Comprar un pis a Andorra és una de les millors decisions d'inversió immobiliària que pots prendre
Europa. Amb una fiscalitat atractiva, una alta qualitat de vida i un mercat estable, el Principat atrau cada any
més compradors d'Espanya, França i altres països.
Però el procés té particularitats que hauríeu de conèixer. Els estrangers necessiten autorització
govern, hi ha requisits específics de residència i els preus varien molt segons el
parròquia. En aquesta guia t'expliquem tot el que has de saber per comprar amb èxit el teu pis a Andorra.
Taula de continguts
- Els estrangers poden comprar un pis a Andorra?
- Requisits per comprar un pis a Andorra
- Preus dels apartaments a Andorra per zona
- Procés de compra pas a pas
- Impostos i despeses de compra
- Les millors zones per comprar un pis a Andorra
- Finançament: hipoteques a Andorra
- Errors habituals a l'hora de comprar
- Preguntes freqüents
- Conclusió
Els estrangers poden comprar un pis a Andorra?
Sí, els estrangers poden comprar immobles a Andorra, però necessiten autorització prèvia del Govern.
Aquest és un dels punts que genera més confusió, així que aclarim-ho.
Autorització d'inversió estrangera
Qualsevol persona física o jurídica no resident a Andorra que vulgui adquirir un immoble ha de sol·licitar a
autorització al Govern d'Andorra. Aquest procediment:
- Es fa abans de la compra
- Dura aproximadament 2 mesos (es pot prorrogar 1 mes més)
- Té una taxa administrativa de 300 €
- Aprovat en la gran majoria dels casos
L'autorització és pràcticament automàtica per a compradors de la Unió Europea, Espanya, França i altres
països amb relacions normalitzades amb Andorra. Només es denega en casos excepcionals relacionats amb
seguretat nacional o blanqueig de capitals.
Excepcions a l'autorització
No necessiten autorització:
- Residents a Andorra (ja tenen permís implícit)
- Nacionals andorrans
- Empreses andorranes (encara que els socis siguin estrangers)
Puc comprar sense ser resident?
Sí, pots comprar un pis a Andorra sense ser resident. Només necessiteu l'autorització d'inversió
estranger esmentat. Molts compradors compren propietats com a segona residència o com
inversió en lloguer.
Tanmateix, si la teva intenció és viure a Andorra, hauràs de tramitar la residència en paral·lel o
després de la compra.
Requisits per comprar un pis a Andorra
Els requisits varien en funció de la vostra situació personal. A continuació desglossem cada cas:
Si ets resident a Andorra
El procés és senzill i semblant a comprar a qualsevol altre país:
Documentació necessària:
- Passaport o DNI en vigor
- Permís de residència andorrana
- Prova de fons (extractes bancaris)
- NRT (Número de registre fiscal d'Andorra)
Procés:Sense necessitat d'autorització especial. Podeu comprar directament.
Si ets estranger no resident
Documentació necessària per a estrangers no residents:
- Passaport vàlid
- Autorització d'inversió estrangera (tractada prèviament)
- Acreditació de l'origen dels fons
- Certificat d'antecedents penals (en alguns casos)
- Apoderaments si no podeu assistir a la signatura
Procés
- Sol·licitar autorització d'inversió estrangera (taxa 300 €)
- Espereu l'aprovació (2 mesos, prorrogable per 1 mes més)
- Pagar l'impost sobre inversió estrangera (3-10% segons el nombre d'immobles)
- Continuar amb la compra
Important:A partir de l'abril de 2025, els estrangers només poden comprar un màxim de 2 habitatges (o 1 habitatge unifamiliar). Consulteu la secció "Impostos i despeses" per a més detalls.
Si ets ciutadà de la UE
El procés és el mateix que per a la resta d'estrangers, però l'autorització s'atorga gairebé automàticament.
Espanya i França tenen acords específics que agilitzen el procés.
Requisits financers
No hi ha cap requisit d'inversió mínima per comprar un apartament. Tanmateix, heu de demostrar:
- Origen legal dels fons
- Capacitat de pagar el preu pactat
- Solvència per cobrir impostos i despeses associades
Els bancs andorrans són especialment rigorosos amb el compliment normatiu, per tant
Estigueu preparat per proporcionar documentació detallada sobre l'origen dels diners.
