Поиск подходящего агентства недвижимости в Андорре может стать решающим фактором между успешной покупкой и месяцами разочарований. Учитывая, что рынок недвижимости, который, по данным Idealista, вырос на 11,14% в 2024 году, а также большее количество агентств, работающих в Княжестве, очень важно знать, что искать и о чем спрашивать.
В этом руководстве мы объясним, как работают агентства недвижимости в Андорре, какие услуги они предлагают, сколько берут и по каким критериям выбрать то, которое лучше всего соответствует вашим потребностям. Имея более чем 20-летний опыт работы в этом секторе, мы делимся всем, что узнали о рынке Андорры.
Оглавление
- Как устроен рынок недвижимости в Андорре
- Какие услуги предлагает агентство недвижимости в Андорре?
- Виды агентств недвижимости на рынке Андорры
- Области специализации агентства
- Обычные сборы и расходы
- Что спросить перед приемом на работу
- Распространенные ошибки при выборе недвижимости
- Часто задаваемые вопросы
- Заключение
Как устроен рынок недвижимости в Андорре
Рынок недвижимости Андорры имеет уникальные характеристики, которые отличают его от Испании или Франции. С
площадью всего 468 км² и населением 80 000 жителей, предложение недвижимости ограничено, что удерживает
стабильные цены и высокий спрос.
Характеристики рынка Андорры
Княжество Андорра разделено на семь приходов, каждый из которых имеет свою индивидуальность и ранг.
цены. Большинство транзакций сосредоточено в Андорре-ла-Велья и Эскальдес-Энгордань, которые
Они составляют около 60% рынка.
В отличие от других стран, в Андорре нет централизованной MLS (службы множественного листинга), которая
Это означает, что каждое агентство недвижимости работает со своим портфелем объектов недвижимости. Это делает особенно
Важно выбрать агентство, имеющее доступ к интересующим вас объектам недвижимости.
Объем рынка
По данным Idealista, в декабре 2024 года средняя цена на жилье достигла €4898/м², что на 11,14% больше, чем в 2023 году. Накопленный прирост с 2019 года составляет 47,2%, а в октябре 2024 года зафиксирован исторический максимум в €5400/м², согласно исследованию профессора Луиса Альберто Фабра.
Какие услуги предлагает агентство недвижимости в Андорре?
Агентства недвижимости в Андорре предлагают услуги, выходящие далеко за рамки показа недвижимости. При условии
многие покупатели – иностранцы, агентства обычно предлагают комплексную услугу, включающую аспекты
юридические и административные.
Базовые услуги
Каждое профессиональное агентство недвижимости в Андорре должно предложить:
Поиск недвижимости:Доступ к вашему портфолио недвижимости, организация посещений и переговоров с
продавцы. Агентства с самым большим портфолио обычно имеют от 30 до 100 активных объектов.
Оценка недвижимости:Профессиональная оценка, основанная на текущем рынке, недавних сопоставимых данных и
конкретные характеристики объекта недвижимости.
Управление документами:Подготовка депозитных договоров, согласование с нотариусом и проверка сборов или
долги по имуществу.
Сопровождение при подписании:Присутствие при подписании у нотариуса, разъяснение документов и постановление
сомнения в последнюю минуту.
Премиум-услуги
Агентства недвижимости более высокого уровня добавляют дополнительные услуги:
Налоговые консультации:Руководство по налогам с продаж (ITP 4%), структурированию деятельности и
налоговое планирование для нерезидентов.
Управление резиденцией:Помощь в процессе получения активного или пассивного проживания, требование
много иностранных покупателей.
Послепродажное обслуживание:Управление поставками, рекомендации профессионалов по ремонту и мониторингу
в течение первых месяцев.
Управление арендой:Для инвесторов некоторые агентства предлагают комплексное управление арендой с поиском.
арендаторов, сбор и содержание арендной платы.
Посмотреть доступную недвижимость в Андорре →
Виды агентств недвижимости на рынке Андорры
Не все агентства недвижимости в Андорре одинаковы. В зависимости от ваших потребностей, вам может быть лучше использовать
тип тот или иной.
