Versus Andorra Real Estate
VERSUS ANDORRAREAL ESTATE
Главная
Наша КомандаБлог
Главная
Наша Команда
Блог
Как купить квартиру в Андорре: полное руководство 2026
Главная/Блог/Как купить квартиру в Андорре: полное руководство 2026
Guías11 декабря 2025 г.15 мин чтения

Как купить квартиру в Андорре: полное руководство 2026

Содержание

  • Могут ли иностранцы купить квартиру в Андорре?
  • Разрешение на иностранные инвестиции
  • Исключения из авторизации
  • Могу ли я купить, не будучи резидентом?
  • Требования к покупке квартиры в Андорре
  • Если вы житель Андорры
  • Необходимая документация:
  • Необходимая документация для иностранцев-нерезидентов:
  • Процесс
  • Если вы гражданин ЕС
  • Финансовые требования
  • Цены на квартиры в Андорре по районам
  • Таблица цен по приходам
  • Факторы, влияющие на цену
  • Эволюция цен
  • Пошаговый процесс покупки
  • Шаг 1: Поиск и подбор (2-8 недель)
  • Чтобы сделать:
  • Шаг 2: Договор бронирования и депозита (1-2 недели)
  • Элементы депозитного договора:
  • Шаг 3: Комплексная проверка (2–4 недели)
  • Важные проверки:
  • Шаг 4: Разрешение на иностранные инвестиции (1-2 месяца)
  • Необходимые документы:
  • Шаг 5: Подготовка подписи (1–2 недели)
  • Задачи:
  • Шаг 6: Подписание у нотариуса (1 день)
  • В подписи:
  • Шаг 7: Регистрация недвижимости (2-4 недели)
  • Шаг 8: Смена владельца расходных материалов (1 неделя)
  • Процедуры после покупки:
  • Налоги и затраты на покупку
  • Базовые налоги
  • Прочие расходы
  • Освобождение от ITP для жителей (новое, апрель 2025 г.)
  • Налог на иностранные инвестиции (обязательный для иностранцев)
  • Сводка общих расходов
  • Лучшие районы для покупки квартиры в Андорре
  • Андорра-ла-Велья: для тех, кто ищет комфорта
  • Эскальдес-Энгордань: для тех, кто ищет премиум-класса
  • Ла Массана: для любителей природы
  • Энкамп: доступный вариант с потенциалом
  • Канильо: горнолыжный рай
  • Сан-Хулиа-де-Лория: дверь в Испанию
  • Финансирование: ипотека в Андорре
  • Общие условия
  • Крупнейшие банки
  • Документы для подачи заявки на ипотеку
  • Жители:
  • Нерезиденты:
  • Стоит ли подавать заявку на ипотеку в Андорре?
  • Частые ошибки при покупке
  • Ошибка 1: Не проверка юридического статуса квартиры
  • Ошибка 2. Доверие к рекламным счетчикам
  • Ошибка 3: Не учитывать все расходы
  • Ошибка 4: Спешка из-за страха упустить возможность
  • Ошибка 5: Игнорирование сообщества владельцев
  • Error 6: No planificar la residencia
  • Error 7: Desconocer la legislación actual para extranjeros
  • Preguntas frecuentes
  • ¿Cuánto cuesta un piso en Andorra?
  • ¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso en Andorra?
  • ¿Cuánto tarda el proceso de compra?
  • ¿Necesito residencia para comprar un piso en Andorra?
  • ¿Es rentable comprar para alquilar en Andorra?
  • ¿Cuántas propiedades puede comprar un extranjero en Andorra?
  • ¿Puedo comprar un piso en Andorra con hipoteca española?
  • ¿Qué es el impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria?
  • Conclusión
69разделов в этой статье

Автор

T

Txema Anaya

Versus Andorra

Поделиться:

Покупка квартиры в Андорре – одно из лучших инвестиционных решений в сфере недвижимости, которое вы можете принять.
Европа. Благодаря привлекательному налогообложению, высокому качеству жизни и стабильному рынку, Княжество ежегодно привлекает
больше покупателей из Испании, Франции и других стран.
Но у этого процесса есть особенности, о которых вам следует знать. Иностранцам необходимо разрешение
правительства, существуют особые требования к месту жительства, и цены сильно различаются в зависимости от
приход. В этом руководстве мы объясняем все, что вам нужно знать, чтобы успешно купить квартиру в Андорре.

