Cuando buscas vivienda en Andorra, el precio del anuncio es solo el principio. Los gastos que no aparecen en la foto pueden sumar entre el 4% y el 8% del valor total en compra, y también hay costes importantes al vender.
Esta guía desglosa los gastos reales al comprar o vender en Andorra, sin letra pequeña ni sorpresas de última hora.
El error nº1: mirar solo el precio del anuncio
Qué es «coste total» y por qué cambia decisiones
El coste total incluye:
- Precio del inmueble (lo que ves en el anuncio)
- Impuestos de transmisión (ITP o IVA según el caso)
- Gastos de notaría y registro
- Honorarios de gestoría
- Posibles reformas o adaptaciones
Según el Govern d’Andorra, los gastos de compraventa suelen representar entre el 4% y el 6% del precio en vivienda de segunda mano, y algo menos en obra nueva.
Un piso anunciado en 300.000€ puede costar realmente 315.000-320.000€ una vez sumados todos los gastos. Esa diferencia cambia decisiones.
La regla del colchón: cuánto margen reservar para no ir justo
Reservar un 8-10% adicional sobre el precio del anuncio te da margen para:
- Gastos de compra confirmados
- Pequeñas reformas o ajustes
- Imprevistos menores (electrodomésticos, pintura, limpieza)
Este margen evita tensiones financieras innecesarias y te permite decidir con tranquilidad.
Costes totales de comprar en Andorra (desglose sin letra pequeña)
Gastos de la operación (los habituales)
Los gastos al comprar vivienda en Andorra incluyen:
- Impuesto Indirecto (ITP): 4% sobre el valor de transmisión en vivienda de segunda mano
- IVA: 4,5% en obra nueva (primera transmisión)
- Notaría: entre 800€ y 2.000€ según valor de la operación
- Registro de la Propiedad: entre 300€ y 800€
- Gestoría: entre 500€ y 1.200€
Notaría y trámites: qué preguntas hacer antes de firmar
Antes de la firma, pregunta al notario:
- Coste total de sus honorarios (incluidos todos los conceptos)
- Qué documentos necesitas llevar
- Tiempo estimado de la firma
- Qué trámites gestiona directamente el notario
Los honorarios notariales en Andorra están regulados pero tienen cierta flexibilidad según la complejidad del acto. Consulta el Consell General d’Andorra para información oficial actualizada.
Impuestos y tasas: cómo entenderlos sin volverte loco
En vivienda de segunda mano:
- Pagas Impuesto Indirecto (ITP) del 4% sobre el valor declarado
En obra nueva:
- Pagas IVA del 4,5% sobre el precio de compra
- NO pagas ITP (son excluyentes)
Ejemplo práctico:
- Vivienda de segunda mano: 350.000€ → ITP: 14.000€
- Vivienda obra nueva: 350.000€ → IVA: 15.750€
Gastos que dependen del tipo de vivienda (obra nueva vs reventa)
Obra nueva adicional:
- Posibles gastos de constitución de comunidad
- Enganche de suministros (primera vez)
- A veces, gastos de escritura de división horizontal
Reventa adicional:
- Posible nota simple registral previa (50-100€)
- Certificado de cargas (si no lo aporta el vendedor)
«Presupuesto real»: cuánto necesitas además del precio
Ejemplo simple de presupuesto (con rangos, no promesas)
Caso 1: Piso de segunda mano – 250.000€
- Precio: 250.000€
- ITP (4%): 10.000€
- Notaría: 1.200€
- Registro: 500€
- Gestoría: 800€
- Total estimado: 262.500€
Caso 2: Obra nueva – 400.000€
- Precio: 400.000€
- IVA (4,5%): 18.000€
- Notaría: 1.800€
- Registro: 700€
- Gestoría: 1.000€
- Total estimado: 421.500€
Dónde se suele ir el dinero sin darte cuenta (extras típicos)
- Pequeñas reformas: pintura, cambio de suelos (2.000-8.000€)
- Electrodomésticos: si la vivienda no incluye cocina equipada (3.000-7.000€)
- Muebles básicos: si vienes de fuera (5.000-15.000€)
- Primeros suministros: alta de luz, agua, internet (300-500€)
Según el Instituto Nacional de Estadística, los gastos de adaptación de una vivienda pueden representar entre el 2% y el 5% adicional del precio.
Gastos anuales como propietario (los que se repiten)
Comunidad: qué puede incluir y qué no
Gastos típicos de comunidad en Andorra:
- Mantenimiento de zonas comunes
- Limpieza de escaleras y portal
- Ascensor (mantenimiento y seguro)
- Seguro del edificio
- Calefacción central (si existe)
Rangos habituales:
- Edificios básicos: 60-100€/mes
- Edificios con servicios: 100-180€/mes
- Edificios premium: 180-300€/mes
Suministros y mantenimiento: cómo estimarlo con cabeza
Suministros mensuales estimados (piso 80m²):
- Luz: 60-120€/mes (según consumo y calefacción)
- Agua: 30-50€/mes
- Internet/fibra: 40-60€/mes
- Total aproximado: 130-230€/mes
Mantenimiento según tipología (piso vs chalet) y clima
Piso:
- Mantenimiento bajo (casi todo lo cubre la comunidad)
- Gastos anuales extras: 200-500€ (pequeñas reparaciones)
Chalet:
- Jardín y exteriores: 800-2.000€/año
- Calefacción individual: consumo 30-50% superior a piso equivalente
- Mantenimiento preventivo: 1.000-3.000€/año
- Quitar nieve de accesos privados (tiempo o coste)
El clima andorrano (nevadas entre noviembre y marzo según Servei Meteorològic Nacional) impacta directamente en estos costes.