Бутик недвижимости
Это небольшие агентства, обычно со штатом менее 10 сотрудников, которые предлагают очень
персонализированный. Они, как правило, специализируются на элитной недвижимости или определенных областях.
Преимущества:
- Прямые отношения с владельцем или директором
- Глубокое знание своей ниши
- Большая гибкость в переговорах
- Более персонализированное внимание
Недостатки:
- Более ограниченный портфель недвижимости
- Более низкая оперативная мощность
- Может не охватывать все приходы
Идеально подходит для: Покупатели недвижимости премиум-класса, которые ценят индивидуальный подход и не торопятся.
Общие агентства недвижимости
Более крупные агентства с командами из 15-30 человек, которые охватывают всю территорию Андорры и все
ценовые сегменты.
Преимущества:
- Большой портфель недвижимости
- Охват во всех приходах
- Специализированные бригады по типу имущества
- Большая переговорная способность
Недостатки:
- Меньше личного обращения
- Ротация агентов
- Более стандартизированные процессы
Идеально подходит для:Покупатели, которые хотят увидеть множество вариантов и сравнить разные районы.
Международная недвижимость
Франшизы или сети с присутствием в нескольких странах, которые работают в Андорре, такие как Engel & Völkers или некоторые другие.
люксовые бренды.
Преимущества:
- Международные стандарты обслуживания
- Сеть контактов для иностранных покупателей
- Международный маркетинг недвижимости
- Очень профессиональные процессы
Недостатки:
- Обычно более высокие комиссии
- Меньшее знание местного рынка.
- Сосредоточьтесь на дорогостоящей недвижимости
Идеально подходит для:Международные покупатели ищут элитную недвижимость и ценят признанный бренд.
Области специализации агентства
Каждый приход Андорры имеет свою рыночную динамику. Выбирайте агентство недвижимости с опытом работы в сфере недвижимости.
Ваша область интересов имеет важное значение.
Андорра-ла-Велья
В столице концентрируется наибольший объем сделок. Здесь работают практически все агентства недвижимости.
страны. Средняя цена за квадратный метр составляет около 5872–6199 евро по данным Idealista и Indomio (2024–2025).
Что искать:Агентства с физическим офисом в столице и большим портфолио квартир в центре.
Посмотреть доступную недвижимость в Андорре →
Эскальдес-Энгордань
Считается премиальным районом Андорры с элитной недвижимостью недалеко от Кальдеи и центра.
коммерческий. Средние цены €5689 – €7135/м² по данным Idealista и Indomio.
Что искать:Агентства недвижимости, специализирующиеся на элитной недвижимости и имеющие опыт строительства элитных новостроек.
Посмотреть доступные объекты недвижимости в Эскальдес-Энгордань →
Ла Массана
Приход больше ориентирован на семей и любителей природы, с прямым доступом к Вальнорду. Более доступные цены, по данным Idealista, около 4221 евро/м².
Что искать:Агентства со знанием рынка шале и частной недвижимости.
Посмотреть доступные объекты недвижимости в Ла-Массане →
Канильо и Энкамп
Районы вблизи Грандвалиры, популярные среди лыжников и инвесторов в аренду на время отпуска. Хорошие отношения
цена-качество
Что искать:Агентства недвижимости с опытом управления туристической арендой.
Посмотреть доступные объекты недвижимости в Канильо →
Посмотреть доступные объекты недвижимости в Энкампе →
Ордино и Сан-Жулиа-де-Лория
Более тихие и традиционные приходы, идеально подходящие для тех, кто ищет уединения. Сан-Хулия имеет преимущество
его близость к Испании.
Посмотреть доступные объекты недвижимости в Ордино →
Посмотреть доступные объекты недвижимости в Сан-Жулиа-де-Лориа →
Что искать:Местные агентства, имеющие корни в этих сообществах.
Обычные сборы и расходы
Понимание структуры комиссии поможет вам лучше вести переговоры и избежать сюрпризов.