Оглавление

  • Могут ли иностранцы купить квартиру в Андорре?
  • Требования к покупке квартиры в Андорре
  • Цены на квартиры в Андорре по районам
  • Пошаговый процесс покупки
  • Налоги и затраты на покупку
  • Лучшие районы для покупки квартиры в Андорре
  • Финансирование: ипотека в Андорре
  • Частые ошибки при покупке
  • Часто задаваемые вопросы
  • Заключение

Могут ли иностранцы купить квартиру в Андорре?

Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Андорре, но им необходимо предварительное разрешение правительства.
Это один из моментов, который вызывает больше всего путаницы, поэтому давайте его проясним.

Разрешение на иностранные инвестиции

Любое физическое или юридическое лицо, не являющееся резидентом Андорры и желающее приобрести недвижимость, должно подать заявку на получение
разрешение правительства Андорры. Эта процедура:

  • Это делается перед покупкой.
  • Это занимает примерно 2 месяца (можно продлить еще на 1 месяц).
  • Административный сбор составляет 300 евро.
  • Одобряется в подавляющем большинстве случаев

Авторизация практически автоматическая для покупателей из Евросоюза, Испании, Франции и других стран.
страны с нормализованными отношениями с Андоррой. В этом отказывают только в исключительных случаях, связанных с
национальная безопасность или отмывание денег.

Исключения из авторизации

Им не нужна авторизация:

  • Жители Андорры (уже есть неявное разрешение)
  • Граждане Андорры
  • Андоррские компании (даже если партнеры иностранцы)

Могу ли я купить, не будучи резидентом?

Да, вы можете купить квартиру в Андорре, не будучи резидентом. Вам просто нужно разрешение на инвестиции
упоминается иностранец. Многие покупатели покупают недвижимость в качестве второго дома или в качестве
инвестиции в аренду.

Однако, если вы намерены жить в Андорре, вам необходимо будет оформить вид на жительство параллельно или
после покупки.

Требования к покупке квартиры в Андорре

Требования варьируются в зависимости от вашей личной ситуации. Здесь мы разберем каждый случай:

Если вы житель Андорры

Процесс прост и аналогичен покупке в любой другой стране:

Необходимая документация:

  • Действительный паспорт или удостоверение личности
  • Вид на жительство в Андорре
  • Подтверждение наличия средств (банковские выписки)
  • NRT (номер налоговой регистрации Андорры)

Процесс:Без необходимости специального разрешения. Вы можете купить напрямую.

Если вы иностранец-нерезидент

Необходимая документация для иностранцев-нерезидентов:

  • Действительный паспорт
  • Разрешение на иностранные инвестиции (ранее обработанное)
  • Подтверждение происхождения средств
  • Справка о судимости (в некоторых случаях)
  • Доверенности, если вы не можете присутствовать при подписании

Процесс

  1. Запросить разрешение на иностранные инвестиции (сбор 300 евро)
  2. Ожидание одобрения (2 месяца с возможностью продления еще на 1 месяц)
  3. Оплатить налог на иностранные инвестиции (3-10% в зависимости от количества объектов недвижимости)
  4. Продолжить покупку

Важный:С апреля 2025 года иностранцы смогут купить максимум 2 дома (или 1 дом на одну семью). Подробности смотрите в разделе «Налоги и расходы».

Если вы гражданин ЕС

Процесс такой же, как и для других иностранцев, но разрешение предоставляется почти автоматически.
У Испании и Франции есть конкретные соглашения, которые ускоряют этот процесс.

