Fiança: 1-2 mensualitats (es torna al final si tot està bé)
- Despeses de gestoria: si hi ha intermediari (opcional)
Total inicial típic: 2-3 mensualitats
Qualsevol petició molt superior (4-5 mesos) mereix explicació.
Reparacions i manteniment: qui s'encarrega de què
Normalment:
- Propietari: estructura, instal·lacions generals, electrodomèstics inclosos
- Inquilí: petites reparacions, manteniment diari, bombetes, neteja
Ha de quedar especificat al contracte. Si no ho està, negocia abans de signar.
Inventari, estat del pis i entrega de claus (ordenat o problemes)
Si l'habitatge està moblat:
- Inventari detallat amb estat de cada element
- Fotos datades de tot (protegeix les dues parts)
- Electrodomèstics: marca, model, estat
- Desperfectes previs documentats
A la sortida, es compara amb aquest inventari. Sense ell, qualsevol desperfecte es pot atribuir a l'inquilí.
Preguntes clau a l'agent immobiliari (per no perdre temps)
Preguntes que aclareixen el “per què” del preu i de l'estat
Sobre el preu:
- Per què ven el propietari?
- Quant de temps porta a la venda?
- Hi ha hagut baixades de preu?
- Quins comparables justifiquen aquest preu?
Sobre l'estat:
- Quan es va fer la darrera reforma?
- Hi ha obres pendents a l'edifici?
- Quina antiguitat tenen les instal·lacions?
Preguntes sobre despeses, comunitat i condicions reals
- Quant és exactament la comunitat mensual?
- Què inclou? Hi ha despeses extraordinàries previstes?
- Quant consumeix aproximadament de calefacció a l'hivern?
- Hi ha pàrquing i traster inclosos o són a part?
- Quina orientació té exactament?
Consulta opcions filtrades depisos amb pàrquing a Andorraper comparar.
Preguntes sobre terminis, reserves i què passa si alguna cosa es torça
- Quina documentació necessito per reservar?
- Quant de temps tinc per decidir després de visitar?
- Què passa si el finançament no tira endavant?
- Hi ha altres interessats actualment?
- Quan triga normalment el procés complet?
Un agent professional respon totes aquestes preguntes sense evasives. Si et fa llargues, és senyal d'alerta.
Explica'ns el teu cas i et diem quina documentació preparar
Et guiem per signar amb seguretat
Digue'ns si compraràs o llogar, a quina zona i els teus terminis, i des deVersus Andorraus expliquem quina documentació preparar, què revisar abans de signar i com evitar sorpreses d'última hora.
Pots:
- Explorarpropietats disponibles a Andorraja verificades
- Compararpisos,àtics,cases adossadesoxalets
- Revisar les característiques deles 7 parròquies d'Andorra
Ocontactar directamentper a una gestió personalitzada per WhatsApp, trucada o visita.
💡Dada clau:Consulta informació oficial al Govern d’Andorra .
Quan triga el procés de compra d'un habitatge a Andorra?
El procés de compra a Andorra dura entre 2 i 4 mesos des de la signatura del contracte de reserva fins a l'escriptura davant de notari. Si cal autorització d'inversió estrangera, el termini s'amplia en uns 30 dies hàbils addicionals.
Quins impostos es paguen en comprar un habitatge a Andorra?
A la compra de segona mà es paga l'ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) del 4% sobre el preu escripturat. Per a obra nova, s'aplica l'IGI (IVA andorrà) del 4,5%. A això s'hi afegeixen els honoraris de notaria i les despeses d'inscripció al Registre de la Propietat.
Els estrangers poden comprar habitatge a Andorra?
Sí. Els ciutadans estrangers poden adquirir habitatge a Andorra. Els no residents han de sol·licitar prèviament una autorització d‟inversió estrangera al Govern d‟Andorra, amb un termini de resposta d‟aproximadament 30 dies hàbils.
Què és el contracte de reserva o arres a Andorra?
El contracte de reserva és el primer acord entre comprador i venedor. El comprador lliura habitualment entre 3.000 i 10.000 euros per assegurar la propietat durant la due diligence. Si el comprador desisteix, perd el senyal; si desisteix el venedor, ha de tornar el doble de la quantitat rebuda.
Conclusió: claus per gestionar bé compra d'habitatge a Andorra
El mercat immobiliari d'Andorra ofereix oportunitats reals el 2026, però requereix informació actualitzada i assessorament de confiança per prendre decisions encertades. Et guiem per signar amb seguretat Digue'ns si compraràs o llogar, a quina zona i els teus terminis, i des de Versus Andorra t'expliquem quina documentació preparar, què revisar abans de signar i com evitar sorpreses d'última hora. Pots: Explorar propietats disponibles a Andorra ja verificades Comparar pisos, àtics, cases adossades o xalets Revisar les característiques de les 7 parròquies d'Andorra O contactar directament per a una gestió personalitzada per WhatsApp, trucada o visita.
Si teniu dubtes sobre compra d'habitatge a Andorra, l'equip de Versus Andorra està a la vostra disposició per assessorar-vos sense compromís. Contacta amb nosaltres i t'ajudem a trobar la millor solució per a la teva situació.
Seguir llegint
- Comprar habitatge a Andorra: Guia pràctica 2026
- Vendre casa a Andorra: com gestionar el procés per guanyar temps i diners
- Rendibilitat del lloguer a Andorra: Els números reals per a l'inversor
El procés de compra a Andorra pas a pas
Aquestes són les fases habituals i els terminis d'una compravenda estàndard a Andorra:
| Fase | Durada estimada | Què passa |
|---|---|---|
| Cerca i selecció | 2–8 setmanes | Visites, comparativa, decisió |
| Contracte de reserva / arres | 1–3 dies | Senyal, bloqueig de l´immoble |
| Due diligence | 2–4 setmanes | Verificació registral, càrregues, cèdula |
| Autorització inversió estrangera | 30 dies hàbils | Només per a no residents |
| Signatura davant notari | 1 dia | Escriptura pública, pagament ITP/IGI |
| Inscripció al Registre | 2–4 setmanes | Canvi de titularitat oficial |
Última actualització: 1 de maig del 2026
T'ha resultat útil aquest article?
Comparteix-lo amb qui pugui interessar