Стандартная комиссия
В Андорре обычная комиссия за недвижимость составляет от 3% до 5% от цены продажи. Эта комиссия выплачивается
обычно продавец, хотя это может варьироваться в зависимости от соглашения.
| Цена продажи | Комиссия 3% | Комиссия 5% |
| 300 000 евро | 9000 евро | 15 000 евро |
| 500 000 евро | 15 000 евро | 25 000 евро |
| €800 000 | 24 000 евро | €40 000 |
| 1 000 000 евро | 30 000 евро | 50 000 евро |
Дополнительные расходы, которые следует учитывать
Помимо комиссии за недвижимость, покупатель должен учитывать:
Налог на передачу собственности (ITP):4% от стоимости покупки. Это основные расходы бюджета.
Нотариус:От 0,1% до 0,3% от цены, в зависимости от сложности операции.
Регистрация недвижимости:Примерно 0,1% от стоимости.
Управление (по желанию):500–1500 евро, если вы наймете дополнительного менеджера.
Примерная общая сумма расходов:4,5% – 5% от стоимости покупки.
Освобождение от ITP для жителей (новое, апрель 2025 г.)
Если вы являетесь резидентом Андорры и покупаете свое первое постоянное место жительства на сумму до 600 000 евро, вы можете быть освобождены от уплаты ITP (экономия до 24 000 евро).
Требования:
- Первый дом в собственности
- Назначение: обычное и постоянное место жительства
- Храните его не менее 4 лет.
- Доход ниже установленного порога
Источник: Закон 5/2025, ст. 81
Дополнительные расходы для иностранцев (с февраля 2024 г.)
Если вы иностранец или резидент, который не доказывает факт фактического проживания в Андорре не менее 3 лет в течение последних 10 лет, вы должны добавить налог на иностранные инвестиции в недвижимость (Закон 3/2024):
| Тип приобретения | Ставка налога |
| 1-й дом (квартира, многоквартирный дом или частный дом) | 3% |
| 2-й дом | 5% |
| Акции по недвижимости | 10% |
Лимит покупок (с апреля 2025 г.):
Иностранные инвесторы могут приобрести максимум 2 дома (или 1 дом на одну семью). Более высокие разделы применимы только к объектам недвижимости.
Пример:При покупке на сумму 500 000 евро иностранец заплатит дополнительно 15 000 евро (3%) только за этот налог. Фактическая сумма для иностранцев: примерно 7,5% – 8% от стоимости покупки.
Лимиты покупок для иностранцев (с апреля 2025 г.):Иностранные инвесторы могут приобретать только:
– Максимум 2 квартиры/квартиры (до 3 парковочных мест и 3 кладовых в каждой), ИЛИ
— 1 дом на одну семью или участок для его строительства
Запреты:Иностранные инвесторы НЕ МОГУТ приобретать недвижимость для туристического/отпускного использования или для спекулятивной перепродажи.
Исключение:Ограничений нет, если инвестиции используются для аренды основного жилья по доступной цене на срок не менее 10 лет.
Бонус: существует бонус в размере 90%, если недвижимость используется в качестве основной сдачи в аренду в течение как минимум 10 лет. ВАЖНО: Начиная с Закона об омнибусах 2025 года, этот бонус применяется ТОЛЬКО в том случае, если аренда осуществляется по доступной цене (регулируемой нормативными актами). Аренда по рыночной ставке НЕ дает вам больше права на этот бонус.
Источник: Закон 3/2024, Andorra Solutions, Advantia.
Можно ли договориться о комиссии?
Да, особенно в:
- Дорогостоящая недвижимость (>800 000 евро)
- Быстрые операции, когда у продавца есть срочность
- Клиенты, которые покупают несколько объектов недвижимости
- Когда покупатель и продавец используют одно и то же агентство
Что спросить перед приемом на работу
Прежде чем обращаться в агентство недвижимости, убедитесь, что вы получили четкие ответы на следующие вопросы:
Об агентстве
- .Сколько лет они работают в Андорре?Местный опыт имеет решающее значение. Ищите агентства со стажем работы на рынке Андорры не менее 5 лет.