Финансовые требования

Для покупки квартиры не существует минимального инвестиционного требования. Однако вы должны продемонстрировать:

  • Легальное происхождение средств
  • Возможность заплатить согласованную цену
  • Платежеспособность для покрытия налогов и связанных с ними расходов

Андоррские банки особенно строги соблюдают нормативные требования, поэтому
Будьте готовы предоставить подробную документацию о происхождении денег.

Цены на квартиры в Андорре по районам

Цена квартир в Андорре существенно варьируется в зависимости от округа и конкретного местоположения. Эти
Это средние цены, обновленные до 2026 года:

Таблица цен по приходам

ПриходСредняя цена €/м²Квартира площадью 80 м²Квартира площадью 120 м²Тренд
Эскальдес-Энгордань5689 - 7135€455 000 евро – 570 000 евро683 000 евро – 856 000 евро↑ Загрузка
Андорра-ла-Велья5600 - 6200€448 000 евро – 496 000 евро672 000 евро – 744 000 евро↑ Загрузка
Ордино4200 – 4500€336 000 евро – 360 000 евро504 000 евро – 540 000 евро→ Стабильный
Ла Массана4221 евро338 000 евро507 000 евро↑ Загрузка
Энкамп4090 евро327 000 евро491 000 евро↑ Загрузка
Канильо4100 евро328 000 евро492 000 евро→ Стабильный
Сан-Джулия-де-Лория3694 – 4223€296 000 евро – 338 000 евро443 000 евро – 507 000 евро→ Стабильный

Цены по данным Idealista и Indomio (2024-2025 гг.). Они различаются в зависимости от конкретных характеристик каждого объекта недвижимости.

Факторы, влияющие на цену

Они повышают цену:
  • Вид на горы или долину
  • Большая терраса или балкон
  • Парковочное место включено
  • Новое строительство или недавно отремонтированный
  • Близость к услугам и магазинам
  • Верхние этажи с лифтом
Они снижают цену:
  • Старые квартиры без ремонта
  • Первые этажи без террасы
  • Парковка запрещена
  • Районы вдали от центра
  • Северная ориентация
  • Здания без лифта

Эволюция цен

Рынок недвижимости Андорры демонстрирует устойчивый рост:

ГодСредняя цена €/м²Годовое изменениеФонтан
2019 год3112 евро–Идеалистический
2020 год3400 евро+9,3%Идеалистический
2021 год3600 евро+5,9%Идеалистический
2022 год3850 евро+6,9%Идеалистический
2023 год4005 евро+4,0%Идеалистический
2024 год4898 евро+22,3%Идеалистический
октябрь 2024 г.5400 евроРекордно высокий уровеньЛуис Альберто Фабра

Накопленный прирост с 2019 года составляет 47,2%. Тенденция указывает на то, что цены продолжат расти, что делает текущую покупку хорошей долгосрочной инвестицией.

Посмотреть квартиры на продажу в Андорре →

Пошаговый процесс покупки

Процесс покупки квартиры в Андорре состоит из следующих шагов:

Шаг 1: Поиск и подбор (2-8 недель)

Чтобы сделать:

  • Определить бюджет, площадь и желаемые характеристики
  • Свяжитесь с 2-3 проверенными агентствами недвижимости
  • Посетите объекты, соответствующие вашим критериям
  • Сравните варианты и договоритесь о цене

Совет:Не спешите. Лучше посмотреть 15-20 квартир и спокойно выбрать, чем купить первую понравившуюся.

Шаг 2: Договор бронирования и депозита (1-2 недели)

После того, как квартира выбрана, подписывается договор задатка, который резервирует недвижимость.

Элементы депозитного договора:

  • Идентификация покупателя и продавца
  • Описание недвижимости
  • Согласованная цена
  • Сумма, внесенная в качестве залога (обычно 10%)
  • Срок окончательного подписания
  • Условия отмены

Сумма вклада:Обычно 10% от цены. Если покупатель откажется, он потеряет депозит. Если он
Продавец отменяет, должен вернуть в двойном размере.

