Comprar un pis a Andorra és una de les millors decisions d'inversió immobiliària que pots prendre a
Europa. Amb una fiscalitat atractiva, alta qualitat de vida i un mercat estable, el Principat atrau cada any a
més compradors d Espanya, França i altres països.
Però el procés té particularitats que has de conèixer. Els estrangers necessiten autorització
governamental, existeixen requisits específics de residència i els preus varien enormement segons la
parròquia. En aquesta guia us expliquem tot el que necessites saber per comprar el teu pis a Andorra amb èxit.
Índex de continguts
- Els estrangers poden comprar un pis a Andorra?
- Requisits per comprar un pis a Andorra
- Preus de pisos a Andorra per zona
- Procés de compra pas a pas
- Impostos i despeses de compra
- Millors zones per comprar pis a Andorra
- Finançament: hipoteques a Andorra
- Errors comuns en comprar
- Preguntes freqüents
- Conclusión
Els estrangers poden comprar un pis a Andorra?
Sí, els estrangers poden comprar propietats a Andorra, però necessiten autorització prèvia del Govern.
Aquest és un dels punts que més confusió genera, així que ho aclarirem.
Autorització d'inversió estrangera
Qualsevol persona física o jurídica no resident a Andorra que vulgui adquirir un immoble n'ha de sol·licitar una
autorització al Govern d’Andorra. Aquest tràmit:
- Es realitza abans de la compra
- Triga aproximadament 2 mesos (es pot prorrogar 1 mes més)
- Té una taxa administrativa de 300 €
- S'aprova a la gran majoria de casos
L'autorització és pràcticament automàtica per a compradors de la Unió Europea, Espanya, França i d'altres
països amb relacions normalitzades amb Andorra. Només es denega en casos excepcionals relacionats amb
seguretat nacional o blanqueig de capitals.
Excepcions a lautorització
No necessiten autorització:
- Residents a Andorra (ja tenen permís implícit)
- Nacionals andorrans
- Empreses andorranes (encara que els socis siguin estrangers)
Puc comprar sense ésser resident?
Sí, podeu comprar un pis a Andorra sense ser resident. Simplement necessites l'autorització d'inversió
estrangera esmentada. Molts compradors adquireixen propietats com a segona residència o com
inversió per a lloguer.
Tot i això, si la teva intenció és viure a Andorra, necessitaràs tramitar la residència de forma paral·lela o
posterior a la compra.
Requisits per comprar un pis a Andorra
Els requisits varien segons la teva situació personal. Aquí desglossem cada cas:
Si ets resident a Andorra
El procés és senzill i similar a comprar a qualsevol altre país:
Documentació necessària:
- Passaport o DNI en vigor
- Permís de residència andorrà
- Justificant de fons (extractes bancaris)
- NRT (Nombre de Registre Tributari andorrà)
Procés:Sense necessitat dautorització especial. Podeu comprar directament.
Si ets estranger no resident
Documentació necessària per a estrangers no residents:
- Passaport en vigor
- Autorització d'inversió estrangera (es tramita prèviament)
- Justificant de lorigen dels fons
- Certificat d'antecedents penals (en alguns casos)
- Poders notarials si no pots ser present a la signatura
Procés
- Sol·licitar autorització d'inversió estrangera (taxa 300€)
- Esperar aprovació (2 mesos, prorrogable 1 mes més)
- Pagar l'impost a la inversió estrangera (3-10% segons el nombre d'immobles)
- Procedir amb la compra
Important:Des d'abril del 2025, els estrangers només poden comprar màxim 2 habitatges (o 1 unifamiliar). Vegeu secció «Impostos i despeses» per a més detalls.
Si ets ciutadà de la UE
El procés és el mateix que per a altres estrangers, però l'autorització es concedeix gairebé automàticament.
Espanya i França tenen acords específics que agiliten el tràmit.
Requisits financers
No hi ha un requisit mínim d'inversió per comprar un pis. No obstant, sí que has de demostrar:
- Origen lícit dels fons
- Capacitat per pagar el preu acordat
- Solvència per cobrir impostos i despeses associades
Els bancs andorrans són especialment rigorosos amb el compliment normatiu (compliance), per la qual cosa
prepara't per aportar documentació detallada sobre l'origen dels diners.