Preus dels apartaments a Andorra per zona
El preu dels apartaments a Andorra varia considerablement segons la parròquia i la ubicació concreta. Aquests
Aquests són els preus mitjans actualitzats fins al 2026:
Taula de preus per parròquia
| Parròquia | Preu mitjà €/m² | Apartament de 80 m² | Pis de 120 m² | Tendència |
| Escaldes-Engordany | 5.689 - 7.135€ | 455.000 € – 570.000 € | 683.000 € – 856.000 € | ↑ Carregant |
| Andorra la Vella | 5.600 - 6.200 € | 448.000 € – 496.000 € | 672.000 € – 744.000 € | ↑ Carregant |
| Ordino | 4.200 – 4.500 € | 336.000 € – 360.000 € | 504.000 € – 540.000 € | → Estable |
| La Massana | 4.221 € | 338.000 € | 507.000 € | ↑ Carregant |
| Encamp | 4.090 € | 327.000 € | 491.000 € | ↑ Carregant |
| Canillo | 4.100 € | 328.000 € | 492.000 € | → Estable |
| Sant Julia de Lòria | 3.694 – 4.223€ | 296.000 € – 338.000 € | 443.000 € – 507.000 € | → Estable |
Preus segons Idealista i Indomio (2024-2025). Varien en funció de les característiques específiques de cada immoble.
Factors que afecten el preu
Augmenten el preu:
- Vistes a la muntanya o a la vall
- Gran terrassa o balcó
- Plaça d'aparcament inclosa
- Obra nova o reformada recentment
- Proximitat de serveis i comerços
- Plantes superiors amb ascensor
Redueixen el preu:
- Apartaments antics sense reformar
- Plantes baixes sense terrassa
- Sense aparcament
- Zones allunyades del centre
- Orientació nord
- Edificis sense ascensor
Evolució dels preus
El mercat immobiliari andorrà ha experimentat un creixement sostingut:
| Any | Preu mitjà €/m² | Variació anual | Font |
| 2019 | 3.112 € | – | Idealista |
| 2020 | 3.400 € | +9,3% | Idealista |
| 2021 | 3.600 € | +5,9% | Idealista |
| 2022 | 3.850 € | +6,9% | Idealista |
| 2023 | 4.005 € | +4,0% | Idealista |
| 2024 | 4.898 € | +22,3% | Idealista |
| Octubre 2024 | 5.400 € | Màxim de tots els temps | Luis Alberto Fabra |
L'augment acumulat des del 2019 és del 47,2%. La tendència indica que els preus seguiran pujant, fent de la compra actual una bona inversió a llarg termini.
Veure apartaments en venda a Andorra →
Procés de compra pas a pas
El procés d'adquisició d'un pis a Andorra segueix aquests passos:
Pas 1: cerca i selecció (2-8 setmanes)
Per fer:
- Definir pressupost, àrea i característiques desitjades
- Poseu-vos en contacte amb 2-3 agències immobiliàries de confiança
- Visiteu propietats que s'adaptin als vostres criteris
- Compara opcions i negocia preus
Consell:No tinguis pressa. És millor veure 15-20 apartaments i triar amb calma que comprar el primer que us agradi.
Pas 2: contracte de reserva i dipòsit (1-2 setmanes)
Un cop escollit l'apartament, es signa un contracte de fiança que reserva la propietat.
Elements del contracte de dipòsit:
- Identificació del comprador i del venedor
- Descripció de la propietat
- Preu pactat
- Import lliurat com a dipòsit (normalment el 10%)
- Data límit per a la signatura final
- Condicions de cancel·lació
Import del dipòsit:Normalment el 10% del preu. Si el comprador es retira, perd el dipòsit. Si ell
el venedor cancel·la, ha de tornar el doble.
Pas 3: diligència deguda (2-4 setmanes)
Període per comprovar que tot està en ordre abans de la compra final.
Comprovacions importants:
- Nota simple del Registre de la Propietat (càrregues, hipoteques)
- Certificat d'estar al dia amb la comunitat
- Últims rebuts de subministrament
- Cèdula d'habitabilitat
- ITE (Inspecció Tècnica d'Edificacions) si escau
- Verificació de comptadors reals vs
Important:Una bona agència immobiliària duu a terme aquestes verificacions abans de signar el dipòsit.