Шаг 3: Комплексная проверка (2–4 недели)

Период проверки того, что все в порядке, перед окончательной покупкой.

Важные проверки:

  • Простая справка из реестра недвижимости (обременения, ипотека)
  • Сертификат о том, что вы в курсе событий сообщества
  • Последние поступления поставок
  • Сертификат пригодности для проживания
  • ITE (Техническая инспекция зданий), если применимо
  • Проверка реальных счетчиков по сравнению с реальными

Важный:Хорошее агентство недвижимости проведет за вас эти проверки, прежде чем вы подпишете залог.

Шаг 4: Разрешение на иностранные инвестиции (1-2 месяца)

Если вы не являетесь резидентом, этот шаг проводится параллельно с комплексной проверкой.

Необходимые документы:

  • Официальная форма заявки
  • Паспорт
  • Обоснование происхождения средств
  • Описание приобретаемой недвижимости
  • Оплата административного сбора

Шаг 5: Подготовка подписи (1–2 недели)

Задачи:

  • Согласовать дату с нотариусом
  • Подготовьте перевод оставшихся денег
  • Собрать окончательную документацию
  • Проверить актуальное состояние квартиры

Шаг 6: Подписание у нотариуса (1 день)

Продажа оформляется нотариусом Андорры.

В подписи:

  • Публичный договор купли-продажи прочитан.
  • Личности сторон проверены.
  • Производится оплата (перевод или банковский чек)
  • Ключи переданы
  • Все документы подписаны

Нотариальные расходы:От 0,1% до 0,3% от продажной цены.

Шаг 7: Регистрация недвижимости (2-4 недели)

После подписания нотариус отправляет документ в Реестр собственности.

Важный:До тех пор, пока оно не будет зарегистрировано в реестре, имущество не будет юридически оформлено на ваше имя.
третьи лица.

Шаг 8: Смена владельца расходных материалов (1 неделя)

Процедуры после покупки:

  • Смена владельца электроэнергии (FEDA)
  • Смена держателя воды
  • Регистрация в сообществе владельцев
  • Связь с соответствующей ратушей (Comú)

Налоги и затраты на покупку

При покупке квартиры в Андорре стоимость существенно варьируется в зависимости от того, являетесь ли вы резидентом или иностранцем.

Базовые налоги

Налог на передачу собственности (ITP): 4%

Это касается вторичного жилья. 3% соответствует Кому (городскому совету) и 1% правительству.

Общий косвенный налог (IGI):4,5% Применяется к новостройкам (если продавцом является застройщик или компания).

Цена квартирыИТП (4%)ИГИ (4,5%)
300 000 евро12 000 евро13 500 евро
€400 00016 000 евро18 000 евро
500 000 евро20 000 евро22 500 евро
€700 00028 000 евро31 500 евро
1 000 000 евро€40 00045 000 евро

Прочие расходы

КонцепцияОриентировочная стоимость
Нотариус0,1% – 0,3%
Реестр собственности~0,1%
Управление (по желанию)500–1500 евро
Разрешение на иностранные инвестиции300 евро

Освобождение от ITP для жителей (новое, апрель 2025 г.)

Если вы являетесь резидентом Андорры и покупаете свое первое постоянное место жительства на сумму до 600 000 евро, вы можете быть ОСВОБОЖДЕНЫ от ITP (экономия до 24 000 евро).

