Lo que verás en este artículo
- ¿Pueden los extranjeros comprar un piso en Andorra?
- Requisitos para comprar un piso en Andorra
- Precios de pisos en Andorra por zona
- Proceso de compra paso a paso
- Impuestos y gastos de compra
- Mejores zonas para comprar piso en Andorra
- Financiación: hipotecas en Andorra
- Errores comunes al comprar
- Siguiente paso
- Preguntas frecuentes
Comprar un piso en Andorra es una de las mejores decisiones de inversión inmobiliaria que se pueden tomar en Europa. Con una fiscalidad atractiva, alta calidad de vida y un mercado estable, el Principado atrae cada año a más compradores de España, Francia y otros países.
Pero el proceso tiene particularidades que conviene conocer. Los extranjeros necesitan autorización gubernamental, existen requisitos específicos de residencia y los precios varían enormemente según la parroquia. En esta guía explicamos todo lo necesario para comprar un piso en Andorra con éxito.
¿Pueden los extranjeros comprar un piso en Andorra?
Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en Andorra, pero necesitan autorización previa del Gobierno. Este es uno de los puntos que más confusión genera, así que conviene aclararlo.
Autorización de inversión extranjera
Cualquier persona física o jurídica no residente en Andorra que quiera adquirir un inmueble debe solicitar una autorización al Govern d’Andorra. Este trámite se realiza antes de la compra, tarda aproximadamente 2 meses (prorrogable 1 mes más), tiene una tasa administrativa de 300 € y se aprueba en la gran mayoría de los casos.
La autorización es prácticamente automática para compradores de la Unión Europea, España, Francia y otros países con relaciones normalizadas con Andorra. Solo se deniega en casos excepcionales relacionados con seguridad nacional o blanqueo de capitales.
Excepciones a la autorización
No necesitan autorización los residentes en Andorra (ya tienen permiso implícito), los nacionales andorranos y las empresas andorranas, aunque los socios sean extranjeros.
¿Puedo comprar sin ser residente?
Sí. Simplemente se necesita la autorización de inversión extranjera mencionada. Muchos compradores adquieren propiedades como segunda residencia o como inversión para alquiler. Sin embargo, si la intención es vivir en Andorra, será necesario tramitar la residencia de forma paralela o posterior a la compra.
Requisitos para comprar un piso en Andorra
Si eres residente en Andorra
El proceso es sencillo y similar a comprar en cualquier otro país. Se necesita pasaporte o DNI en vigor, permiso de residencia andorrano, justificante de fondos (extractos bancarios) y NRT (Número de Registro Tributario andorrano). No hace falta ninguna autorización especial.
Si eres extranjero no residente
Documentación necesaria
- Pasaporte en vigor
- Autorización de inversión extranjera (se tramita previamente)
- Justificante del origen de los fondos
- Certificado de antecedentes penales (en algunos casos)
- Poderes notariales si no se puede estar presente en la firma
Proceso
- Solicitar autorización de inversión extranjera (tasa 300 €)
- Esperar aprobación (2 meses, prorrogable 1 mes más)
- Pagar el impuesto a la inversión extranjera (ver sección de impuestos)
- Proceder con la compra
Importante: desde abril de 2025, los extranjeros solo pueden comprar un máximo de 2 viviendas (o 1 unifamiliar). Ver la sección “Impuestos y gastos” para más detalles.
Si eres ciudadano de la UE
El proceso es el mismo que para otros extranjeros, pero la autorización se concede de forma casi automática. España y Francia tienen acuerdos específicos que agilizan el trámite.
Requisitos financieros
No existe un requisito mínimo de inversión para comprar un piso, pero sí hay que demostrar el origen lícito de los fondos, la capacidad para pagar el precio acordado y la solvencia para cubrir impuestos y gastos asociados. Los bancos andorranos son especialmente rigurosos con el cumplimiento normativo (compliance), por lo que conviene preparar documentación detallada sobre el origen del dinero.