- Сколько объектов недвижимости у вас сейчас в портфолио?Активное агентство должно иметь от 30 до
100 объектов недвижимости. Меньше может указывать на низкую активность; больше может означать, что не все получают
внимание. - У вас есть эксклюзивная недвижимость?Эксклюзивность обычно указывает на доверительные отношения с
владельцев и доступ к объектам недвижимости, которых вы не найдете в других агентствах. - Кто будет моим назначенным агентом?Важно знать своего прямого собеседника и его опыт.
наладить хорошее общение.
О процессе
- Каков ваш процесс поиска?Хорошее агентство должно провести анализ потребностей, прежде чем показывать случайные объекты.
- Какие проверки они проводят на объектах недвижимости?Они должны подтвердить обвинения, общественные долги,
правовая ситуация и реальное состояние имущества. - Предлагаете ли вы услуги налогового консультирования?Особенно важно для иностранцев, которым необходимо
понять налоговые последствия. - Помогаете ли вы с процессом ординатуры?Если вы приехали из-за пределов Андорры, эта услуга сэкономит вам много времени и избавит от хлопот.
О новом законодательстве (важно с 2024 года)
Знаете ли вы налог на иностранные инвестиции? Они должны объяснить шкалу 3-10% и лимиты на покупку (максимум 2 дома), если вы иностранный инвестор.
Вы в курсе Закона об омнибусе 2025 года? С апреля 2025 года происходят важные изменения:
- Ограничение в 2 максимальных дома для иностранных инвесторов
- Запрет на покупку для туристического/отпускного использования.
- Новое определение понятия «иностранный инвестор» (3 года из последних 10)
- Освобождение от ITP для первого дома жильцов на сумму до 600 000 евро.
О затратах
- Какая у вас комиссия и кто ее платит?Разъяснение этого с самого начала позволяет избежать недопонимания.
- Есть ли дополнительная плата за ваши услуги?Некоторые агентства взимают плату за дополнительные услуги, такие как
переводы или конкретные процедуры.
Распространенные ошибки при выборе недвижимости
После двух десятилетий работы в этом секторе мы видим, как эти ошибки повторяются снова и снова:
Ошибка 1: Выбор только по цене
Нанимать самое дешевое агентство недвижимости может быть дорого. Агентство, которое взимает меньше, может выделять меньше
ресурсы для вашего поиска, имеют меньший опыт ведения переговоров или не предлагают такие важные услуги, как
юридическая проверка.
Решение:Оцените общую стоимость услуги, а не только комиссию.
Ошибка 2: Не проверка специализации
Агентство недвижимости, специализирующееся на квартирах в центре, может быть не лучшим вариантом, если вы ищете виллу на окраине. Он
Рынок Андорры имеет множество ниш.
Решение:Спросите конкретно об их опыте работы с тем типом недвижимости и районом, который вас интересует.
Ошибка 3: Работа со слишком большим количеством агентств одновременно
Хотя расширение возможностей кажется логичным, обычно лучше работать с 5 или 6 агентствами недвижимости одновременно.
контрпродуктивно. Вы получаете дублирующую информацию, теряете переговорную силу, и ни одно агентство не дает вам
приоритет.
Решение:Выберите максимум 2-3 агентства и установите с ними доверительные отношения.
Ошибка 4: Не запрашивать рекомендации
Мнения других покупателей – лучший способ оценить агентство недвижимости. Профессиональное агентство
У вас не возникнет проблем с предоставлением контактов предыдущих клиентов.
Решение:Попросите хотя бы 2-3 рекомендации и свяжитесь с ними, прежде чем совершать сделку.
Ошибка 5: Игнорировать общение
Если агентству недвижимости требуется несколько дней, чтобы ответить на электронные письма или не отвечать на звонки во время первоначального процесса, представьте себе:
как будет, если при покупке возникнут проблемы.
Решение:Оцените способность реагирования с первого контакта.
Часто задаваемые вопросы
Обязательно ли пользоваться услугами агента по недвижимости для покупки в Андорре?
Это не требуется по закону, но настоятельно рекомендуется. Рынок Андорры имеет особенности
(язык, правила проживания, система налогообложения), из-за которых очень сложно ориентироваться без профессиональной помощи,
особенно для иностранных покупателей.
Сколько берет агентство недвижимости в Андорре?