Требования:
  • Первый дом в собственности
  • Назначение: обычное и постоянное место жительства
  • Храните его не менее 4 лет.
  • Доход ниже установленного порога

Источник: Закон 5/2025, ст. 81

Налог на иностранные инвестиции (обязательный для иностранцев)

Если вы иностранец или резидент, который не подтвердит факт фактического проживания в Андорре не менее 3 лет в течение последних 10 лет, вы должны ДОПОЛНИТЕЛЬНО уплатить налог на инвестиции в иностранную недвижимость (Закон 3/2024, измененный Сводным законом 2025 года):

Тип приобретенияСтавка налога
1-й дом3%
2-й дом5%
Акции по недвижимости10%

Лимиты покупок для иностранцев (с апреля 2025 г.):
– Максимум 2 квартиры/квартиры (до 3 парковочных мест и 3 кладовых каждая), ИЛИ – 1 частный дом или участок под его строительство
Запреты:Иностранные инвесторы НЕ МОГУТ приобретать недвижимость для туристического/отпускного использования или для спекулятивной перепродажи.
90% Бонус:Применяется, если недвижимость предназначена для сдачи в аренду в качестве основного места жительства по ДОСТУПНОЙ ЦЕНЕ на срок не менее 10 лет. Аренда по рыночной ставке НЕ дает вам права на этот бонус.

Источник: Закон 3/2024, Закон 5/2025 (Сводный).

Сводка общих расходов

ДЛЯ РЕЗИДЕНТОВ (при покупке на сумму 500 000 евро):
КонцепцияКоличество
Цена квартиры500 000 евро
ИТП (4%)20 000 евро (или 0 евро, если вы впервые дома)
Нотариус1000 евро
Записывать500 евро
Управление800 евро
Итого к оплате522 300 евро(или 502 300 евро без учета налога)

Дополнительный процент жителей: 4,5% (или ~0,5%, если первый дом освобожден от налога)

ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ (при покупке на сумму 500 000 евро):
КонцепцияКоличество
Цена квартиры500 000 евро
ИТП (4%)20 000 евро
Налог на иностранные инвестиции (3%)15 000 евро
Плата за авторизацию300 евро
Нотариус1000 евро
Записывать500 евро
Управление800 евро
Итого к оплате537 600 евро

Дополнительный процент иностранцев: 7,5% – 8%

Лучшие районы для покупки квартиры в Андорре

Каждый приход имеет свою индивидуальность. Помогаем подобрать по вашему профилю:

Андорра-ла-Велья: для тех, кто ищет комфорта

Столица предлагает все услуги пешком: магазины, рестораны, школы и транспорт. Идеально подходит для тех, кто
Они работают в Андорре или ищут городскую жизнь.

Идеальный профиль:Профессионалы, семьи, ценящие комфорт, инвесторы в долгосрочную аренду.

Средняя цена:5600 – 6200€/м²

Посмотреть апартаменты в Андорре-ла-Велье →

Эскальдес-Энгордань: для тех, кто ищет премиум-класса

Самый эксклюзивный район с элитной недвижимостью, спа-центром Caldea и лучшими ресторанами. Атмосфера
более изощренный.

Идеальный профиль:Состоятельные покупатели, элитные вторые дома, инвесторы премиум-класса.

Средняя цена:5 689 – 7 135 евро/м²

Посмотреть апартаменты в Эскальдес-Энгордань →

Ла Массана: для любителей природы

Прямой доступ к Вальнорду, более зеленой и спокойной среде. Хорошее сочетание услуг и природы.

Идеальный профиль:Семьи с детьми, лыжники, те, кто ищет баланс между деревней и городом.

Средняя цена: 4 221 евро/м²

Энкамп: доступный вариант с потенциалом

Более умеренные цены с хорошим транспортным сообщением. Прямая канатная дорога до Грандвалиры. Развивающийся район с
потенциал переоценки.

Идеальный профиль:Первые покупатели, инвесторы, ищущие прибыльности, частые лыжники.

Средняя цена:4 090 евро/м²

Канильо: горнолыжный рай

Сердце Грандвалиры. Меньше городских услуг, но отличный доступ к склонам. Популярно для аренды
отпуск.

Идеальный профиль:Инвесторы в туристическую аренду, страстные лыжники, вторые дома.

Средняя цена:4 100 евро/м²

Важное примечание:С апреля 2025 года иностранные инвесторы НЕ МОГУТ приобретать недвижимость для туристического/отпускного использования.