Precios de pisos en Andorra por zona
El precio de los pisos en Andorra varía significativamente según la parroquia y la ubicación específica.
| Parroquia | Precio medio €/m² | Piso 80 m² | Tendencia |
|---|---|---|---|
| Escaldes-Engordany | 5.689 – 7.135 € | 455.000 – 570.000 € | ↑ Subiendo |
| Andorra la Vella | 5.600 – 6.200 € | 448.000 – 496.000 € | ↑ Subiendo |
| Ordino | 4.200 – 4.500 € | 336.000 – 360.000 € | → Estable |
| La Massana | ~4.221 € | ~338.000 € | ↑ Subiendo |
| Encamp | ~4.090 € | ~327.000 € | ↑ Subiendo |
| Canillo | ~4.100 € | ~328.000 € | → Estable |
| Sant Julià de Lòria | 3.694 – 4.223 € | 296.000 – 338.000 € | → Estable |
Precios orientativos de fuentes de mercado (2024-2025). Varían según características específicas de cada propiedad. Puede consultar el detalle en el artículo sobre precios de pisos en Andorra 2026.
Factores que afectan el precio
Aumentan el precio
- Vistas a montaña o valle
- Terraza o balcón grande
- Plaza de parking incluida
- Obra nueva o reformado recientemente
- Proximidad a servicios y comercios
- Plantas altas con ascensor
- Pisos antiguos sin reformar
- Plantas bajas sin terraza
- Sin parking
- Zonas alejadas del centro
- Orientación norte
- Edificios sin ascensor
El mercado inmobiliario andorrano ha experimentado un crecimiento sostenido en los últimos años, con incrementos interanuales especialmente marcados desde 2023. Puede consultar pisos en venta en Andorra para ver la oferta actual.
Proceso de compra paso a paso
Paso 1: Búsqueda y selección (2-8 semanas)
Definir presupuesto, zona y características deseadas; contactar con 2-3 inmobiliarias de confianza; visitar propiedades que encajen con sus criterios; comparar opciones y negociar precios.
Consejo: no se precipite. Es mejor ver 15-20 pisos y elegir con calma que comprar el primero que guste.
Paso 2: Reserva y contrato de arras (1-2 semanas)
Una vez elegido el piso, se firma un contrato de arras que reserva la propiedad. Debe incluir identificación de comprador y vendedor, descripción de la propiedad, precio acordado, cantidad entregada como señal (habitualmente 10%), plazo para la firma definitiva y condiciones de cancelación. El artículo sobre reserva y arras en Andorra detalla estas cláusulas en profundidad. Si el comprador se echa atrás, pierde las arras; si el vendedor cancela, debe devolver el doble.
Paso 3: Due diligence (2-4 semanas)
Período para verificar que todo está en orden antes de la compra definitiva: nota simple del Registre de la Propietat (cargas, hipotecas), certificado de estar al corriente con la comunidad, últimos recibos de suministros, cédula de habitabilidad, inspección técnica del edificio si aplica, y verificación de metros reales frente a los escriturados.
Paso 4: Autorización de inversión extranjera (1-2 meses)
Si no es residente, este paso se realiza en paralelo a la due diligence: formulario de solicitud oficial, pasaporte, justificación del origen de fondos, descripción de la propiedad a adquirir y pago de la tasa administrativa.
Paso 5: Preparación de la firma (1-2 semanas)
Coordinar fecha con notario, preparar la transferencia del dinero restante, reunir documentación final y verificar las últimas condiciones del piso.
Paso 6: Firma ante notario (1 día)
La compraventa se formaliza ante notario público en Andorra: se lee la escritura pública, se verifica la identidad de las partes, se efectúa el pago, se entregan las llaves y se firman todos los documentos. El coste notarial oscila entre el 0,1% y el 0,3% del precio de venta.
Paso 7: Registro de la propiedad (2-4 semanas)
Tras la firma, el notario envía la escritura al Registre de la Propietat. Hasta que no se inscribe, la propiedad no está legalmente a nombre del comprador frente a terceros.
Paso 8: Cambio de titularidad de suministros (1 semana)
Cambio de titular de luz (FEDA) y agua, alta en la comunidad de propietarios y comunicación al Comú correspondiente.
Impuestos y gastos de compra
Al comprar un piso en Andorra, los costes varían significativamente según se sea residente o extranjero.
