Invertir a Andorra: baixar la decisió a números (sense contes)

Qui es planteja invertir en immobiliària a Andorra sol arribar amb la mateixa pregunta: surt a compte de debò?

La resposta no és universal. Depèn del tipus dinversor, de limmoble i de la zona. Aquí baixem la decisió a números i ús real, sense prometre rendibilitats màgiques.

Abans de parlar de números: quin tipus d'inversor ets?

Estabilitat vs maximitzar rendibilitat

• Perfil conservador: cerca lloguer ràpid, poca rotació d'inquilins i mínims ensurts
• Perfil més actiu: accepta més risc a canvi de rendibilitat superior

Definir això canvia radicalment què comprar i on fer-ho.

Horitzó: curt, mitjà o llarg termini

• Curt termini (1-3 anys): liquiditat i facilitat de sortida prioritàries
• Mitjà termini (3-7 anys): equilibri entre renda mensual i revaloració
• Llarg termini (7+ anys): conservació de valor i demanda constant

Segons elBanc d'Espanya, els inversors immobiliaris amb horitzó llarg obtenen millors resultats ajustats per risc.

Quins immobles es lloguen més ràpid a Andorra (i per què)

Tipologies amb demanda constant

A la pràctica, es lloguen millor:

• Pisos de 1-2 habitacionsben distribuïts
• Habitatges amb pàrquing inclòs(gairebé imprescindible)
• Immobles eficientsi en bon estat de conservació

Per això convé filtrar des de l'inicipisos pensats per a inversió a Andorrai descartar tipologies que alenteixen la sortida.

El que accelera un lloguer

• Distribució funcional sense passadissos innecessaris
• Llum natural abundant (orientació sud)
• Estat «entrar a viure» sense obres pendents
• Comoditats clau: pàrquing, traster, armaris de paret

El que frena un lloguer

• Preu desalineat amb la zona
• Despeses altes de comunitat (>150€/mes)
• Distribucions poc pràctiques o antiquades

Com calcular la rendibilitat (ROI) sense autoenganyar-te

Fórmula realista

ROI = (ingressos anuals – despeses anuals) / inversió total

La clau és no deixar despeses fora de l'equació.

Exemple amb números reals

• Preu compra + despeses: 450.000€
• Renda mensual: 1.800€ →Renda anual: 21.600€
• Despeses(comunitat, manteniment, vacància estimada): 3.600€
• ROI brut aproximat: (21.600 – 3.600) / 450.000 =4%

Aquest exemple reflecteix una rendibilitat conservadora però realista a les zones cèntriques d'Andorra.

Errors habituals en el càlcul

• Comptar només la renda sense restar despeses
• Ignorar períodes de vacància (mínim 1 mes/any)
• No preveure manteniment i reparacions

Despeses que solen menjar-se la rendibilitat

Comunitat i manteniment

A Andorra hi ha comunitats molt ben gestionades… i d'altres no tant. Revisar actes dels darrers 3 anys i pressupostos és fonamental.

Despesa mitjana de comunitat en edificis cèntrics: 100-200€/mes.

Reformes

Una reforma suma valor només si millora allò que l'inquilí valora: confort tèrmic, eficiència energètica, distribució pràctica.

Canviar sòls per estètica poques vegades es recupera de lloguer.

Vacança i rotació

Val més estimar amb marge que assumir ocupació perfecta. Un mes de vacances anuals (8,3%) és una estimació prudent.

Segons dades delInstitut Nacional d'Estadística, la taxa de vacància mitjana en mercats estables ronda el 5-10%.

Zones amb millor equilibri demanda/preu (segons inquilí)

Perfil professional / vida urbana

Busca proximitat a serveis i transport. Andorra la Vella i Escaldes-Engordany concentren demanda constant durant tot l´any.

Pots analitzarpropietats a zones urbanes d'Andorraamb alta rotació de lloguer per veure quines tipologies funcionen millor.

Perfil família

Valora espai, calma i logística diària (col·legis, supermercats). La Massana i les zones residencials d'Escaldes funcionen bé.

Demanencases adossadeso pisos amplis amb 3 habitacions.

Perfil muntanya / temporades

Aquí la clau és no sobrepagar per vistes i prioritzar accessos còmodes, pàrquing cobert i bon aïllament.

Canillo i Encamp tenen demanda de professionals vinculats a les estacions d'esquí.

Com comparar zones objectivament

Mira temps mitjà de lloguer, preus reals tancats (no només anuncis) i tipus de demanda predominant. Consulta les característiques deles 7 parròquies d'Andorraper entendre cada mercat.

Checklist buy-to-let a Andorra (imprescindible)

Pàrquing

A moltes zones és determinant per llogar ràpid. Filtrarpisos amb pàrquing a Andorraestalvia temps i vacances.

Transport i accessos

Especialment important a l'hivern. Zones amb bona connexió mantenen demanda estable.

Estat real de l'immoble

Instal·lacions (aigua, llum, calefacció), finestres i aïllament pesen més que l'estètica superficial.

Distribució que es lloga fàcil

Menys passadissos, espais ben aprofitats, dormitoris de mida útil (no només per al llit).

Traster

Molt valorat per perfils actius i de muntanya (material d´esquí, bicicletes).

Senyals d'alerta: quan passar de llarg

Preu emocional

Si no es justifica amb zona, demanda i comparables reals, és millor descartar. El mercat de lloguer castiga el sobrepreu.

Comunitat problemàtica

Costos alts sense justificació (>200€/mes) o actes amb conflictes recurrents redueixen marge dràsticament.

Reformes inevitables

Si no estan incloses al preu de compra, es mengen el ROI del primer any. Calcula sempre reforma + preu.

Invertir amb lògica, no a cegues

Digue'ns pressupost, zona i perfil d'inquilí

Explica'ns pressupost disponible, zona preferida i tipus d'inquilí objectiu i des deVersus Andorraet proposem opcions amb lògica d'inversió, explicant números reals, riscos i encaix amb el mercat.

Pots:

• Explorarpropietats a Andorra adequades per a inversió
• Compararpisos pensats per llogarper zona i demanda
• Revisaràtics amb potencial de lloguer
• Analitzarcases adossades per a famílies

Ocontactar directamentper a una trucada, WhatsApp o visita enfocada a ROI i retorn real.