Preus de pisos a Andorra per zona
El preu dels pisos a Andorra varia significativament segons la parròquia i la ubicació específica. Aquests
són els preus mitjans actualitzats a 2026:
Taula de preus per parròquia
| Parròquia | Precio medio €/m² | Piso 80m² | Pis 120m² | Tendència |
| Escaldes-Engordany | 5.689 - 7.135€ | 455.000€ – 570.000€ | 683.000€ – 856.000€ | ↑ Pujant |
| Andorra la Vella | 5.600-6.200€ | 448.000€ – 496.000€ | 672.000€ – 744.000€ | ↑ Pujant |
| Ordino | 4.200 – 4.500€ | 336.000€ – 360.000€ | 504.000€ – 540.000€ | → Estable |
| La Massana | 4.221€ | 338.000 € | 507.000 € | ↑ Pujant |
| Encamp | 4.090€ | 327.000 € | 491.000 € | ↑ Pujant |
| Canillo | 4.100€ | 328.000 € | 492.000 € | → Estable |
| Sant Julià de Lòria | 3.694 – 4.223€ | 296.000€ – 338.000€ | 443.000€ – 507.000€ | → Estable |
Precios según Idealista e Indomio (2024-2025). Varían según características específicas de cada propiedad.
Factors que afecten el preu
Augmenten el preu:
- Vistes a muntanya o vall
- Terrassa o balcó gran
- Plaça de pàrquing inclosa
- Obra nova o reformat recentment
- Proximitat a serveis i comerços
- Plantes altes amb ascensor
Redueixen el preu:
- Pisos antics sense reformar
- Plantes baixes sense terrassa
- Sin parking
- Zones allunyades del centre
- Orientación norte
- Edificis sense ascensor
Evolució de preus
El mercat immobiliari andorrà ha experimentat un creixement sostingut:
| Any | Precio medio €/m² | Variació anual | Fuente |
| 2019 | 3.112€ | – | Idealista |
| 2020 | 3.400€ | +9,3% | Idealista |
| 2021 | 3.600€ | +5,9% | Idealista |
| 2022 | 3.850€ | +6,9% | Idealista |
| 2023 | 4.005€ | +4,0% | Idealista |
| 2024 | 4.898€ | +22,3% | Idealista |
| Oct 2024 | 5.400€ | Màxim històric | Luis Alberto Fabra |
L'increment acumulat des del 2019 és del 47,2%. La tendència indica que els preus continuaran pujant, cosa que fa de la compra actual una bona inversió a llarg termini.
Veure pisos en venda a Andorra →
Procés de compra pas a pas
El procés de compra d'un pis a Andorra segueix els passos següents:
Pas 1: Cerca i selecció (2-8 setmanes)
Què fer:
- Definir pressupost, zona i característiques desitjades
- Contactar amb 2-3 immobiliàries de confiança
- Visitar propietats que encaixin amb els teus criteris
- Comparar opcions i negociar preus
Consell:No et precipitis. És millor veure 15-20 pisos i triar amb calma de comprar el primer que t'agradi.
Pas 2: Reserva i contracte d'arres (1-2 setmanes)
Un cop triat el pis, se signa un contracte d'arres que reserva la propietat.
Elements del contracte d'arres:
- Identificació de comprador i venedor
- Descripció de la propietat
- Preu acordat
- Quantitat lliurada com a senyal (habitualment 10%)
- Termini per a la signatura definitiva
- Condicions de cancel·lació
Quantitat d'arres:Normalment el 10% del preu. Si el comprador es fa enrere, perd les arres. Si el
venedor cancel·la, ha de tornar el doble.
Pas 3: Due diligence (2-4 setmanes)
Període per verificar que tot està en ordre abans de la compra definitiva.
Verificacions importants:
- Nota simple del Registre de la Propietat (càrregues, hipoteques)
- Certificat d'estar al corrent amb la comunitat
- Últims rebuts de subministraments
- Cèdula d'habitabilitat
- ITE (Inspecció Tècnica de l'Edifici) si s'aplica
- Verificació de metres reals vs. escripturats
Important:Una bona immobiliària realitza aquestes verificacions per tu abans que signis les arres.