Impuestos base
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es del 4% y se aplica a viviendas de segunda mano (el 3% corresponde al Comú y el 1% al Govern). El Impost General Indirecte (IGI) es del 4,5% y se aplica a viviendas de obra nueva.
| Precio del piso | ITP (4%) | IGI (4,5%) |
|---|---|---|
| 300.000 € | 12.000 € | 13.500 € |
| 400.000 € | 16.000 € | 18.000 € |
| 500.000 € | 20.000 € | 22.500 € |
| 700.000 € | 28.000 € | 31.500 € |
| 1.000.000 € | 40.000 € | 45.000 € |
Otros gastos
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Notaría | 0,1% – 0,3% |
| Registre de la Propietat | ~0,1% |
| Gestoría (opcional) | 500 € – 1.500 € |
| Autorización inversión extranjera | 300 € |
Exención de ITP para residentes
Los residentes en Andorra que compran su primera vivienda habitual pueden estar exentos del ITP hasta ciertos umbrales de precio y bajo condiciones específicas (destino a residencia habitual y permanente, período mínimo de mantenimiento, límites de ingresos). Dado que estos requisitos concretos pueden variar, conviene confirmarlos directamente con un asesor fiscal o en el Govern d’Andorra antes de planificar la operación.
El impuesto sobre inversión extranjera inmobiliaria se duplicó con la entrada en vigor de la Llei de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible (“Llei Òmnibus II”), el 13 de febrero de 2026, modificando la Llei 3/2024.
Impuesto a la inversión extranjera (obligatorio para extranjeros)
Si es extranjero o residente que no acredita al menos 3 años de residencia efectiva en Andorra durante los últimos 10 años, debe pagar adicionalmente el Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària (IEI):
| Tipo de adquisición | Tipo impositivo vigente |
|---|---|
| 1ª vivienda | 6% |
| 2ª vivienda | 10% |
Tipos vigentes desde el 13 de febrero de 2026 (antes eran del 3% y el 5% respectivamente). Consulte siempre la versión más actualizada en el Portal Jurídic d’Andorra, ya que esta normativa se ha modificado varias veces desde 2024.
Límites de compra para extranjeros (desde abril de 2025): máximo 2 pisos/apartamentos (con hasta 3 plazas de parking y 3 trasteros cada uno), o 1 vivienda unifamiliar o parcela para construirla.
Prohibiciones: los inversores extranjeros no pueden comprar inmuebles para uso turístico/vacacional ni para reventa especulativa. Bonificación: puede aplicar si el inmueble se destina a alquiler de vivienda habitual a precio asequible durante un mínimo de 10 años; el alquiler a precio de mercado no da derecho a esta bonificación.
Resumen de gastos totales (ejemplo sobre 500.000 €)
| Concepto | Residente (primera vivienda, con exención) | Extranjero (primera vivienda) |
|---|---|---|
| Precio del piso | 500.000 € | 500.000 € |
| ITP | 0 € (exento) / 20.000 € si no aplica exención | 20.000 € |
| Impuesto inversión extranjera (IEI) | — | 30.000 € |
| Tasa autorización | — | 300 € |
| Notaría | 1.000 € | 1.000 € |
| Registro | 500 € | 500 € |
| Gestoría | 800 € | 800 € |
| Total gastos adicionales | ~0,5% – 4,5% | ~10,5% |
Cifras orientativas recalculadas con los tipos vigentes desde febrero de 2026. Para una segunda vivienda de un extranjero, el IEI sube al 10%, elevando el total adicional a en torno al 14,5%.
Mejores zonas para comprar piso en Andorra
Andorra la Vella: para quienes buscan comodidad
La capital ofrece todos los servicios a pie: comercios, restaurantes, colegios y transporte. Perfil ideal: profesionales, familias que valoran la comodidad, inversores en alquiler de larga duración. Precio medio: 5.600 – 6.200 €/m². El artículo sobre comprar piso en Andorra la Vella desarrolla esta parroquia por barrios.
Escaldes-Engordany: para quienes buscan premium
La zona más exclusiva, con propiedades de alto standing, el spa Caldea y los mejores restaurantes. Perfil ideal: compradores de alto poder adquisitivo, segundas residencias de lujo, inversores premium. Precio medio: 5.689 – 7.135 €/m². Puede ver la oferta en Escaldes-Engordany.
La Massana: para amantes de la naturaleza
Acceso directo a Vallnord, entorno más verde y tranquilo. Perfil ideal: familias con niños, esquiadores, quienes buscan equilibrio entre campo y ciudad. Precio medio: ~4.221 €/m².
Encamp: la opción accesible con potencial
Precios más moderados con buenas conexiones y telecabina directa a Grandvalira. Perfil ideal: primeros compradores, inversores que buscan rentabilidad, esquiadores frecuentes. Precio medio: ~4.090 €/m².