Pas 4: autorització d'inversió estrangera (1-2 mesos)
Si no ets resident, aquest pas es realitza paral·lelament a la due diligence.
Documents necessaris:
- Formulari oficial de sol·licitud
- Passaport
- Justificació de l'origen dels fons
- Descripció de l'immoble a adquirir
- Pagament de la taxa administrativa
Pas 5: preparació de la signatura (1-2 setmanes)
Tasques:
- Coordinar data amb notari
- Preparar la transferència dels diners restants
- Recollir la documentació final
- Consulteu les últimes condicions de l'apartament
Pas 6: Signatura davant notari (1 dia)
La venda es formalitza davant notari públic a Andorra.
A la signatura:
- Es llegeix l'escriptura pública de compravenda
- Es verifica la identitat de les parts
- Es realitza el pagament (transferència o xec bancari)
- Es lliuren les claus
- Tots els documents estan signats
Cost notarial:Entre el 0,1% i el 0,3% del preu de venda.
Pas 7: registre de la propietat (2-4 setmanes)
Després de la signatura, el notari envia l'escriptura al Registre de la Propietat.
Important:Fins que no s'inscrigui al Registre, l'immoble no està legalment al seu nom en contra
tercers.
Pas 8: Canvi de titularitat dels subministraments (1 setmana)
Procediments posteriors a la compra:
- Canvi de propietari de l'electricitat (FEDA)
- Canvi de porta aigua
- Inscripció a la comunitat de propietaris
- Comunicació a l'ajuntament corresponent (Comú)
Impostos i despeses de compra
A l'hora de comprar un pis a Andorra, els costos varien molt segons si ets resident o estranger.
Impostos bàsics
Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP): 4%
S'aplica a habitatges de segona mà. El 3% correspon al Comú (ajuntament) i l'1% al Govern.
Impost General Indirecte (IGI):4,5% S'aplica a habitatges d'obra nova (quan el venedor és promotor o empresa).
| Preu de l'apartament | ITP (4%) | IGI (4,5%) |
| 300.000 € | 12.000 € | 13.500 € |
| 400.000 € | 16.000 € | 18.000 € |
| 500.000 € | 20.000 € | 22.500 € |
| 700.000 € | 28.000 € | 31.500 € |
| 1.000.000 € | 40.000 € | 45.000 € |
Altres despeses
| Concepte | Cost aproximat |
| Notari | 0,1% - 0,3% |
| Registre de la Propietat | ~0,1% |
| Gestió (opcional) | 500 € – 1.500 € |
| Autorització d'inversió estrangera | 300 € |
Exempció ITP per a residents (nou abril de 2025)
Si ets resident a Andorra i adquireixes la teva primera residència habitual per un valor de fins a 600.000 €, pots estar EXCEPTE de l'ITP (estalvi de fins a 24.000 €).
Requisits:
- Primera casa propietat
- Destinació: residència habitual i permanent
- Mantingueu-lo almenys 4 anys
- Ingressos per sota del llindar establert
Font: Llei 5/2025, art. 81
Impost sobre inversió estrangera (obligatori per a estrangers)
Si ets estranger o resident que no acrediti com a mínim 3 anys de residència efectiva a Andorra durant els darrers 10 anys, has de pagar ADICIONALMENT l'Impost sobre Inversions Immobiliàries Estrangeres (Llei 3/2024, modificada per la Llei Òmnibus 2025):
| Tipus d'adquisició | Taxa impositiva |
| 1a casa | 3% |
| 2a casa | 5% |
| Promocions immobiliàries | 10% |
Límits de compra per a estrangers (a partir d'abril de 2025):
– Màxim 2 pisos/apartaments (amb fins a 3 places d'aparcament i 3 trasters cadascun), O – 1 habitatge unifamiliar o solar per construir-lo
Prohibicions:Els inversors estrangers NO PODEN comprar propietats per a ús turístic/vacances o per a la revenda especulativa.
Bonificació del 90%:S'aplica si l'immoble està pensat per al lloguer com a residència principal a un PREU ACONSEQUIBLE durant almenys 10 anys. El lloguer a preu de mercat NO dóna dret a aquesta bonificació.