Сан-Хулиа-де-Лория: дверь в Испанию

Самый южный приход, в 10 минутах от Сео-де-Уржель. Низкие цены и легкий доступ к
Испанские услуги.

Идеальный профиль:Покупатели с ограниченным бюджетом, работающие между Андоррой и Испанией.

Средняя цена:3694 евро/м²

Финансирование: ипотека в Андорре

Банки Андорры предлагают ипотеку как резидентам, так и нерезидентам, хотя и на определенных условиях.
другой.

Общие условия

КонцепцияЖителиНерезиденты
Максимальное финансирование80% от стоимости60-70% от стоимости
Максимальный срок25-30 лет15-20 лет
Процентная ставка2,5% – 4%3% – 4,5%
Максимальный возраст завершения70-75 лет65-70 лет

Крупнейшие банки

Основные банки, предлагающие ипотеку в Андорре:

  • Кредит Андорра
  • МораБанк
  • Андбанк
  • Банк Сабадель Андорры

Документы для подачи заявки на ипотеку

Жители:

  • Последние 3 платежных ведомости
  • Декларация о подоходном налоге (НДФЛ Андорры)
  • Выписки из банковского счета за последние 6 месяцев
  • Трудовой договор
  • Трудовая жизнь

Нерезиденты:

  • Налоговая декларация из страны происхождения
  • Подтверждение дохода
  • Документально подтвержденная чистая стоимость
  • Рекомендации банка
  • План использования недвижимости

Стоит ли подавать заявку на ипотеку в Андорре?

Это зависит от вашей ситуации. Преимущества:
  • Конкурентоспособные цены
  • Относительно гибкий процесс
  • Отсутствие налога на ипотеку, подтвержденного документально правовыми актами
Недостатки:
  • Строгие требования к документации
  • Снижение финансирования для нерезидентов
  • Необходимо открыть счет в андоррском банке

Частые ошибки при покупке

После 20 лет консультирования покупателей мы неоднократно видим ошибки:

Ошибка 1: Не проверка юридического статуса квартиры

Проблема:Покупка квартиры со скрытыми платежами, залогами или нерешенными проблемами наследства.

Решение:Всегда запрашивайте простую обновленную запись реестра и проверяйте, может ли продавец продать
свободно.

Ошибка 2. Доверие к рекламным счетчикам

Проблема:Рекламируемые счетчики иногда включают террасы, кладовки или не соответствуют действительности.

Решение:Проверьте фактические полезные счетчики и сравните их с написанными.

Ошибка 3: Не учитывать все расходы

Проблема:Рассчитайте только стоимость покупки и получите дополнительные 20 000–30 000 евро налогов и
счета.

Решение:Запланируйте дополнительные 5% от цены на расходы.

Ошибка 4: Спешка из-за страха упустить возможность

Проблема:Купите первую понравившуюся квартиру, не сравнивая другие варианты.

Решение:Прежде чем принять решение, просмотрите как минимум 10–15 объектов. Рынок Андорры не такой быстрый, как
кажется.

Ошибка 5: Игнорирование сообщества владельцев

El problema:Entrar en una comunidad conflictiva, con derramas pendientes o mal gestionada.

Solución:Pedir las últimas actas de la comunidad y verificar que no hay derramas aprobadas ni conflictos.

Error 6: No planificar la residencia

El problema:Comprar pensando en vivir en Andorra y descubrir que no cumples los requisitos de residencia.

Solución:Si quieres residir, informarte primero sobre los requisitos de residencia antes de comprar.

Error 7: Desconocer la legislación actual para extranjeros

El problema:Muchos compradores extranjeros desconocen los cambios de 2024-2025 y se encuentran con un impuesto adicional del 3-10% que no habían contemplado, o descubren que no pueden comprar más de 2 viviendas.

Solución:Informarse sobre la Ley 3/2024 (impuesto inversión extranjera) y la Ley Ómnibus 2025 (límites de compra) antes de iniciar el proceso. Un extranjero paga 7-8% en gastos, no 4,5%.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un piso en Andorra?