Стандартная комиссия составляет от 3% до 5% от цены продажи. Обычно его оплачивает продавец, хотя об этом можно договориться. Для недвижимости стоимостью 500 000 евро это составляет от 15 000 до 25 000 евро. Важно: помимо комиссии иностранные покупатели должны учитывать налог на иностранные инвестиции (дополнительно 3-10% в соответствии с Законом 3/2024), что увеличивает общие затраты на покупку до 7-8% от цены.
Как узнать, заслуживает ли агентство недвижимости доверия?
Проверьте их возраст на рынке (минимум 5 лет), попросите рекомендации от предыдущих клиентов, проверьте, что
У них есть физический офис в Андорре, и они должны быть зарегистрированы как компания в Княжестве.
Обзоры Google также могут дать полезную подсказку.
Можете ли вы помочь мне с резиденцией?
Агентства недвижимости с полным спектром услуг обычно предлагают консультации по вопросам проживания, хотя сам процесс
Это необходимо делать через уполномоченные органы. Спросите, есть ли у них соглашения с проверенными агентствами.
Что такое налог на иностранные инвестиции?
С февраля 2024 года (Закон 3/2024, измененный Сводным законом 2025 года) иностранные инвесторы должны платить дополнительный налог:
- Кто платит: Иностранцы и резиденты, не подтвердившие 3 года фактического проживания в Андорре в течение последних 10 лет.
- Сколько: 3% за первый дом, 5% за второй, 10% за акции.
- Ограничение на покупку: с апреля 2025 г. максимум 2 дома (или 1 квартира на одну семью).
- Общая стоимость для иностранцев: Примерно 7-8% от стоимости покупки.
- Бонус 90%: Только при условии сдачи в аренду по доступной цене не менее 10 лет.
Источник: Закон 3/2024, Закон 5/2025, Правительство Андорры.
Что произойдет, если интересующая меня недвижимость находится в другом агентстве недвижимости?
В Андорре агентства недвижимости часто сотрудничают друг с другом. Ваше агентство может связаться с другим, чтобы
организовать визит. Комиссия делится между обоими, без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны.
Заключение
Выбор правильного агентства недвижимости в Андорре – это решение, которое напрямую повлияет на ваш опыт работы с недвижимостью.
покупает. Не увлекайтесь только комиссиями или количеством объектов на их веб-сайте. Оцените свой
местный опыт, его специализация в интересующей вас области и способность предложить комплексные услуги.
Самое главное — чувствовать доверие к своему агенту и быть уверенным, что он работает для ваших нужд.
интересы. Хорошее агентство недвижимости не только показывает вам недвижимость: оно сопровождает вас на протяжении всего процесса, предвидит
проблемы и поможет вам принять лучшее решение.
Вы ищете недвижимость в Андорре?
В Versus Andorra мы уже более 20 лет помогаем клиентам найти идеальную недвижимость. мы знаем
каждый приход, каждая улица и каждая рыночная возможность.
Посмотреть все доступные объекты →
Поговорите с консультантом →
Источники проконсультированы
– Idealista: Idealista.com/news (цены и эволюция рынка)
– Indomio: indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra (цены обновлены в 2025 г.)
– Summit Advisors: Summitadvisors.ad (налоги ITP и IGI)
– Andorra Solutions: andorra-solutions.com (Закон 3/2024, налог на иностранные инвестиции)
– Advantia: advantia.ad (Сводный закон 2025 г.) – Правительство Андорры: Government.ad (официальное законодательство)
– Луис Альберто Фабра: исследование, октябрь 2024 г. (исторические максимальные цены)
Официальное уведомление:Эта статья предназначена только для информационных целей и не представляет собой юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Данные о ценах являются ориентировочными и могут отличаться. Законодательство Андорры подвержено частым изменениям. Мы рекомендуем проконсультироваться со специализированными специалистами, прежде чем принимать решения об инвестициях в недвижимость в Андорре. Последнее обновление: декабрь 2025 г.
Последнее обновление: 9 декабря 2025 г.
Была ли эта статья полезной?
Поделитесь с теми, кому это может быть интересно