¿Cuánto cuesta vender una vivienda en Andorra?
Gastos típicos del vendedor (y cuándo aparecen)
Al vender en Andorra, normalmente pagas:
- Comisión inmobiliaria: 3-5% del precio de venta (si usas agencia)
- Plusvalía municipal: varía según años de tenencia y revalorización
- Certificado energético: 150-300€ (obligatorio para vender)
- Nota simple actualizada: 50€
- Posibles reparaciones previas: según estado del inmueble
Cómo planificar la venta para que no te pille a contrapié
6-12 meses antes de vender:
- Revisar estado del inmueble y hacer reparaciones menores
- Obtener certificado energético actualizado
- Consultar valor de mercado en propiedades comparables
2-3 meses antes:
- Decidir si vendes por tu cuenta o con inmobiliaria especializada
- Preparar documentación (escrituras, recibos IBI, comunidad al día)
Qué puede comerse tu margen si no lo calculas desde el inicio
Ejemplo real:
- Precio de venta: 320.000€
- Comisión inmobiliaria (4%): 12.800€
- Plusvalía municipal: 2.500€
- Certificado energético: 200€
- Pequeñas reparaciones: 1.500€
- Coste total de vender: 17.000€
Si compras inmediatamente después, suma los gastos de compra de la nueva vivienda (otros 15.000-20.000€ según precio).
Eficiencia energética: cómo afecta a costes y demanda
Confort y gasto mensual (lo que se nota en invierno)
Una vivienda con certificación energética A o B puede consumir hasta un 50% menos en calefacción que una con certificación E o F.
Ejemplo práctico (piso 90m²):
- Certificación A: 80-100€/mes en calefacción
- Certificación E: 150-200€/mes en calefacción
- Ahorro anual: 840-1.200€
Según la Unión Europea, los edificios eficientes se revalorizan mejor a medio plazo.
Cómo impacta en la facilidad de vender/alquilar
Las viviendas eficientes:
- Se alquilan más rápido (inquilinos buscan facturas bajas)
- Atraen compradores conscientes del coste total de propiedad
- Justifican precios superiores (hasta 10% más que comparables ineficientes)
Qué detalles miran los compradores cuando comparan dos viviendas
Al comparar pisos similares en Andorra, los compradores priorizan:
- Orientación: sur preferida (más luz, menos gasto)
- Ventanas: doble o triple cristal
- Aislamiento: grosor de paredes, ausencia de humedades
- Sistema de calefacción: suelo radiante > radiadores antiguos
- Certificación energética: A-B preferida
Checklist rápido antes de comprar o vender
Preguntas clave para el comprador
Antes de hacer oferta:
- ¿He calculado el coste total (precio + gastos)?
- ¿Tengo margen del 8-10% adicional?
- ¿Conozco los gastos anuales (comunidad + suministros)?
- ¿He visto la certificación energética?
- ¿Está la comunidad al corriente de pago?
Preguntas clave para el vendedor
Antes de poner en venta:
- ¿Cuánto me va a costar vender realmente?
- ¿Tengo certificado energético vigente?
- ¿Está todo al corriente (IBI, comunidad)?
- ¿He calculado la plusvalía municipal?
- ¿Conozco el valor real de mercado en mi zona?
Consulta las características de las 7 parroquias de Andorra para entender mejor tu mercado local.
Señales de alerta: cuándo parar y revisar números
Para compradores:
- El vendedor tiene prisa injustificada
- Los gastos de comunidad son muy altos (>250€/mes) sin explicación
- La certificación energética es muy baja (E, F, G) y no está en el precio
- Hay obras pendientes en el edificio
Para vendedores:
- Te ofrecen muy por debajo del mercado sin justificación
- El comprador pide descuentos progresivos
- Hay interés pero nadie cierra (revisa precio o estado)
Dime si compras o vendes, zona y presupuesto
Te estimamos el coste total en un rango realista
Cuéntanos si vas a comprar o vender, en qué zona y tu presupuesto, y desde Versus Andorra te ayudamos a calcular el coste total real, sin sorpresas de última hora.
Puedes:
- Explorar propiedades disponibles en Andorra con precios actualizados
- Comparar pisos por zonas para entender el mercado
- Revisar áticos, casas adosadas o chalets según tu búsqueda
O contactar directamente para una estimación personalizada por WhatsApp, llamada o visita.
Última actualización: 13 de febrero de 2026
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