El precio medio de un piso en Andorra es de aproximadamente 4.898€/m² (diciembre 2024), con un máximo histórico de 5.400€/m² en octubre 2024. Un piso de 80m² cuesta entre 296.000€ y 570.000€ dependiendo de la zona. En Escaldes-Engordany, la zona más cara, los precios oscilan entre 5.689€ y 7.135€/m².

¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso en Andorra?

Los impuestos varían según tu situación:

Para residentes (+3 años): ITP del 4% (segunda mano) o IGI 4,5% (obra nueva), más notaría y registro. Total aproximado: 4,5%. Los residentes que compren su primera vivienda hasta 600.000€ pueden estar exentos del ITP.

Para extranjeros: Además del ITP/IGI, deben pagar el Impuesto a la Inversión Extranjera (3% primera vivienda, 5% segunda vivienda). Total aproximado: 7,5% – 8% del precio de compra.

Fuente: Ley 3/2024, Ley 5/2025

¿Cuánto tarda el proceso de compra?

El proceso completo suele tardar entre 2 y 4 meses. Si eres extranjero no residente, la autorización
gubernamental puede añadir 1-2 meses adicionales. Una compra urgente puede cerrarse en 6-8 semanas.

¿Necesito residencia para comprar un piso en Andorra?

No, no necesitas ser residente para comprar. Los extranjeros solo necesitan una autorización de inversión
extranjera, que se concede de forma rutinaria. Sin embargo, si tu intención es vivir en Andorra, necesitarás
tramitar la residencia de forma independiente.

¿Es rentable comprar para alquilar en Andorra?

Sí, la rentabilidad del alquiler en Andorra oscila entre el 3% y el 5% bruto anual. La demanda de alquiler es
alta debido a la llegada constante de nuevos residentes. Las zonas más rentables son Andorra la Vella y
Escaldes-Engordany para alquiler de larga duración, y Canillo/Soldeu para alquiler vacacional.

¿Cuántas propiedades puede comprar un extranjero en Andorra?

Desde abril 2025 (Ley Ómnibus), los inversores extranjeros tienen límites estrictos:
– Máximo 2 pisos/apartamentos (con hasta 3 plazas de parking y 3 trasteros cada uno), O
– 1 vivienda unifamiliar o parcela para construirla

Excepción:No hay límite si la inversión se destina a alquiler de vivienda habitual a precio asequible durante mínimo 10 años.

Prohibición:Los extranjeros NO pueden comprar para uso turístico/vacacional ni para reventa especulativa.

¿Puedo comprar un piso en Andorra con hipoteca española?


No directamente. Los bancos españoles no financian propiedades en Andorra. Necesitarás solicitar la hipoteca en un banco andorrano, lo cual es posible tanto para residentes como para no residentes.

¿Qué es el impuesto a la inversión extranjera inmobiliaria?

Desde febrero 2024 (Ley 3/2024), los extranjeros y residentes con menos de 3 años de residencia efectiva en los últimos 10 años deben pagar un impuesto adicional:

  • 3% para la primera vivienda
  • 5% para la segunda vivienda
  • 10% para promociones inmobiliarias

Este impuesto es ADICIONAL al ITP (4%) o IGI (4,5%), por lo que el coste total para un extranjero es de aproximadamente 7-8% del precio de compra.

Bonificación 90%:Solo aplica si se destina a alquiler a precio asequible durante mínimo 10 años.

Fuente: Ley 3/2024, Ley 5/2025, Govern d’Andorra

Conclusión

Comprar un piso en Andorra es una inversión sólida con ventajas fiscales claras, un mercado estable y una
calidad de vida excepcional. El proceso, aunque tiene sus particularidades, es perfectamente accesible con el
asesoramiento adecuado.