Pas 4: Autorització d'inversió estrangera (1-2 mesos)
Si no ets resident, aquest pas es fa en paral·lel a la due diligence.
Documents necessaris:
- Formulari de sol·licitud oficial
- Passaport
- Justificació de lorigen de fons
- Descripció de la propietat a adquirir
- Pagament de la taxa administrativa
Pas 5: Preparació de la signatura (1-2 setmanes)
Tasques:
- Coordinar data amb notari
- Preparar transferència dels diners restants
- Reunir documentació final
- Verificar últimes condicions del pis
Pas 6: Signatura davant notari (1 dia)
La compravenda es formalitza davant de notari públic a Andorra.
A la signatura:
- Llegiu l'escriptura pública de compravenda
- Es verifica la identitat de les parts
- S'efectua el pagament (transferència o xec bancari)
- S'entreguen les claus
- Se signen tots els documents
Cost notarial:Entre el 0,1% i el 0,3% del preu de venda.
Pas 7: Registre de la propietat (2-4 setmanes)
Després de la signatura, el notari envia l'escriptura al Registre de la propietat.
Important:Fins que no s'inscriu al Registre, la propietat no està legalment al teu nom davant de
tercers.
Pas 8: Canvi de titularitat de subministraments (1 setmana)
Gestions post-compra:
- Canvi de titular de llum (FEDA)
- Canvi de titular d'aigua
- Alta a la comunitat de propietaris
- Comunicació a l'ajuntament (Comú) corresponent
Impostos i despeses de compra
En comprar un pis a Andorra, els costos varien significativament segons siguis resident o estranger.
Impostos base
Impost de Transmissions Patrimonials (ITP): 4%
S'aplica als habitatges de segona mà. El 3% correspon al Comú (ajuntament) i l'1% al Govern.
Impost General Indirecte (IGI):4,5% S'aplica a habitatges d'obra nova (quan venedor és promotor o empresa).
| Preu del pis | ITP (4%) | IGI (4,5%) |
| 300.000 € | 12.000€ | 13.500€ |
| 400.000 € | 16.000€ | 18.000€ |
| 500.000 € | 20.000€ | 22.500€ |
| 700.000 € | 28.000€ | 31.500€ |
| 1.000.000€ | 40.000€ | 45.000€ |
Altres despeses
| Concepte | Cost aproximat |
| Notaria | 0,1% – 0,3% |
| Registre de la Propietat | ~0,1% |
| Gestoria (opcional) | 500€ – 1.500€ |
| Autorització inversió estrangera | 300€ |
Exempció ITP per a residents (novetat abril 2025)
Si ets resident a Andorra i compres el teu primer habitatge habitual per un valor de fins a 600.000€, pots estar EXEMPTE de l'ITP (estalvi de fins a 24.000€).
Requisits:
- Primer habitatge en propietat
- Destinació: residència habitual i permanent
- Mantenir-la mínim 4 anys
- Ingressos per sota del llindar establert
Font: Llei 5/2025, art. 81
Impost a la inversió estrangera (obligatori per a estrangers)
Si ets estranger o resident que no acrediti almenys 3 anys de residència efectiva a Andorra durant els darrers 10 anys, has de pagar ADDICIONALMENT l'Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària (Llei 3/2024, modificada per Llei Òmnibus 2025):
| Tipus d'adquisició | Tipus impositiu |
| 1er habitatge | 3% |
| 2n habitatge | 5% |
| Promocions immobiliàries | 10% |
Límits de compra per a estrangers (des d'abril 2025):
– Màxim 2 pisos/apartaments (amb fins a 3 places de pàrquing i 3 trasters cadascun), O – 1 habitatge unifamiliar o parcel·la per construir-la
Prohibicions:Els inversors estrangers NO poden comprar immobles per a ús turístic/vacacional ni per a revenda especulativa.
Bonificació 90%:Aplica si l'immoble es destina a lloguer d'habitatge habitual a PREU ASSEQUIBLE durant un mínim de 10 anys. El lloguer a preu de mercat NO dóna dret a aquesta bonificació.