Font: Llei 3/2024, Llei 5/2025 (Òmnibus)
Resum de despeses totals
PER A RESIDENTS (compra de 500.000 €):
| Concepte | Import |
| Preu de l'apartament | 500.000 € |
| ITP (4%) | 20.000 € (o 0 € si és la primera llar) |
| Notari | 1.000 € |
| Registre | 500 € |
| Gestió | 800 € |
| Total a pagar | 522.300 €(o 502.300 € amb exempció) |
Percentatge addicional de residents: 4,5% (o ~0,5% si la primera llar amb exempció)
PER A ESTRANGERS (compra de 500.000 €):
| Concepte | Import |
| Preu de l'apartament | 500.000 € |
| ITP (4%) | 20.000 € |
| Impost sobre inversions estrangeres (3%) | 15.000 € |
| Taxa d'autorització | 300 € |
| Notari | 1.000 € |
| Registre | 500 € |
| Gestió | 800 € |
| Total a pagar | 537.600 € |
Percentatge addicional d'estrangers: 7,5% – 8%
Les millors zones per comprar un pis a Andorra
Cada parròquia té la seva personalitat. T'ajudem a triar segons el teu perfil:
Andorra la Vella: per als que busquen comoditat
La capital ofereix tots els serveis a peu: botigues, restaurants, escoles i transport. Ideal per a aquells que
Treballen a Andorra o busquen vida urbana.
Perfil ideal:Professionals, famílies que valoren la comoditat, inversors en lloguers a llarg termini.
Preu mitjà:5.600 – 6.200€/m²
Veure apartaments a Andorra la Vella →
Escaldes-Engordany: per als que busquen premium
La zona més exclusiva, amb propietats d'alta gamma, el balneari Caldea i els millors restaurants. Atmosfera
més sofisticats.
Perfil ideal:Compradors de gran valor net, segones residències de luxe, inversors premium.
Preu mitjà:5.689 – 7.135€/m²
Veure apartaments a Escaldes-Engordany →
La Massana: per als amants de la natura
Accés directe a Vallnord, un entorn més verd i tranquil. Bona combinació de serveis i natura.
Perfil ideal:Famílies amb nens, esquiadors, aquells que busquen l'equilibri entre el camp i la ciutat.
Preu mitjà: 4.221 €/m²
Encamp: l'opció accessible amb potencial
Preus més moderats amb bones connexions. Telefèric directe a Grandvalira. Zona de desenvolupament amb
potencial de revaloració.
Perfil ideal:Primers compradors, inversors que busquen rendibilitat, esquiadors freqüents.
Preu mitjà:4.090 €/m²
Canillo: el paradís de l'esquí
El cor de Grandvalira. Menys serveis urbans però immillorable accés a les pistes. Popular per lloguer
vacances.
Perfil ideal:Inversors en lloguer turístic, esquiadors apassionats, segones residències.
Preu mitjà:4.100 €/m²
Nota important:A partir de l'abril de 2025, els inversors estrangers NO PODEN comprar per a ús turístic/vacances.
Sant Julià de Lòria: la porta d'Espanya
Parròquia més meridional, a 10 minuts de la Seu d'Urgell. Preus més econòmics i fàcil accés
Serveis espanyols.
Perfil ideal:Compradors amb un pressupost ajustat, que treballen entre Andorra i Espanya.
Preu mitjà:3.694 €/m²
Finançament: hipoteques a Andorra
Els bancs andorrans ofereixen hipoteques tant a residents com a no residents, encara que amb condicions
diferents.
Condicions generals
| Concepte | Residents | No residents |
| Finançament màxim | 80% del valor | 60-70% del valor |
| Termini màxim | 25-30 anys | 15-20 anys |
| Taxa d'interès | 2,5% - 4% | 3% - 4,5% |
| Edat màxima en acabar | 70-75 anys | 65-70 anys |
Els principals bancs
Els principals bancs que ofereixen hipoteques a Andorra són:
- Crèdit Andorrà
- MoraBanc
- Andbank
- Banc Sabadell d'Andorra
Documentació per sol·licitar una hipoteca
Residents:
- 3 últimes nòmines
- Declaració de la Renda (IRPF d'Andorra)
- Extractes bancaris dels últims 6 mesos
- Contracte de treball
- Vida laboral
No residents:
- Declaració de la renda del país d'origen
- Justificant d'ingressos
- Patrimoni net documentat
- Referències bancàries
- Pla d'ús de la propietat
Val la pena sol·licitar una hipoteca a Andorra?