Canillo: paraíso del esquí
El corazón de Grandvalira. Menos servicios urbanos pero acceso inmejorable a las pistas. Perfil ideal: inversores en alquiler de larga duración, esquiadores apasionados, segundas residencias. Precio medio: ~4.100 €/m². Recuerde: desde abril de 2025 los inversores extranjeros no pueden comprar para uso turístico/vacacional.
Sant Julià de Lòria: la puerta a España
La parroquia más meridional, a 10 minutos de La Seu d’Urgell. Perfil ideal: compradores con presupuesto ajustado, quienes trabajan entre Andorra y España. Precio medio: ~3.694 €/m².
Financiación: hipotecas en Andorra
Los bancos andorranos ofrecen hipotecas tanto a residentes como a no residentes, aunque con condiciones diferentes.
| Concepto | Residentes | No residentes |
|---|---|---|
| Financiación máxima | 80% del valor | 60-70% del valor |
| Plazo máximo | 25-30 años | 15-20 años |
| Tipo de interés | 2,5% – 4% | 3% – 4,5% |
| Edad máxima al finalizar | 70-75 años | 65-70 años |
Los principales bancos que ofrecen hipotecas en Andorra son Crèdit Andorrà, MoraBanc, Andbank y BancSabadell d’Andorra. El artículo sobre hipoteca para no residentes en Andorra detalla la documentación y el proceso paso a paso.
¿Merece la pena pedir hipoteca en Andorra?
Las ventajas son tipos competitivos, un proceso relativamente ágil y la ausencia de impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la hipoteca. Las desventajas son requisitos de documentación estrictos, menor financiación para no residentes y la necesidad de abrir cuenta en un banco andorrano.
Errores comunes al comprar
Comprar un piso con cargas ocultas, embargos o problemas de herencia no resueltos. Solucione esto solicitando siempre la nota simple del Registro actualizada.
Los metros anunciados a veces incluyen terrazas o trasteros, o no coinciden con la realidad. Verifique los metros útiles reales y compárelos con la escritura.
Calcular solo el precio de compra y encontrarse con miles de euros adicionales en impuestos y gastos. Presupueste un margen adicional sobre el precio.
Comprar el primer piso que gusta sin comparar otras opciones. Vea al menos 10-15 propiedades antes de decidir.
Entrar en una comunidad conflictiva, con derramas pendientes o mal gestionada. Pida las últimas actas y verifique que no hay derramas aprobadas ni conflictos.
Comprar pensando en vivir en Andorra y descubrir después que no se cumplen los requisitos de residencia. Infórmese primero si su intención es residir.
Muchos compradores extranjeros desconocen las actualizaciones normativas de 2024-2026 y se encuentran con un impuesto adicional que no habían contemplado, o descubren que no pueden comprar más de 2 viviendas. Infórmese sobre la Llei 3/2024 (modificada en 2026) y la Llei Òmnibus antes de iniciar el proceso.
¿Listo para encontrar tu piso en Andorra?
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Aviso legal: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Los datos de precios son orientativos y pueden variar. La legislación andorrana sobre inversión extranjera se ha modificado varias veces desde 2024 y está sujeta a nuevos cambios. Recomendamos consultar con profesionales especializados antes de tomar decisiones de inversión inmobiliaria en Andorra.
Preguntas frecuentes sobre comprar piso en Andorra
¿Qué impuestos se pagan al comprar un piso en Andorra?
Los residentes con más de 3 años pagan el ITP (4%, segunda mano) o el IGI (4,5%, obra nueva), más notaría y registro: en torno a un 4,5% adicional. Los extranjeros deben sumar además el Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària, del 6% en la primera vivienda y del 10% en la segunda (tipos vigentes desde febrero de 2026), lo que eleva el total adicional a aproximadamente un 10,5%-14,5% del precio de compra.
¿Necesito residencia para comprar un piso en Andorra?
No. Los extranjeros solo necesitan una autorización de inversión extranjera, que se concede de forma rutinaria en la gran mayoría de los casos. Si la intención es vivir en Andorra, la residencia debe tramitarse de forma independiente a la compra.
¿Cuántas propiedades puede comprar un extranjero en Andorra?
Desde abril de 2025, los inversores extranjeros tienen límites estrictos: máximo 2 pisos o apartamentos (con hasta 3 plazas de parking y 3 trasteros cada uno), o 1 vivienda unifamiliar o parcela para construirla. Además, no pueden comprar para uso turístico o vacacional ni para reventa especulativa.