Font: Llei 3/2024, Llei 5/2025 (Òmnibus)
Resum de despeses totals
PER RESIDENTS (compra de 500.000€):
| Concepte | Import |
| Preu del pis | 500.000 € |
| ITP (4%) | 20.000€ (o 0€ si primer habitatge) |
| Notaria | 1.000€ |
| Registre | 500€ |
| Gestoria | 800€ |
| Total a pagar | 522.300 €(o 502.300€ amb exempció) |
Percentatge addicional residents: 4,5% (o ~0,5% si primer habitatge amb exempció)
PER A ESTRANGERS (compra de 500.000€):
| Concepte | Import |
| Preu del pis | 500.000 € |
| ITP (4%) | 20.000€ |
| Impost inversió estrangera (3%) | 15.000€ |
| Taxa autorització | 300€ |
| Notaria | 1.000€ |
| Registre | 500€ |
| Gestoria | 800€ |
| Total a pagar | 537.600 € |
Percentatge addicional estrangers: 7,5% – 8%
Millors zones per comprar pis a Andorra
Cada parròquia té personalitat. T'ajudem a triar segons el teu perfil:
Andorra la Vella: per als que busquen comoditat
La capital ofereix tots els serveis a peu: comerços, restaurants, escoles i transport. Ideal per als que
treballen a Andorra o busquen vida urbana.
Perfil ideal:Professionals, famílies que valoren la comoditat, inversors de lloguer de llarga durada.
Preu mitjà:5.600 – 6.200€/m²
Veure pisos a Andorra la Vella →
Escaldes-Engordany: per als que busquen premium
La zona més exclusiva, amb propietats d´alt standing, l´spa Caldea i els millors restaurants. Ambient
més sofisticat.
Perfil ideal:Compradors d´alt poder adquisitiu, segones residències de luxe, inversors premium.
Preu mitjà:5.689 – 7.135€/m²
Veure pisos a Escaldes-Engordany →
La Massana: per a amants de la natura
Accés directe a Vallnord, entorn més verd i tranquil. Bona combinació de serveis i naturalesa.
Perfil ideal:Famílies amb nens, esquiadors, els qui busquen equilibri entre camp i ciutat.
Preu mitjà: 4.221€/m²
Encamp: l'opció accessible amb potencial
Preus més moderats amb bones connexions. Telecabina directa a Grandvalira. Zona en desenvolupament amb
potencial de revaloració.
Perfil ideal:Primers compradors, inversors que busquen rendibilitat, esquiadors freqüents.
Preu mitjà:4.090€/m²
Canillo: paradís de l'esquí
El cor de Grandvalira. Menys serveis urbans però accés immillorable a les pistes. Popular per a lloguer
de vacances.
Perfil ideal:Inversors de lloguer turístic, esquiadors apassionats, segones residències.
Preu mitjà:4.100€/m²
Nota important:Des d'abril del 2025, els inversors estrangers NO poden comprar per a ús turístic/vacacional.
Sant Julià de Lòria: la porta a Espanya
La parròquia més meridional, a 10 minuts de la Seu d’Urgell. Preus més econòmics i fàcil accés a
serveis espanyols.
Perfil ideal:Compradors amb pressupost ajustat, els qui treballen entre Andorra i Espanya.
Preu mitjà:3.694€/m²
Finançament: hipoteques a Andorra
Els bancs andorrans ofereixen hipoteques tant a residents com a no residents, encara que amb condicions
diferents.
Condicions generals
| Concepte | Residents | No residents |
| Finançament màxim | 80% del valor | 60-70% del valor |
| Termini màxim | 25-30 anys | 15-20 anys |
| Tipus d'interès | 2,5% – 4% | 3% – 4,5% |
| Edat màxima en finalitzar | 70-75 anys | 65-70 anys |
Bancs principals
Els principals bancs que ofereixen hipoteques a Andorra són:
- Crèdit Andorrà
- MoraBanc
- Andbank
- Banc Sabadell d’Andorra
Documentació per sol·licitar hipoteca
Residents:
- Últimes 3 nòmines
- Declaració de la renda (IRPF andorrà)
- Extractes bancaris dels darrers 6 mesos
- Contracte de treball
- Vida laboral
No residents:
- Declaració de la renda del país d'origen
- Justificants d'ingressos
- Patrimoni net documentat
- Referències bancàries
- Pla d´ús de l´immoble
Val la pena demanar hipoteca a Andorra?