Depèn de la teva situació. Els avantatges són:
- Tarifes competitives
- Procés relativament àgil
- No hi ha impost d'Actes Jurídics Documentats sobre la hipoteca
Els desavantatges:
- Requisits de documentació estrictes
- Menor finançament per als no residents
- Cal obrir un compte en un banc andorrà
Errors habituals a l'hora de comprar
Després de 20 anys assessorant els compradors, aquests són els errors que veiem repetidament:
Error 1: No es verifica la situació legal de l'apartament
El problema:Compra d'un pis amb càrrecs ocults, embargaments o problemes d'herència no resolts.
Solució:Sol·liciteu sempre una nota de registre actualitzada senzilla i comproveu que el venedor pot vendre
lliurement.
Error 2: confiar en comptadors d'anuncis
El problema:Els comptadors anunciats de vegades inclouen terrasses, trasters o no coincideixen amb la realitat.
Solució:Comproveu els comptadors útils reals i compareu-los amb l'escrit.
Error 3: No tenir en compte totes les despeses
El problema:Calcula només el preu de compra i troba't amb 20.000-30.000 € addicionals en impostos i
factures.
Solució:Pressupost un 5% addicional sobre el preu de les despeses.
Error 4: córrer per por de perdre l'oportunitat
El problema:Compra el primer pis que t'agradi sense comparar altres opcions.
Solució:Consulteu almenys 10-15 propietats abans de decidir-vos. El mercat andorrà no és tan ràpid com
sembla.
Error 5: ignorar la comunitat de propietaris
El problema:Entrar en una comunitat conflictiva, amb vessaments pendents o mal gestionats.
Solució:Demaneu els darrers minuts de la comunitat i comproveu que no hi hagi vessaments ni conflictes aprovats.
Error 6: No planificar la residència
El problema:Compra pensant en viure a Andorra i descobreix que no compleixes els requisits de residència.
Solució:Si vols residir, primer informa't dels requisits de residència abans de comprar.
Error 7: Desconeixement de la legislació vigent per a estrangers
El problema:Molts compradors estrangers desconeixen els canvis 2024-2025 i es troben amb un impost addicional del 3-10% que no havien considerat, o descobreixen que no poden comprar més de 2 habitatges.
Solució:Informa't sobre la Llei 3/2024 (impost a les inversions estrangeres) i la Llei Òmnibus 2025 (límits de compra) abans d'iniciar el procés. Un estranger paga un 7-8% de despeses, no un 4,5%.
Preguntes freqüents
Quant costa un pis a Andorra?
El preu mitjà d'un pis a Andorra és d'aproximadament 4.898 €/m² (desembre de 2024), amb un màxim històric de 5.400 €/m² a l'octubre de 2024. Un apartament de 80 m² costa entre 296.000 € i 570.000 € segons la zona. A Escaldes-Engordany, la zona més cara, els preus oscil·len entre els 5.689 i els 7.135 €/m².
Quins impostos es paguen en comprar un pis a Andorra?
Els impostos varien segons la vostra situació:
Per a residents (+3 anys): ITP del 4% (segona mà) o IGI 4,5% (obra nova), més notari i registre. Total aproximat: 4,5%. Els residents que compren el seu primer habitatge fins a 600.000 euros poden estar exempts de l'ITP.
Per a estrangers: A més de l'ITP/IGI, han de pagar l'Impost sobre Inversions Estrangeres (3% primera residència, 5% segona residència). Total aproximat: 7,5% – 8% del preu de compra.
Font: Llei 3/2024, Llei 5/2025
Quant de temps dura el procés de compra?
Tot el procés sol durar entre 2 i 4 mesos. Si ets estranger no resident, l'autorització
El govern pot afegir 1-2 mesos addicionals. Una compra urgent es pot tancar en 6-8 setmanes.
Necessito residència per comprar un pis a Andorra?