Lo más importante es:
  • Verificar tu situación respecto a la autorización de inversión extranjera y el impuesto del 3-10%
  • Conocer los límites de compra si eres extranjero (máximo 2 viviendas desde abril 2025)
  • Elegir la zona que mejor se adapte a tus necesidades
  • Contar con profesionales actualizados sobre la legislación 2024-2025
  • Presupuestar correctamente: 4,5% para residentes, 7-8% para extranjeros

El mercado andorrano seguirá creciendo. Quienes compran hoy están asegurando una inversión con potencial
de revalorización y, para muchos, una nueva forma de vida.

Fuentes consultadas

– Idealista: idealista.com/news (precios y evolución del mercado)

– Indomio: indomio.es/mercado-inmobiliario/andorra (precios actualizados 2025)

– Summit Advisors: summitadvisors.ad (impuestos ITP e IGI)

– Andorra Solutions: andorra-solutions.com (Ley 3/2024, impuesto inversión extranjera)

– Advantia: advantia.ad (Ley Ómnibus 2025)

– Govern d’Andorra: govern.ad (legislación oficial)

– Luis Alberto Fabra: Estudio octubre 2024 (máximo histórico precios)

Aviso legal:Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Los datos de precios son orientativos y pueden variar. La legislación andorrana está sujeta a cambios frecuentes. Recomendamos consultar con profesionales especializados antes de tomar decisiones de inversión inmobiliaria en Andorra.

Última actualización: Diciembre 2025

¿Listo para encontrar tu piso en Andorra?

En Versus Andorra tenemos más de 20 años de experiencia ayudando a compradores de toda Europa a
encontrar su propiedad ideal. Conocemos cada zona, cada calle y cada oportunidad.

Ver pisos disponibles →
Solicitar asesoramiento personalizado →

Последнее обновление: 5 декабря 2025 г.

Была ли эта статья полезной?

Поделитесь с теми, кому это может быть интересно

T

Об авторе

Txema Anaya

Experto en el mercado inmobiliario de Andorra con años de experiencia asesorando a clientes nacionales e internacionales.

Продолжайте читать

Похожие статьи

Продолжайте изучать рынок недвижимости Андорры

Покупка дома в Ла-Массане: доступ, зима и расходы, которых нет на фотографиях.
Zonas6 min

Покупка дома в Ла-Массане: доступ, зима и расходы, которых нет на фотографиях.

15 марта 2026 г.
Покупка квартиры в Эскальдесе: 12 вопросов, которые фильтруются за 10 минут
Zonas5 min

Покупка квартиры в Эскальдесе: 12 вопросов, которые фильтруются за 10 минут

14 марта 2026 г.
Переезд и жизнь в Андорре: чек-лист по этапам, услуги и как выбрать жилье (2026)
Mercado Inmobiliario8 min

Переезд и жизнь в Андорре: чек-лист по этапам, услуги и как выбрать жилье (2026)

7 марта 2026 г.

Ищете недвижимость в Андорре?

Откройте для себя нашу подборку эксклюзивной недвижимости или свяжитесь с нашими экспертами для персональной консультации.

Versus Real Estate Andorra - Logo completo

Ваш надежный партнер на рынке недвижимости Андорры. Опыт, преданность делу и исключительные результаты.

Сертифицированный член

AGIA - Colegio de Agentes Inmobiliarios de Andorra

Агентство недвижимости, сертифицированное и регулируемое Коллегией агентов недвижимости Андорры

Подпишитесь на нашу рассылку

Недвижимость

  • Вся недвижимость
  • На продажу
  • В аренду

Округа

  • Andorra la Vella
  • Escaldes-Engordany
  • Canillo
  • Encamp
  • La Massana
  • Ordino
  • Sant Julià de Lòria

Компания

  • Наша команда
  • Блог
  • Продать
  • Контакт

Контакт

info@versusandorra.com
+376 361 617
Carrer del Pui, 30
AD500 Andorra la Vella
Andorra

Язык

© 2026 Versus Real Estate Andorra. Все права защищены.

·Разработано Versus Dev Team
Политика конфиденциальностиУсловия использованияCookies