Depèn de la teva situació. Els avantatges són:
- Tipus competitius
- Procés relativament àgil
- Sense impost d'actes jurídics documentats sobre la hipoteca
Els desavantatges:
- Requisits de documentació estrictes
- Menor finançament per a no residents
- Necessitat d'obrir compte al banc andorrà
Errors comuns en comprar
Després de 20 anys assessorant compradors, aquests són els errors que veiem repetidament:
Error 1: No verifiqueu l'estat legal del pis
El problema:Comprar un pis amb càrregues ocultes, embargaments o problemes d'herència no resolts.
Solució:Sempre demanar nota simple del Registre actualitzada i verificar que el venedor pot vendre
lliurement.
Error 2: Confiar en els metres dels anuncis
El problema:Els metres anunciats de vegades inclouen terrasses, trasters o no coincideixen amb la realitat.
Solució:Verifiqueu els metres útils reals i compareu-los amb l'escriptura.
Error 3: No contemplar totes les despeses
El problema:Calcular només el preu de compra i trobar-te amb 20.000-30.000€ addicionals en impostos i
despeses.
Solució:Pressupost un 5% addicional sobre el preu per a despeses.
Error 4: Precipitar-se per por de perdre l'oportunitat
El problema:Comprar el primer pis que t´agrada sense comparar altres opcions.
Solució:Veure com a mínim 10-15 propietats abans de decidir. El mercat andorrà no és tan ràpid com
sembla.
Error 5: Ignorar la comunitat de propietaris
El problema:Entrar a una comunitat conflictiva, amb derrames pendents o mal gestionada.
Solució:Demanar les darreres actes de la comunitat i verificar que no hi ha derrames aprovades ni conflictes.
Error 6: No planificar la residència
El problema:Comprar pensant a viure a Andorra i descobrir que no compleixes els requisits de residència.
Solució:Si vols residir, informar-te primer sobre els requisits de residència abans de comprar.
Error 7: Desconèixer la legislació actual per a estrangers
El problema:Molts compradors estrangers desconeixen els canvis del 2024-2025 i es troben amb un impost addicional del 3-10% que no havien contemplat, o descobreixen que no poden comprar més de 2 vivendes.
Solució:Informar-se sobre la Llei 3/2024 (impost inversió estrangera) i la Llei Òmnibus 2025 (límits de compra) abans d'iniciar el procés. Un estranger paga 7-8% a despeses, no 4,5%.
Preguntes freqüents
Quan costa un pis a Andorra?
El preu mitjà d'un pis a Andorra és d'aproximadament 4.898€/m² (desembre de 2024), amb un màxim històric de 5.400€/m² a l'octubre de 2024. Un pis de 80m² costa entre 296.000€ i 570.000€ depenent de la zona. A Escaldes-Engordany, la zona més cara, els preus oscil·len entre 5.689€ i 7.135€/m².
Quins impostos es paguen en comprar un pis a Andorra?
Els impostos varien segons la teva situació:
Per a residents (+3 anys): ITP del 4% (segona mà) o IGI 4,5% (obra nova), més notaria i registre. Total aproximat: 4,5%. Els residents que comprin el primer habitatge fins a 600.000€ poden estar exempts de l'ITP.
Per a estrangers: A més de l'ITP/IGI, han de pagar l'impost a la inversió estrangera (3% primer habitatge, 5% segon habitatge). Total aproximat: 7,5% – 8% del preu de compra.
Font: Llei 3/2024, Llei 5/2025
Quan triga el procés de compra?
El procés complet sol trigar entre 2 i 4 mesos. Si sou estrangers no residents, l'autorització
governamental pot afegir 1-2 mesos addicionals. Una compra urgent es pot tancar en 6-8 setmanes.
Necessito residència per comprar un pis a Andorra?
No, no cal ser resident per comprar. Els estrangers només necessiten una autorització d'inversió
estrangera, que es concedeix de manera rutinària. Tot i això, si la teva intenció és viure a Andorra, necessitaràs
tramitar la residència de manera independent.