No, no cal ser resident per comprar. Els estrangers només necessiten una autorització d'inversió
estranger, que s'atorga habitualment. Tanmateix, si la vostra intenció és viure a Andorra, ho necessitareu
processar la residència de manera independent.
És rendible comprar per llogar a Andorra?
Sí, la rendibilitat del lloguer a Andorra oscil·la entre el 3% i el 5% brut anual. La demanda de lloguer és
alta a causa de l'arribada constant de nous residents. Les zones més rendibles són Andorra la Vella i
Escaldes-Engordany per a lloguers de llarga durada, i Canillo/Soldeu per a lloguers vacacionals.
Quantes propietats pot comprar un estranger a Andorra?
Des de l'abril de 2025 (Llei Òmnibus), els inversors estrangers tenen límits estrictes:
– Màxim 2 pisos/apartaments (amb fins a 3 places d'aparcament i 3 trasters cadascun), O
– 1 habitatge unifamiliar o solar per construir-lo
Excepció:No hi ha límit si la inversió s'utilitza per llogar un habitatge principal a un preu assequible durant almenys 10 anys.
Prohibició:Els estrangers NO PODEN comprar per a ús turístic/vacances o per a la revenda especulativa.
Puc comprar un pis a Andorra amb una hipoteca espanyola?
No directament. Els bancs espanyols no financen propietats a Andorra. Haureu de sol·licitar la hipoteca a un banc andorrà, que és possible tant per a residents com per a no residents.
Què és l'impost sobre la inversió estrangera immobiliària?
Des del febrer de 2024 (Llei 3/2024), els estrangers i residents amb menys de 3 anys de residència efectiva en els darrers 10 anys han de pagar un impost addicional:
- 3% per a la primera llar
- 5% per a la segona residència
- 10% per a promocions immobiliàries
Aquest impost és ADICIONAL a l'ITP (4%) o IGI (4,5%), de manera que el cost total per a un estranger és aproximadament del 7-8% del preu de compra.
Bonificació del 90%:Només s'aplica si es lloga a un preu assequible durant almenys 10 anys.
Font: Llei 3/2024, Llei 5/2025, Govern d'Andorra
Conclusió
Comprar un pis a Andorra és una inversió sòlida amb clars avantatges fiscals, un mercat estable i a
qualitat de vida excepcional. El procés, tot i que té les seves particularitats, és perfectament accessible amb el
consell adequat.
El més important és:
- Verifica la teva situació pel que fa a l'autorització d'inversió estrangera i l'impost del 3-10%.
- Coneix els límits de compra si ets estranger (màxim 2 habitatges a partir d'abril de 2025)
- Tria la zona que millor s'adapti a les teves necessitats
- Tenir professionals actualitzats sobre la legislació 2024-2025
- Pressupost correctament: 4,5% per a residents, 7-8% per estrangers
El mercat andorrà seguirà creixent. Els que compren avui estan assegurant una inversió amb potencial
de revaloració i, per a molts, una nova forma de vida.
Fonts consultades
– Idealista: idealista.com/news (preus i evolució del mercat)
– Indomio: indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra (preus actualitzats 2025)
– Summit Advisors: summitadvisors.ad (impostos ITP i IGI)
– Andorra Solutions: andorra-solutions.com (Llei 3/2024, impost sobre les inversions estrangeres)
– Advantia: advantia.ad (Llei Òmnibus 2025)
– Govern d’Andorra: govern.ad (legislació oficial)
– Luis Alberto Fabra: Estudi octubre 2024 (preus màxims històrics)
Avís legal:Aquest article només té finalitats informatives i no constitueix assessorament legal, fiscal o financer. Les dades de preus són orientatives i poden variar. La legislació andorrana està subjecta a canvis freqüents. Recomanem consultar amb professionals especialitzats abans de prendre decisions d'inversió immobiliària a Andorra.
Última actualització: desembre de 2025
Preparat per trobar el teu pis a Andorra?
A Versus Andorra tenim més de 20 anys d'experiència ajudant compradors d'arreu d'Europa a
troba la teva propietat ideal. Coneixem cada zona, cada carrer i cada oportunitat.
Veure apartaments disponibles →
Demana assessorament personalitzat →
Última actualització: 5 de desembre del 2025
T'ha resultat útil aquest article?
Comparteix-lo amb qui pugui interessar