És rendible comprar per llogar a Andorra?
Sí, la rendibilitat del lloguer a Andorra oscil·la entre el 3% i el 5% brut anual. La demanda de lloguer és
alta a causa de l'arribada constant de nous residents. Les zones més rendibles són Andorra la Vella i
Escaldes-Engordany per a lloguer de llarga durada, i Canillo/Soldeu per a lloguer de vacances.
Quantes propietats pot comprar un estranger a Andorra?
Des d'abril 2025 (Llei Òmnibus), els inversors estrangers tenen límits estrictes:
– Màxim 2 pisos/apartaments (amb fins a 3 places de pàrquing i 3 trasters cadascun), O
– 1 habitatge unifamiliar o parcel·la per construir-lo
Excepció:No hi ha límit si la inversió es destina a lloguer dhabitatge habitual a preu assequible durant mínim 10 anys.
Prohibició:Els estrangers NO poden comprar per a ús turístic/vacacional ni per a revenda especulativa.
Puc comprar un pis a Andorra amb hipoteca espanyola?
No directament. Els bancs espanyols no financen propietats a Andorra. Necessitaràs sol·licitar la hipoteca en un banc andorrà, cosa que és possible tant per a residents com per a no residents.
Què és l?impost a la inversió estrangera immobiliària?
Des de febrer 2024 (Llei 3/2024), els estrangers i residents amb menys de 3 anys de residència efectiva en els darrers 10 anys han de pagar un impost addicional:
- 3% per al primer habitatge
- 5% per al segon habitatge
- 10% per a promocions immobiliàries
Aquest impost és ADDICIONAL a l'ITP (4%) o IGI (4,5%), per tant, el cost total per a un estranger és d'aproximadament 7-8% del preu de compra.
Bonificació 90%:Només s'aplica si es destina a lloguer a preu assequible durant un mínim de 10 anys.
Font: Llei 3/2024, Llei 5/2025, Govern d’Andorra
Conclusió
Comprar un pis a Andorra és una inversió sòlida amb avantatges fiscals clars, un mercat estable i una
qualitat de vida excepcional. El procés, encara que té les seves particularitats, és perfectament accessible amb el
assessorament adequat.
El més important és:
- Verificar la vostra situació respecte a l'autorització d'inversió estrangera i l'impost del 3-10%
- Conéixer els límits de compra si ets estranger (màxim 2 habitatges des d'abril 2025)
- Triar la zona que millor s'adapti a les teves necessitats
- Comptar amb professionals actualitzats sobre la legislació 2024-2025
- Pressupost correctament: 4,5% per a residents, 7-8% per a estrangers
El mercat andorrà continuarà creixent. Els qui compren avui estan assegurant una inversió amb potencial
de revaloració i, per a molts, una nova forma de vida.
Fonts consultades
– Idealista: idealista.com/news (preus i evolució del mercat)
– Indomi: indomio.es/mercat-immobiliari/andorra (preus actualitzats 2025)
– Summit Advisors: summitadvisors.ad (impostos ITP i IGI)
– Andorra Solutions: andorra-solutions.com (Llei 3/2024, impost inversió estrangera)
– Advantia: advantia.ad (Llei Òmnibus 2025)
– Govern d’Andorra: govern.ad (legislació oficial)
– Luis Alberto Fabra: Estudi octubre 2024 (màxim històric preus)
Avís legal:Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal, fiscal o financer. Les dades de preus són orientatives i poden variar. La legislació andorrana està subjecta a canvis freqüents. Recomanem consultar professionals especialitzats abans de prendre decisions d'inversió immobiliària a Andorra.
Darrera actualització: Desembre 2025
A punt per trobar el teu pis a Andorra?
A Versus Andorra tenim més de 20 anys d'experiència ajudant compradors de tot Europa a
trobar la propietat ideal. Coneixem cada zona, cada carrer i cada oportunitat.
Veure pisos disponibles →
Sol·licitar assessorament personalitzat →
Última actualització: 5 de desembre del 2025
T'ha resultat útil aquest article?
Comparteix-lo amb qui pugui interessar
